第1篇 某物業管理人員行為舉止規范細則
物業管理人員行為舉止規范細則
(一)表情:面對業主,我們應該露出發自內心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業主之間的距離,有利于我們下一步的服務工作的開展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結合;把業主當親人,內心充滿善良和愛意,眼睛溫柔地注視對方;第三步:微笑與語言、舉止相結合;微笑地向業主問好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢:手勢是最具表現力的'體態語言'。與業主溝通時以富有表現力的手勢配合語言,可加強表達效果。手勢運用的要領如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達外,還應配合手勢的運用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關節為軸,指向目標。切忌用一個手指指向目標。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正確的坐姿,給業主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、坐姿的要領:
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩:入座時,走到座位前,從左邊進,從容不迫的慢慢坐下;動作要輕而穩,不要'撲通'猛地坐下或發出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時,腳部不可上下抖動,左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動。(分值:10分)i
(6)嚴禁趴在工作臺上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。莊重、平穩的站姿給業主一種可信任感。
1、站姿的要領:
(1)不駝背、不弓腰、不許長短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時大腿不許抖動,不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側,或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動作,玩弄手機或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地搖晃。(分值:10分
第2篇 物業區安全用電管理規范
物業轄區安全用電管理規范
1.物業公司管理范圍任何部位不準私自搭接臨時電源線路,需改變用電源線路,必須由工程部電工操作。
2.使用多項電源插座不準平放在桌面上或地面上,必須釘掛在墻壁上或放在計算機操作臺二層,防止金屬異物落入插孔造成短路引起火災。
3.各類電源插座周邊不準存放易燃、可燃物,使用各類電源插座時插孔出現被燒痕跡,應及時請電工維修更換,嚴禁繼續使用。
4.在多項電源插座上需插接的全部用電設備耗電量必須與電源插座額定電流相匹配,禁止超負荷使用。
5.使用多項電源插座時必須一次性插接在墻壁上 ,嚴禁將多項電源插座二次插接在上方多項電源插座上。
6.嚴禁將無插頭裸線直接插入電源插座上用電。
7.導電電源線嚴禁從行走地面和門窗縫直接穿過,防止帶電導線破損斷裂,漏電引發事故。
8.分布在小區室外的電源閘箱接點,必須封閉防水加鎖,防止兒童觸電。
9.嚴禁在臺燈下堆放壓蓋紙張或其他可燃物,防止燈泡過熱或臺燈質量問題短路引燃。
10.計算機上和周邊禁止堆放雜物、書報、紙張、煙缸、水杯,操作計算機時不準吸煙。
11.各種充電器材必須放置在無可燃物位置,保持干燥通風,指定專人負責經常檢查,清除灰塵,保證器材電源及線路無故障,下班斷電停止使用,禁止超24小時無人狀態繼續充電。
12.電源開關、插銷、插座、照明燈具,嚴禁帶病使用,一經發現故障應立即請電工維修。
第3篇 物業區室內觀葉植物管理操作規范
物業區域室內觀葉植物的管理操作規范
1.外觀管理
⑴當崗綠化工每天應全面巡查1次,及時清理盆面及盆底雜物、植株枯枝黃葉等。
⑵對于枯黃面積達1/3以上的葉片應整片剪除,枯黃面積1/3以下者,應用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
⑶要求當崗員工每周用清水噴洗1次葉面,噴后應注意抹干地面的水,注意不能將墻紙及其他家具淋濕。
⑷每月應清1次套缸/盆及花槽底的多余水分及雜物。
2.淋水
⑴工具:花酒壺、手巾。
⑵操作步驟:
①將花酒壺灑水頭去掉,裝上水;
②用手將花酒壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注放適量的水;
③用抹布將滴灑在地下的水抹干。
⑶室內花木淋水量根據花木種類及所處環境決定,原產于熱帶雨林地區或放于光線強、空調出風口等位置的花木一般需水量大,應經淋透1/2盆土為適中一般其他植物以淋透1/3盆土為適中。
3.施肥
⑴室內觀葉植物常用n-p-k復合肥及成品有機肥、綠光劑。應按照不同地點的濕度、光線、植物品種來決定施肥用量。
⑵觀葉植物進入室內前應先噴1次綠光劑,之后每月噴1次,使用濃度按產品說明書配制。
⑶室內花木不應使用有異味的肥料及尿素等效純氮肥。
⑷室內觀葉植物施肥后及時填寫《綠化施肥登記表》。
4.病蟲害防治
⑴室內觀葉植物主要病害及其防治:
①軟腐病。多數為淋水過多或細菌感染,引起可用菌毒清、托布津等防治;
②黑斑病。真菌感染引起,用托布津、菌毒清等防治;
③生旦性黃葉病。多為光線不夠或肥料不夠引起,需拿到室外進行復壯保養。
⑵室內觀葉植物主要蟲害及其防治:
①蚜蟲。用萬能粉、氯氰菊酯類農藥如滅百可等噴勻;
②螨蟲。用尼索朗、速螨酮、三氯殺螨醇等噴殺;
③蚧殼蟲。較難噴殺,一般少量的蟲盡量用手人工抹除,若太多則需拿到室外用速撲殺噴樣。
④蚊蠅。進入室內之前應用萬能粉或菊酯類農藥先噴殺一次,進入室內后才發現的,可用萬能粉噴殺,或用樣蚊藥噴于花盆或花槽底薰殺,噴殺蚊藥時應注意不能噴到植物上。
⑶噴藥完畢后應填寫《綠化病蟲害防治登記表》。
5.室內觀葉植物管理質量標準
⑴達標的室內觀葉植物應達到以下質量標準:
①植株豐滿健壯,葉面干凈光亮;
②無明顯病斑、蟲口,植株上無明顯蟲害;
③無枯黃葉;
④盆面無雜物,花缸、花槽底無積水雜物;
⑤植物無缺水干旱現象。
⑵園林綠化主管應每周不定期檢查一次室內觀葉植物養護質量,并填寫《綠化工作質量檢查表》存檔于園林綠化部半年。
本規程作為綠化部員工績效考評的依據之一。
第4篇 物業綠化機具的管理規范
一、園林綠化機具的操作
1.非機械類園林工具的操作
(1)水管車使用操作
①將水管車出不端的母接口與水槍公接口對接直到聽到'嘀嗒'的聲音;
②將水管車入水端的母接口與水槍公接口對接直到聽到'嘀嗒'的聲音;
③打開馥郁來水開關,手拿水槍對準植物淋灑;
④淋水完畢,先將自來水開關關閉,再把水槍拔下,然后將入水口接口拔下;
⑤轉搖柄將水管收好,排出水管內的水,然后將水管的出、入水口對接后收車。
(2)高枝剪及高枝鋸的使用
①使用高枝剪、高枝鋸時,修剪桿與人體至少要成30度夾角,以免枝條掉下傷人;
②高枝剪修剪的剪口呈45度傾斜向分枝的外側;
③使用高枝鋸鋸枝條時,應先從下向上鋸掉1/5以上,再從上往下鋸,以免枝條斷下撕裂樹皮;
④若枝條太在,用高枝剪修剪困難時,不應強行修剪,應用高枝鋸修剪;
⑤用完的高枝剪、高枝鋸應做好刀口清潔衛生后放入倉庫保存好。
2.園林機器的使用操作
(1)旋刀剪草機及滾筒剪草機的操作要求
①檢查機油、汽沒是否正常,檢查刀盤等機器各部位是不是正常,不正常的應處理正常后才能使用,并做好用前記錄;
②裝好草袋,依照不同機器的使用說明調節機器剪草高度;
③清除剪草區域內的石塊及雜物,將工作區域的無關人員勸離;
④冷機起動時先關閉風門,然后將油門加到低檔位,拉動起動繩起動再的開風門;
⑤加油直到機器運轉正常后合上自走離合開始剪草;
⑥剪草結束后,先松開離合,再將油門調至停止檔;
⑦待機器刀盤完全停止運轉后,方可清理機身內外草渣,用水將機器沖洗干凈;
⑧檢查清潔空氣濾清器及機油;
⑨機器使用完畢后入倉保管,并填寫《機器使用登記表》。
(2)汽墊剪草機使用操作要求:
①檢查燃料及機器各部分是否正常,做好用前記錄;
②按比例(機油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用油;
③清除剪草區域雜草雜物,將工作區域內的無關人員勸離;
④冷機啟動時先關閉風門,將油門調至低檔位后拉動繩直動機器;
⑤調好油門開始剪草,注意斜坡剪草時操作人員應站在機器的上方;
⑥剪草完畢后清理現場草渣;
⑦清潔機械后入倉保管,填寫《機器使用登記表》。
(3)割灌機的使用操作要求
①檢查機器燃油量及刀盤、背帶等各部位是否正常,裝好刀、繩;
②按比例(機油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用燃油,穿戴好鞋、褲等保護裝備;
③清理修剪區域內石塊雜物,將工作區域內無關人員勸離,工作點5米內不準有無關人員;
④冷機啟動時先關閉風門,將油門調到低檔位,拉動啟動繩啟動后打開風門;
⑤背好機頭,左手緊握扶柄,右手握緊扶桿并用拇指將油門逐漸調大;
⑥機器轉速正常后,將刀盤稍微向左傾斜由右向左勻速修剪草坪及灌木;
⑦修剪完畢后,將油門調至最低點,待刀盤停止運轉后將機器輕放于地上,按停止健停機;
⑧清理草渣及清潔刀盤,填寫《機器使用登記表》。
(4)綠籬機的使用操作要求
①檢查機器燃油量、按比例(機油與汽油的比例一般為1:20至1:25)配好備用油;
②將機器放于地上,冷機啟動先關閉風門,將油門調到小檔,用手指泵三下油,左手握緊后把手,右手拉動啟動繩起動,啟動后打開風門;
③右手握緊前把手,左手握緊后把后拿起機器,用左手拇指調大油門至剪刀運轉正常后開始修剪;
④修剪時注意橫平豎直的原則,機器刀口任何時候都不能朝向自己身體任何部位;
⑤因用綠籬機修剪綠籬時雙手羅易疲勞,操作員工應將修剪與的掃剪下的枝葉兩項工作交替進行,每15分鐘交換一次;
⑥修剪完畢,先用左手拇指將油門調至最低直至剪刀停止運轉后將機器放于地上,再按下止動按鈕停機;
⑦清理檢查機器后入倉,填寫《機器使用登記表》。
(5)高壓噴霧機的使用操作要求~
①檢查機器的油量、吸水頭、加壓器、水槍、噴管等是否正常,加足汽油,做好用前記錄;
②噴藥時戴好口罩、膠手套等保護用品;
③調配好肥料或農藥,將工作區域內的無關人員勸離;
④泠機啟動時先關閉風門,將開關打向'on',將油門調好,加壓閥處于低壓檔,關閉噴槍;
⑤拉啟動繩啟動后打開風門,將噴槍拉到噴施點,開杰出人物噴藥或肥;
⑥噴藥時注意噴植物的葉前,噴藥或噴肥過程中有人走過時要將槍頭壓低,注意藥霧不能飄到旁邊的植物上;
⑦噴完藥或肥后將開關打向'off'親機,收好高壓管,用清水洗干凈桶內殘留的藥或肥,加入少量水再啟動機器抽洗機器內的藥或肥幾分鐘;
⑧抽洗完畢后再關機,檢查機器后入倉,填寫《機器使用登記表》;
⑨將手、臉洗干凈、漱口,更換衣服。
3.各類園林機具使用范圍
(1)水管車使用范圍
通常用于庭院植物淋水、洗葉、洗地、花專用花木淋水等。
(2)其他園林小工具使用范圍
①高枝剪:拉繩式高枝剪用于修剪直徑3cm以下訓枝,傳動式訓枝剪用于修剪徑1cm以下高枝或遠枝;
②高枝鋸用于修剪直徑5~10厘米的高枝;
③大力截枝剪用于修剪直徑2~5厘米的枝條;
④截鋸用于修剪直徑5厘米以上的枝條。
(3)旋刀剪草機用于修剪二級以上且坡度不在于是15度的草坪。
(4)滾筒剪草機用于修剪一級以上草坪。
(5)氣墊剪草機用于修剪45度以下坡地草坪或松軟地域的草坪。
(6)軟繩割灌機用于修剪草邊、坡地草坪及復雜地域草坪、小灌木;刀盤割灌機用于修剪山地草坪、灌木。
(7)綠籬機用于綠籬修剪及群植觀葉灌木的修剪。
(8)高壓噴霧機用于草坪施液肥或花木草坪噴藥,亦可用于噴除草劑,但噴除草劑后要將機器徹底清洗干凈并注意周圍花木安全。
4.綠化機具使用注意事項
(1)所有工具不允許超出其使用范圍去使用。
(2)各類機器使用前應做好機器各方面的檢查,并做好有關記錄,使用后要做好檢查及清潔工作,并填寫《機器使用登記表》。
(3)使用剪草機前應首先徹底清理剪草區域內的不等于愉雜物,并將工作區域內的無關人員勸離。
(4)使用割灌機應穿密封鞋襪、長衣長褲,剪割方向自右向左,起動時應將油門關到最小,工作時工作點周圍5米以內不準有其他人員。
(5)使用高壓噴霧機時操作人員應站在上風口,不能逆風噴,有人走過時應壓低槍口或暫時關閉噴槍,等人走過后再開槍噴。
(6)用高壓噴霧機噴除草劑時應全程使用低工壓,并壓低槍口,嚴防藥霧飄到周圍其他植物上,用完后要求抽洗機器3次。
(7)噴藥時應注意戴好手套、口罩等保護物品,噴完后要洗手、臉、漱口并更換衣服,以防中毒。
(8)禁止將手伸入任何剪草機刀盤區內清除草渣雜物。
(9)草地未干應禁止用機器剪草。
(10)綠籬機啟動時剪口不能朝向人身體任何部位,油門要調到最小,不能用綠籬機修剪直徑1cm以上的枝條。
園林綠化主管不定期抽查員工機具使用操作的正確性,并將結果記錄于《綠化管理南量檢查表》內,存檔園林綠化部1年,作為員工績效考評依據之一。
二、園林綠化機具的維修保養
1.綠化機具維修保養質量標準
(1)日常小工具保養
①工具使用后應清理干凈;
②各工具的轉動部位靈活,金屬工具無生銹現象;
③刀具鋒利,彈簧彈力正常;
④各工具無殘損、折斷。
(2)汽油機保養
①油箱密封良好,油路暢愛,混合油與比合理;
②每月檢1次空氣濾清器、火花塞、化油器等部件,保證無故障;
③機芯、燃燒室每半年清理1次,各零配件每月檢修1次,保證處于正常狀態。
(3)電機檢查:每次使用前檢查1次,保證線路完好,通電后負荷正常,高壓線圈無老化現象。
(4)刀具保養:切割刀具刃口應保持鋒利,無銹跡,變純刀具及時打磨,打磨后上潤滑油,外形無缺損。
(5)機身養護:機身表面應富光澤而機械破損,生銹處應除銹后上漆。
(6)噴淋設施保養
①噴淋設備啟動正常,嘴無堵賽現象,水流暢通,噴射角度正常;
②各路開關、管制關合緊密,沒有溢水滲漏;
③花罐無漏水現象;
④水管車水管無打折、松脫、漏水現象,車輪、車架無缺損,使用結應將管內的水排放干凈。
2.綠化機具維修保養
(1)維修保養的一般原則
①所有機械、工具使用前均應檢查1次,檢查發現缺油、螺絲松動等小問題,應自己解決并作好記錄,對于較大故障沅法自己解決的,報園林綠化主管;
②所有機械、工具人倉前均應做好機身內外清潔衛生工作;
③機器技術員每年12月20號前將所有機器檢查1次,將下一年內有可能損壞的部件列表給園林綠化主管,由主管審核預鳳相關配件;
④所有機械、工具均應至少每月檢查保養1次,檢查發現問題,屬于自己解決的小問題的則自己解決,問題較大或自己解決不了的,報主管;
⑤園林綠化主管接到員工關于機具故障的報告后,組織相關技術員進行檢修必要時請機電維修部技術員一起檢修,屬于內部可以解決的問題自己解決,解決不了的,按照《對外委托服務標準作業規程》進行外委維修;
⑥機具的維修保養應填寫《機具維修保養登記錄》;
⑦非授權人員不允許擅自拆裝綠化機具。
(2)剪草機的維修保養
①剪草機使用前應充分檢查刀盤、皮帶及其它螺絲是否松動,油管油箱有無漏油,響聲是否正常,確保機器良好方可使用;
②對變鈍或受損的刀片應及時打磨或更換,其中滾筒剪草機刀片每工作50小時應用獨立發動機反向帶動,并加入磨刀砂磨刀;
③機器連續運行90分鐘應休息15分鐘;
④機器每工作50小時或機油發黑時應更換機油;
⑤機器使用前應將草坪上的石塊雜物徹底清理干凈,以防損壞機器;
⑥剪草機的發動機應按汽油機維修保養質量標準定期檢修;
⑦機器鏈條、滾軸等轉動部位應每兩個月加一次潤滑油。
(3)割灌機的維修保養
使用割灌機前充分檢查機器的刀盤、各連接點是否正常,確保機器良好才可使用;
使用前應將工作區域所有石塊雜物清理干凈方可進行操作;
工作完畢后應將刀片固定座打開,將里面的劃渣清理干凈;并用干布將齒輪盒及操作桿擦干凈;
進行修理、調整時,應關掉引擎,并將火花賽拔掉后方可進行;
欲長期放置時,應充分清潔各部位,金屬部分應涂上一層薄潤滑油。
(4)綠籬機維修保養
使用前充分檢查機器,確保機器忍受好方可使用確保燃料配制比例正確;
機頭及鏈條、刀片定期上潤滑油;
較長時間不使用的,應每周啟動1次,每次15分鐘;
機器每連續使用60分鐘應停機10分鐘;
機器發動機按汽油機維修保養質量標準進行檢修;
機器每工作70個小時應將剪刀拆下打磨1次或更換刀片。
(5)其它園林機器的維修保養,按其相應的維修保養說明書進行。
第5篇 物業園林盆景管理規范
物業園林綠化盆景管理規范
1.盆景的選購
(1)山水盆景的選購標準
①山水布景合理,遠近景搭配合適,整體觀賞效果好;
②山石連接自然,沒有明顯人工拼鑿痕跡,山上附生植物生長良好,比例合適;
③山石連接穩固,不易掉下;
④水盆清潔,沒有長青苔;
⑤盆景大小與擺放地點相適應。
(2)樹樁盆景選購標準
①植株生長健壯,比例合適,尚有發展潛力;
②植株無病蟲害,葉色自然健康;
③植株造型古樸自然,修剪精細,沒有明顯的人工雕鑿、綁扎痕跡;
④盆景盆與植株相協調;
⑤盆景大小與擺放地點相適應。
2.盆景管理質量標準
(1)山水盆景山本清潔,盆水清透,盆內沒有青苔或泥沙等雜物。
(2)山水盆景山石穩固不易掉下,山上附生植物生長健壯,比例合適。
(3)樹樁盆景植株生長健壯,沒有明顯的病蟲害,沒有縮枝現象。
(4)樹樁盆景能按各種不同的村種習性修剪,形狀保持完好,沒有5cm長以上的冗長枝,沒有明顯不自然的修剪刀痕。
(5)盆景內除裝飾用的小植物及小飾物外,不允許有雜生植物及其他雜物。
(6)盆泥沒有板結或因淋水而沖刷流失現象。
(7)養護過程中沒有肥害藥害。
3.盆景淋水
(1)室內盆景每天淋1次水,并同時用小噴壺往樹上噴1次霧。每次淋水量以淋透盆泥的1/2為好,淋完海洋權將滴于周圍桌面及地上的水霧抹干凈。
(2)室外盆景夏秋季每天上午各淋1次水,淋水時注意不能用水管直接往盆泥上灑,以防將盆泥沖走。正確方法應是將水散開往樹身上淋,讓掉下的水淋濕盆泥。冬春季根據天氣情況每1~2天淋1次水。
4.盆景修剪
(1)修剪時間
①落葉類樹木一年四季均可做控形修剪,養護中應隨時剪除病枝、枯枝、細弱枝及徒長枝,保持盆景無機株造型;
②落葉類樹木的強剪或細剪應在落葉后的休眠期進行;
③觀花類樹木修剪應在花落后進行;
④松柏類樹木修剪應在3~5月份進;
⑤福建茶、榕樹等常綠樹木應每月進行1次控形輕剪,其重剪或細剪應在天氣較暖時進行。
(2)修剪方式方法
①疏剪。將不合乎造型的枝條從基部剪除,修剪的枝條包括病蟲枝、平行枝、疊生枝、反向枝、對生枝、直立枝、輪生枝、丫杈枝、交叉枝、下垂枝、徒長枝等。
②短剪。將枝條根據造型要求保留一部分,其他的剪短;
③蓄枝截干。每年重剪時將上年長出的第二級枝條保留一二個枝牙位將其截短;
④抹芽。把萌發力強的樹木新萌發出來的無用的不定芽等從枝干上抹掉;
⑤摘心。把松柏類新枝頂端的芽頭用手或剪刀除去;
⑥摘葉。易發葉的盆景樹種如榆樹等在使用前20天左右把老葉全部摘除,使之長出新葉。
5.盆景施肥
(1)盆景施肥一般用餅肥和復合肥配合使用。
(2)施肥時間與用量
①餅肥應有盡有上盆或換盆時施入盆土中,若不換盆則應在每年的2月份施用。每盆用量約50克;
②復合肥應用作追肥,在每年的6~8月份施1次,每盆用量約10克,小盆景酌情減量。
(3)施肥注意事項
①施肥應經充分發酵腐熟;
②剛上盆的盆景不應施追肥;
③施在盆土面上的肥料應用盆泥蓋住;
④施放的肥不能太靠近植物根部。
6.盆景病蟲害防治
(1)盆景常見病害及其防治方法
①銹病。注意通風和光照,施肥時氮、磷、鉀比例均衡,發病時及時摘除病葉,用粉銹靈或代森錳鋅噴殺防治;
②白粉病。施肥時少施氮肥,用甲基托布津、多菌靈或粉銹靈等噴殺防治;
③黑斑病。發病時用代森錳鋅或甲基托布津、百菌清噴殺防治;
④炭疽病。用多菌靈或甲基托布津噴殺防治。
(2)盆景常見蟲害及其防治
①蚧殼蟲。用樂斯本或速撲殺、敵敵畏等噴殺防治,每周1次,連續噴3~4次;
②蚜蟲。用氯氰菊酯類農藥或萬能粉等噴殺防治。
③紅蜘蛛。用速螨酮、尼索朗、螨克等噴殺防治;
④食葉害蟲。用樂斯本、萬能粉、氯氰菊酯類農藥噴殺;
⑤蛀干害蟲。用牙簽蘸棉球浸透氧化樂果再插入盆景樹干新鮮的上下蟲口里,反復多次薰殺蛀干害蟲。
(3)盆景病蟲害的預防方法及注意事項
①施肥要施已充分發酵的熟肥,不施生肥;
②盆土使用前要在陽光下曬幾天或經過消毒,以消滅病菌、蟲卵及成蟲;
③保持盆景擺放場地及其周圍的清潔;
④加強日常管理,盆景場空氣要流通;
⑤盆景應放在花架上,不應直接放在地面上;
⑥盆景噴藥要在室外進行,不應在室內噴藥;
⑦不同農藥的用藥量及稀釋比例應根據農藥包裝上的說明配制。
7.盆景翻盆
(1)翻盆年限
①幼樹每年翻1次盆,換成大一號的盆,時間最大不超過2年;
②已成形的樹木盆景兩年翻1次盆;
③老樹3年翻1次盆;
④松柏類樹木3年翻1次盆。
(2)翻盆時間
①觀花樹木盆景在花后結合修剪同時進行;
②一般花木在春季尚未萌發新芽前翻盆;
③如果只是小盆換大盆,不弄破土坨則一年四季都可進行。
(3)翻盆方法步驟
①磕盆。將植株連泥整個從盆中磕出;
②去舊土。把一部分舊土用竹片或竹棍擢散去除;
③剪除枯根、病根、過密根;
④栽種。將修整好的盆景重新種回新盆中;
⑤回填土。填回新泥將植株固定,并壓實;
⑥淋水。盆土填好后應立即澆透水。
8.盆景擺放
(1)盆景運輸:盆景由盆景場運到室內擺放時應注意運輸安全,各盆景間枝葉不能相互疊存,以免壓傷枝葉;盆景盆下應墊一塊毛巾防震,以免將盆泥或點石震松。
(2)室內盆景擺放
①擺放于室內的盆景應放于合適的幾架上,盆景觀賞面正對客人,盆景編號牌放于隱蔽處;
②擺放于室內的盆景應無雜草、無露于盆土表面的以,盆景盆干凈美觀,與盆景相協調;
③擺放于室內的樹木盆景應每星期更換出室外養護至少2星期后才能再擺入室內觀賞,每次更換應填寫《盆景更換記錄表》;
④擺放于室內的山水盆景應石塊清潔,盆內無青苔雜物,山石穩固不易掉下,山由附生植物長勢良好;
⑤室內盆景擺放的位置應為不妨礙人們活動的角落、墻邊或開闊的地方。
(3)室外盆景擺放
①擺放于盆景場的盆景應根據盆景的類型及樹種習性分類擺放,并根據盆景類型分類編號登記掛牌,以便于管理;
②懸崖式盆景應擺放于高架上,樹形飄往向陽處;
③小型盆景應放于高層架上,大型盆景應放于矮架上;
④所有放于架上的高于40cm以上的盆景均應用鐵絲將盆固定以防風吹倒;
⑤長期擺于花園供觀賞的大型盆景可直接將盆景連盆埋入土中。
第6篇 物業管理行為規范標準
(一)表情:
面對業主,我們應該露出發自內心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業主之間的距離,有利于我們下一步的服務工作的開展。
1、微笑三部曲:第一步:念“一”,使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結合;把業主當親人,內心充滿善良和愛意,眼睛溫柔地注視對方;第三步:微笑與語言、舉止相結合;微笑地向業主問好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢:
手勢是最具表現力的“體態語言”。與業主溝通時以富有表現力的手勢配合語言,可加強表達效果。手勢運用的要領如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達外,還應配合手勢的運用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關節為軸,指向目標。切忌用一個手指指向目標。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:
正確的坐姿,給業主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、 坐姿的要領:
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩:入座時,走到座位前,從左邊進,從容不迫的慢慢坐下;動作要輕而穩,不要“撲通”猛地坐下或發出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時,腳部不可上下抖動,左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動。(分值:10分)i
(6)嚴禁趴在工作臺上。(分值:10分):
(四)站姿:
古人曰“立如松”。莊重、平穩的站姿給業主一種可信任感。
1、站姿的要領:
(1)不駝背、不弓腰、不許長短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時大腿不許抖動,不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側,或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動作,玩弄手機或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地搖晃。(分值:10分)
第7篇 物業管理基本知識規范
物業管理基本知識第1節:物業
第一節物業
一、物業的含義
“物業”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。“物業”一詞在國外,特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產,也可指單元性的建筑物。物業有大小之別,它可以根據區域空間作相對分割,整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物業,辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。
關于物業的內涵,國內各類著述的提法至少有幾十種,概言之,主要包括以下要素:
(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇;
(2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施;
(3)屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交通道路。
由此觀之:單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇,不能稱之為完整意義上的物業。物業應是房產和地產的統一。這里的地產,系指與該房業配套的地業。
二、物業的性質
世界上每個事物都有自己的屬性,物業也不例外。分析和把握物業的屬性,對于我們了解物業和物業管理的本質,掌握物業管理運作規律,搞好物業管理有著十分積極的意義。
(一)物業的自然屬性
物業的自然屬性又稱物業的物理性質,是指與物業的物質實體或物理形態相聯系的性質,它是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指:
1.物業的二元性
物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物,其基礎總是建筑在土地之上,成為土地的附屬物,土地的功能則借助于建筑物得以充分發揮。因此,在經濟發達的社會,物業多為土地與建筑物的統一體,兼有土地與建筑物兩方面的物質內容。當然,對于不同的物業,其二元組成的比重有所不同。例如,從總體而言,物業的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉村,在經濟、文化和商業中心就高于重工業基地。物業的二元性,是其他任何商品都不具備的,它決定了物業必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。
2.物業的有限性
物業的有限性,從根本上來講,是由土地的有限性決定的。天然的土地有限,用作興建建筑物的優良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發建設。由于現代建筑物技術要求高、耗資大,因此物業的數量還受制于社會經濟力量和技術水平。
3.物業的差異性和多樣性
物業的差異性主要是就土地而言的。由于土地數量有限,隨著人口的增加和經濟的發展,人類就必須開發利用劣質土地。土地的優劣,在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件,在城市主要取決于地段的區位及其技術條件。物業的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同,形成了物業形式的多樣性。每一建筑物都是單件產品,它們在類別、品種、規格、結構、式樣、外觀,以及年代等方面,都存在著某種不同之處。
4.物業的固定性
物業的固定性主要是指物業空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業從偏遠區位移動到商業中心,即使人們將地上建筑物與土地相分離,也只是改變物業用途,不能移動法律意義或實質上的物業位置。
5.物業的永久性和長期性
物業的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毀滅性,而建筑物則可能滅失或逐漸損耗,直到喪失物理壽命。物業的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經建筑完成,在正常情況下,其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年,可供人們長期使用。所以,物業既可以一次性出售,也可以通過出租的方式零星出售,邊流通邊消費;其價值可以一次收回,也可以在較長時期中多次收回。
6.物業的配套性
物業的配套性,是指物業以其各種配套設施,滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業不能滿足人們的各種需要;人們的各種需求從客觀上決定了物業的配套性。物業配套越齊全,其功能發揮就越充分。
(二)物業的社會屬性
物業的社會屬性可以從兩個方面來研究:作為一種商品,物業具有經濟屬性;從這一商品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看,物業具有法律屬性,即物業權屬問題。
1.物業的經濟屬性
首先,物業的經濟屬性表現為它的單一商品屬性。物業的商品性是由物業的使用價值和商品經濟決定的,它具有幾方面的實質性內容:物業的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現的,物業的買賣、租賃、抵押,土地使用權的出讓與轉讓,都是體現物業商品性的具體方式;物業的開發建筑、經營管理都是商品經濟活動,必須遵從價值規律這一最基本的經濟運行規律;物業的分配與消費,即便是非盈利性的,也無不充斥著商品的行為,奉行著“商品―貨幣”的規則;參與物業開發建設、經營管理與消費的人與人之間的關系,本質上是一種商品經濟的關系,從生產到消費都不是無償的。
其次,物業的經濟屬性還表現為它的供應上的短缺性。物業在供應上的短缺,一方面表現為土地資源供應的絕對短缺,另一方面表現為建筑資源供應的相對短缺。
再次,物業的經濟屬性表現為它的保值、增值性。物業能夠保值、增值,這已經為越來越多的人們所認識。應該看到,物業的增值是一種長期的趨勢,而不是直線式的運動。從某一時期來看,物業的價格可能有升有降、上下波動;但從長期來看,它無疑呈現出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨勢。
最后,物業的經濟屬性表現為宏觀政策上的調控性。由于物業的稀缺性,也因為物業是關系到國計民生、社會穩定的重大問題,更因為我國的物業是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的,政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現在:一是為了維護土地的社會主義公有性,合理保護、開發土地資源,實現城市經濟、社會發展目標,科學、合理地規劃、建設城市,并與城市的遠景發展需要結合起來,政府通過各種政策、法令、法規,從宏觀上來調控物業建設的數量、容積、布局、高度、類別等;二是物業建設是一個系統工程,涉及許多相關的法律、法規、政策,也涉及市容環境保護、綠化、治安管理等有關法規條例;三是作為物業本身,其管理也有一個法律和政策的約束、規范的過程。《城市房地產管理法》對物業管理公司資質驗證、物業管理、產權產籍管理等等都有明文規定。
2.物業的法律屬性
物業的法律屬性集中反映在物權的關系上。房地產物權,在我國是指物權人在法律規定的范圍內享有的房屋的所有權,及其占有土地的使用權。
與購置其他商品不同的是,購入物業就意味著購入一宗不動產之所有權(物權),而且,物業的所有權不僅是一項單
項權利,而且是一個權利束,擁有多項權能,如租售、抵押,形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中,各種權利可以以不同形式組合,也可以相互分離,單獨行使、享有。顯然,房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。
三、物業與房地產、不動產的區分
“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用,三者之間有著密切的聯系。
“房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋:狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產是指全部土地和房屋,以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說,房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態的財產。這種財產是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權、租賃權、抵押權等。
“不動產”一詞譯自英語realestate或realproperty。在英語中,realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋;realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權益。房地產由于其位置固定,不可移動,通常又被稱為不動產。從廣義的“房地產”概念來說,“房地產”與“不動產”是同一語義的兩種表述。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體,而不動產的表述側重于表明這種財產具有不可移動這一獨特屬性,但兩者所指乃同一對象。英語中,realestate和realproperty可互譯互稱,兩者關系可見一斑。
從以上的分析可以看出,“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內在的緊密聯系,然而內涵不完全相同,歸納起來,主要區別有:
(1)稱謂領域不同。就一般情況而言,“不動產”是民法慣常使用的詞匯,“房地產”則是經濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂,而“物業”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。
(2)適用范圍不同。“房地產”與“物業”在某些方面可通用(如基于狹義房地產概念),但“物業”一般多指一個單項的“物業”單位(如單項的房產、地產)或一個獨立的房地產公司(也稱“物業公司”);而“房地產”是指一個國家、地區或城市所擁有的房產和地產。因此,從宏觀的角度來看,一般只用“房地產”而非“物業”。如“房地產業”不可以“物業”代替,“房地產體制改革”也不可用“物業體制改革”代替。
(3)概念外延不同。一般而言,“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發、建造、銷售、售后管理等整個過程。“物業”有時也可用來指某項具體的房地產,然而,它只是指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區域。所以,兩者有宏觀與微觀之別,有全體與部分之差。
基于上述分析,“物業”這一概念的定義可界定為:物業是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備,市政、公用設施,屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等。
第8篇 物業發展策劃部管理范圍規范
物業發展策劃部管理范圍
1.完成公司下達給本部門的拓展任務指標;
2.負責制定公司的對外宣傳策略,樹立公司品牌形象;
3.負責公司的物業管理市場調研工作,制定公司的市場拓展策略;
4.根據公司年度《目標責任書》制定部門工作計劃和工作目標;
5.負責制定和出臺公司關于拓展物業管理項目的各項規章制度;
6.負責制定公司標書范本,分析招投標工作的特點,研究招投標行為的規律;
7.負責公司業務合同的匯總、統計、分析工作,統計內容包括物業類型、委托主體、服務形式、管理面積等方面,確保統計數據的準確性、統計分析的科學性、對外宣傳口徑的一致性;
8.負責物管公司品牌形象宣傳的組織、策劃、落實工作;
9.協助制定公司物業管理規范,統一企業文化,統一形象標識,統一服務標準,統一管理口號;
10.負責**物業管理有限公司網站的建立、更新與再開發。
第9篇 物業管理公司保安員行為規范
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(九)
一、目的:保證保安員具有良好的形象,精神風貌,言語行為規范,提高服務水平,并作為保安員日常工作考核的依據。
二、適用范圍:全體保安員。
三、職責:1.保安員:應遵守下列操作規程中的《保安工作守則》、《工作態度》、《服務態度》、《服務用語》、《保安員職業道德及基本內容》、《儀容、儀表要求》、《行為舉止》的要求,在日常工作中要時時以此為標準。
2. 當班保安班長:負責按各標準檢查隊員的工作態度、工作質量、服務態度、儀容、儀表等的遵守情況。
3. 保安隊長:負責對全組保安工作的檢查、督促和考評。
四、相關文件:
五、操作規程:
1、保安工作守則
1)遵守國家政策法令、法規、遵守杭州市民職業道德規范,遵守本公司《員工守則》。
2)向人事部門如實填寫各類表格,提供有效證件,不得有隱瞞或假造。
3.)按照本公司的要求接受業務指導、各類培訓及考核。
4)服從領導、聽從指揮、團結同事、互幫互助,按時按質完成各項工作任務。
5)嚴格遵守勞動紀律,按質量管理體系要求開展工作,作業場所禁止無關人員逗留。
6)講究社會公德和職業道德,嚴守公司和業主機密,廉潔奉公,維護集體利益和公司聲譽。
7)愛護公物及公用設施,自覺維護和保持環境衛生。
8)勤儉辦公,節約用水、用電,杜絕一切浪費現象。
9)衣容整潔,精神飽滿、待人熱情,文明用語。
10)關心公司,主動提出合理化建議,發揚公司精神,為公司作貢獻。
2、工作態度
1)服從領導,不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。
2)嚴于職守--堅守本職崗位,不得擅自離崗、竄崗或睡崗。
3.)正直誠實--對上級領導、同事和客戶要以誠相待,不得陽奉陰違。
4)團結協作--各部門之間、員工之間要互相配合,同心協力的解決問題。
5)勤勉高效--發揚勤奮踏實的精神,優質高效地完成所擔負的工作。
3、服務態度
1)禮貌--這是員工對業主和同事最基本的態度,在任何時刻均使用禮貌用語,'請'字當頭、'謝'不離口。
2)樂觀--以樂觀的態度接待業主。
3.)友善--'微笑'是體現友善最適當的表達方式,因此應以微笑來迎接業主及同事。
4)熱情--盡可能為同事、業主和客戶提供方便,熱情服務。
5)耐心--對業主的要求應認真、耐心地聆聽,并盡量在不違背公司規定的前提下辦理。
6)平等--一視同仁地對待所有業主,不應有貧富之分,厚此薄彼。
4、儀容、儀表要求
1)上崗時應統一著裝,著黑皮鞋,按照規定佩帶帽徽、肩章,戴正保安帽,扣好衣領扣,扎好領帶,佩戴上崗證,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋,不得將任何物體夾于腋下。
2)不留長發,蓄發不得露于帽檐外,不留長鬢角、長指甲,不得染發、燙發或紋身,不得佩戴飾物,不戴墨鏡。
3.)坐立時要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前仰后靠,站立按軍姿標準站立,行進時二人成行,三人成列,步伐統一。
4)不得勾肩搭背、袖手、插腰或將手插入衣袋,不準邊執勤邊吸煙、吃零食、看書報,不準哼歌曲、吹口哨。
5)保安員執勤、操課應著裝整齊,坐時可脫帽,帽放在桌子左上方,帽沿與自己同方向。
6)保安人員互相稱呼,通常稱姓,不得叫綽號等不文明稱呼。
7)保安員聽取上級講話和回答上級問話時,姿態要端正。
當回答上級呼喚自己時,應立即回答'到',在上級領導口述指示后,應回答'是'。
8)保安員進入領導室內前,要喊'報告',或者敲門,進入其他人員室內前,也要敲門,經允許后方可進入。
9)保安人員必須舉止端正,精神振作,姿態良好,見到領導時要立正,敬禮,同領導講話時應立姿。
10)保安員應自覺遵守社會公德,自覺維護保安的榮譽,要遵守公共秩序、交通規則,講究環境衛生,注意個人衛生。
11)保安人員要自覺接受隊容風紀檢查。
5、行為舉止
1)用語文明。
在值勤中與人交談時, 態度要和善,語氣要親切, 言辭要得體,給人以禮貌表示。
保安員值勤文明用語很多,如檢查驗證時,應說'請出示您的證件';
須進行登記時說'麻煩您登記一下';
如遇對方不友好時說'請不要生氣,有話好好說';
遇對方表示感謝時, 應說'不用謝, 這是我們應該做的'等等。
2)坐姿大方。
在值勤中, 坐姿要舒展、自然和大方。
坐時上體要挺直, 勿彎腰駝背, 不要垂肩、搖腿、蹺腳、晃身子,雙膝應并攏,雙手不可隨意扶拉桌、椅,與人交談時,更應坐得端正,兩眼平視對方, 顯得精神飽滿。
3.)站姿端莊。
站立值勤時,應收腹、直腰、挺胸,雙肩稍后放平,雙臂自然下垂,保持身體端正,給人一種輕松自然感覺, 體現出保安員的雄姿。
切忌站得東歪西邪,弓背凸肚。
4)行走穩健。
行走時,身體要直立, 抬頭挺胸, 平視前方,兩腿有節奏地交替向前邁進,步伐應自然、穩健。
在公共場合行走,要遵守交通規則;
行人之間要禮讓;
與人交談時要靠邊站立;
兩人走路時不要勾肩搭背;
穿制服走路時,不要吃東西、吸煙和將手插在褲兜內。
5)談話自然。
保安員無論在任何場合談話中, 態度要誠懇大方, 親切自然, 語辭平和。
問候注意使用禮貌語言。
切忌裝腔作勢,高聲談笑,大呼小叫。
6)舉止應大方得體,與人交談時應平視對方,不要左顧右盼。
7)遇上級領導或有客來訪,門崗應敬禮,其他崗位應即時相迎并問好,先將來訪人員入座后,自己方可坐下;
來客告辭,應起身移步相送。
8)注意檢查和保持儀表整潔,但不得當眾整理個人衣物。
9)對業主或來訪人員提出的詢問、疑難、要求、意見,要耐心傾聽,在不違背公司規章制度和保密制度的原則下,盡量說明(對自己無把握回答的應婉轉的表示歉意,聯系相關人員給予解答,或留下聯系方式,限時予以回復)。
6、保安員職業道德規范
1)保安人員應具備的職業道德忠于職守、勇于奉獻: 保安服務職業的特保安要求保安人員在任何時候、任何情況下都必須忠于職守,嚴守工作紀律,對工作極端負責,認真履行保安人員的義務,在工作中要以國家利益、人民利益、服務單位的利益為重,關鍵時刻能夠挺身而出,同擾亂社會秩序,侵害國家和人民利益的行為進行斗爭。
2)熱愛本職工作,精益求精: 高尚的職業道德和良好的職業修養既來自保安人員對自身職業的深刻理解和執著熱愛,也來自于對專業知識的認真鉆研和刻苦學習,它要求保安人員在工作發揚敬業精神,認真學習和鉆研業務,對工作精益求精。
3.)熱心服務,禮貌待人: 全心全意為人民服務,為用戶服務,是保安服務業的宗旨,也是保安服務業在市場經濟條件下能夠贏得信譽,占領市場的主要保證。
4)清政廉潔,奉公守法: 保安人員作為協助公安機關維護社會治安的一支輔助力量,應具有較強的遵紀守法意識和清政廉潔的高尚品質,要求別人遵守的規章制度首先自身要嚴格遵守,不屬于自己職權范圍內的事情,絕不越權去做,監守自盜,以權謀私、徇私舞弊、貪污受賄等行為是國家法律所不允許的。
5)遵守社會公德 :保安人員作為社會的一個群體,無論在工作崗位上,還是在日常社會活動中,都應該模范地遵守社會公德,原因為社會公德以職業道德為基礎,職業道德是社會公德在各個職業領域的延伸。
6)保安人員應具備的素質高度的警惕性: 警惕性主要要求保安具備高度的責任感,隨時警惕不法分子犯罪陰謀,及時揭露和打擊他們的種種違法行為。
7)高超的策略性: 策略性指保安在對敵斗爭中能揚長避短,避實就虛特別是防身時要充分發揮自己一方的長處和優勢,隱蔽自己一方的短處和劣勢,從而用較弱的力量戰勝犯罪分子。
8)防衛的靈活性: 靈活性指在實際的格斗中,要求根據具體情況來決定使用哪種技術方法,或者交替使用一種或多種方法在一二招之內將對方制伏。
7、各崗位人員服務用語規范
1)對來訪人員說:您好,請問您上哪樓哪座'請出示您的證件' 2)當被訪人無人接聽時應對來訪者說:'對不起,您要找的人不在,請稍后與他聯系,好嗎' 3.)當來訪人員離開時應說'謝謝您的合作,歡迎您再來','再見'。
4)對違章行車者說'對不起,我們這里是單行線,請您按規定方向行駛''謝謝您合作'
5)對違章行車應說'對不起,消防通道禁止停車,請您將車泊在車位里好嗎'
6)對車場內閑雜人員說'您好,為確保您的安全,請您不要在車場玩耍''多謝您的合作'
7)對車輛出車時應說'您好,您的車位使用費用 元''這是您的收據,祝您一路順風'
8)當車輛進車時應說' 請您將門窗鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車內
8、接聽電話
1)所有來電,在鈴聲響3聲之內接聽。
2)拿起電話后,先致簡單問候,自報公司部門,語言親切柔和。
3.)認真傾聽對方講話,需要時應詳細記錄對方通知或留言的事由、時間、地點、姓名,并向對方復述一遍。
4)通話完畢后,向對方表示感謝,等對方放下電話后,再輕放下電話。
5)上班時間,一般不得打(傳)私人電話,如有急事,通話時間不得超過3分鐘。
6)打出電話時,應預先整理好電話內容,語言簡練,明了。
9.服務規范:
1)注重禮儀:是對用戶和同事最基本的態度。
要面帶笑容,使用敬語,'請'字當頭,'謝'字不離口,接電話時先說'您好'。
做到用戶第一,熱情有禮。
2)講究效率:提供高效率的服務,關注工作上的每一個細節,急用戶所急,為用戶排憂解難,籍以贏得用戶的滿意及公司聲譽。
3.)工作責任:無論是常規的服務還是正常的管理工作,都應盡責,一切務求得到圓滿的效果,給用戶以效率快和服務佳的良好印象。
4)搞好協作:是管理的重要因素之一。
各部門之間,員工之間應互相配合、真誠協作,不得互相推卸,應同心協力解決疑難,維護公司的聲譽。
5)誠實守信:誠實守信是管理人員必須具有的品德。
有事必報,有錯必改,不得謊報虛情,不得文過飾非、陽奉陰違、誣陷他人。
若員工向公司提供個人資料不準確,由此造成的個人權益受損,概由員工本人負責。
公司將追究該員工因此行為而引致公司利益受到損失的責任。
第10篇 物業：綠化環境管理規范
物業作業指導書:綠化環境管理
1、目的
向業主提供一個良好的生活環境。
2、范圍
適用于所接管項目的綠化管理。
3、職責
3.1綠化主管負責綠化質量控制;
3.2綠化班長負責本作業規程的組織實施及監督檢查;
3.4綠化人員依照相關作業指導書進行規范操作。
4、工作程序
4.1綠化環境的日常管理的分類
4.1.1植物的養護;
4.1.2植物的防護。
4.2綠化的養護
4.2.1澆、灌水和排水
4.2.1.1澆、灌水的種類:
a)保活水(在植物種植初期為保證植物成活所澆的定根水,澆水量應以澆透為宜);
b)生長水(在植物生長期所澆的水)。
4.2.1.2澆、灌水的次數和數量的影響因素
a)植物要求的澆、灌水的次數因植物的種類年限和土壤狀況不同而異;
b)植物要求的澆、灌水的數量因植物的大小、氣候、土壤不同而異;
c)植物要求的澆、灌水的次數和數量的具體操作按《植物澆、灌水作業指導書》進行操作。
4.2.1.3常用的澆、灌水方法為噴灌法,噴灌法一般分為:
a)自動噴灌;
b)人工噴灌。
4.2.1.4澆、灌水的質量要求和注意事項
a)澆灌透和均勻;
b)水必須是無污染的;
c)澆、灌水前必須做到土壤疏松;
d)夏秋季天氣炎熱時中午不能進行澆灌。
4.2.1.5澆灌水的具體操作按《植物澆、灌水作業指導書》進行操作。
4.2.1.6在地勢低洼處及排水溝阻塞的地方,雨季期間易出現積水現象應做好排水工作,排水方法的一般為地表徑流法。
4.2.2施肥
4.2.2.1施肥目的為滿足植物生長,提高土壤的肥力,改善植物的抵抗力。
4.2.2.2肥料的種類
a)有機肥;
b)無機肥。
4.2.2.3(喬木)施肥的方法:
a)環狀溝施法;
b)放射狀溝施法;
c)穴施法。
4.2.2.4施肥的注意事項:
a)有機肥要充分腐熟發酵,且濃度宜稀,遵循薄肥勤施原則;化肥必須粉碎成粉狀;
b)施肥后及時澆灌水;
c)要嚴格控制濃度最好是陰天或日落后噴施;
d)注意不影響小區的環境衛生。
4.2.2.5施肥的具體操作應按照《施肥作業指導書》進行規范操作,并填寫《施肥記錄表》。
4.2.3中耕除草(即松土除草)
4.2.3.1中耕在旱季能有保墑的作用,在雨季有增加土壤的透氣的作用;
4.2.3.2除草的原則:除早、除小、除了;
4.2.3.3除草的方法的分類:
a)人工除草;
b)除草劑除草。
4.2.3.4中耕除草的時間:上半年至初秋以前,宜在晴天或雨后2-3天進行;
4.2.3.5中耕除草的要求:
a)中耕除草的深度依據植物的種類、樹齡和季節而定,淺根性樹種宜淺,反之宜深,一般為5-10cm;
b)夏季中耕除草宜淺,秋季宜深。
4.2.4園區植物的修剪
4.2.4.1為了提高園區植物的觀賞價值和保持植物的生長態勢而須定期修剪;
4.2.4.2修剪的功能:
a)培養樹形;
b)調控樹勢;
c)協調比例;
d)改善透光條件;
e)促進開花結果。
4.2.4.3修剪的依據:
a)依據樹種品種特性;
b)依據樹齡樹勢現狀;
c)依據園區植物的功能要求;
d)依據樹木與環境條件的關系。
4.2.4.4修剪的原則:
a)因枝修剪、隨樹做形;
b)滿足功能、合乎要求;
c)以輕為主、輕重結合;
d)均衡樹勢、主從分明;
e)長短結合、全面兼顧。
4.2.4.5整形修剪的程序:一觀察、二修剪、三處理。
4.2.4.6修剪時期
a)休眠修剪:對落葉樹木,從晚秋至第二年早春,而以落葉后2周至發芽前的2周為最佳時段;
b)生長修剪:一般自芽萌動后至落葉前進行;
c)注意事項:對細密枝、干枯枝、重疊枝、交叉枝、徒長枝、病蟲枝的修剪不受季節的限制;雨天不宜修剪。
4.2.4.7修剪的方法
a)疏枝法(把無用的枝條自分生處剪去稱為'疏枝',減少樹冠內枝條數量的修剪方法);
b)短截法(剪去1年生長枝先端的一部分,保留基部枝端的修剪方法);
c)鋸截大枝法;
d)回縮法(對2年以上的多年生長枝進行的短截);
e)抹芽法(樹木發芽后至展葉前,徒長后適時將樹干上無用的芽抹去);
f)除萌法(將樹木主枝基部或大枝傷口附近經常長出的無用嫩枝剪除);
g)摘心法(對新梢進行輕度短截);
h)扭梢法(對直立較旺的新梢,在其未木質化以前,用手握住枝條基部3cm左右處,輕輕扭轉180度,使其皮層與木枝部稍有裂痕,并呈傾斜或水平狀態,倒向空隙處,以緩和生長);
i)屈枝法(在生長季節,將新梢或新枝彎曲成近于水平或下垂的姿勢,或按造型上的需要折成一定的形狀,然后用棕絲或金屬絲綁扎固定其形狀的技術措施,稱為'屈枝');
j)刻傷法(在芽或枝的上方或下方將枝條切深達木質部的橫傷,以切斷韌皮部的輸導組織,阻礙養分通過的技術措施,稱為'刻傷')。
4.2.4.8草坪的修剪
a)修剪原則:遵循1/3原則[即剪掉
部分不能超過葉片自然高度(即未剪前的高度)的
1/3];
b)修剪的頻次要求:一般每月1次,生長旺季每星期1次;
c)修剪后的高度要求:離地5-10厘米;
d)修剪的質量要求:修剪后整體效果平整,無明顯起伏和漏剪,剪口平齊;無明顯交錯痕跡;現場清理干凈,無遺漏草、雜物。
4.2.4.9修剪的具體操作按《修剪作業指導書》進行操作。
4.3植物的防護
4.3.1園區植物病蟲害防治
4.3.1.1病蟲害防治的原則:預防為主,'治早、治小、治了'為原則。
4.3.1.2園區植物常見蟲害分類:
a)地下害蟲:地老虎等;
b)食葉蟲害:毛蟲等;
c)吸汁蟲害:蚜蟲等;
d)蛀干蟲害:食心蟲等。
4.3.1.3園區植物的病害的分類:
a)傳染性病害;
b)非傳染性病害。
4.3.1.4蟲害病害的防治方法:
a)化學防治法(利用化學藥劑來防治病害);
b)生物防治法(根據自然界生物平衡的原理和微生物之間的相互拮抗作用,用一種或幾種自然存在的或引進的拮抗生物來控制病原物種群的發展或改變原病原物與寄主的關系,從而控制病害的發生和危害的一種生物防治方法);
c)人工防治法;
d)物理防治法。
4.3.1.5病害蟲害防治的具體操作按《病蟲害防治作業指導書》進行操作,并填寫《病蟲害防治登記表》。
4.3.2園區植物的保護
4.3.2.1對修剪和其他原因發生的傷害必須加以治療和保護,保護方法有:
a)傷口治療:用鋒利的小刀把受傷的部分去掉,然后對傷口進行消毒處理,最后用牛糞石灰泥或涂白劑進行傷口保護。
b)支撐保護;
c)圍隔保護;
d)巡視看護;
e)洗塵防污;
f)苗木補栽、草坪補種。
4.4綠化管護周期原則:
4.4.1綠化管護要遵循園區植物的生長規律進行養護管理;
4.4.2綠化管護要結合氣候天氣等實際情況進行養護管理;
4.4.3綠化管護工作的開展按每月工作計劃進行。
4.5藥品的管理
4.5.1農藥的申報、審核、購買、入庫、出庫、領用按《采購控制程序》《庫房管理程序》進行操作;
4.5.2農藥的配置由綠化班長或具體實施人負責,在配置過程中受班長的監查;
4.5.3農藥的施用全過程受班長的監查,并填寫《病蟲害防治登記表》。
4.6機具的管理
4.6.1在機具的使用過程中受班長的督導并按機具作業指導書進行操作,并填寫《機具使用登記表》。
4.6.2機具的維保應參照機具說明,機具每使用一次維保一次,另外由部門組織委托廠家每半年維保一次。
4.7常見問題的處理
4.7.1巡視或操作出現輕微問題,綠化班長在30分鐘內提出方案并組織實施,并填寫《綠化巡視表》。
4.7.2巡視或操作出現重要問題,綠化班長應立即向主管匯報,由主管提出方案并由班長組織實施,班長填寫《綠化巡視表》。
4.7.3巡視或操作出現重大問題,主管及時向管理處主任報告并提出方案由其實施,填寫《綠化巡視表》。
4.8服務規范
綠化人員應嚴格遵守公司有關服務規范方面的制度及《員工手冊》;
4.9巡視檢查
4.9.1主管每日不少于1次對園區綠化的情況進行檢查,并填寫《綠化巡視表》。
4.9.2檢查的內容
a)操作規范;
b)園區綠化狀況;
c)服務禮儀。
4.9.3綠化班長每天不少于兩次對園區綠化進行巡視,并填寫《綠化巡視表》。
4.9.4資料的整理:相關的記錄每月由綠化班長收集,主管整理并存放于檔案柜中。
4.9.5本作業規程及相關作業指導書作為綠化人員的績效考核的依據之一。
5、相關文件
《員工手冊》
《采購控制程序》
《庫房管理程序》
6、相關記錄
zz/bg7.5.1-lh-01《機具使用登記表》
zz/bg7.5.1-lh-02《病蟲害防治登記表》
zz/bg7.5.1-lh-03《施肥記錄表》
zz/bg7.5.1-lh-04《綠化巡視表》
附加說明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
第11篇 物業保安員儀容儀表管理規范6
物業保安員儀容儀表管理規范(六)
為使保安員上崗時保持良好的形象,特對保安員儀容、儀表作如下規定:
1.上崗時應統一著裝,佩戴工作證,系好領帶,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋,不得將任何物體夾于腋下。
2.不留長發,蓄發不得露于帽檐外,不留長鬢角、長指甲,不得染發、燙發或紋身,不得佩戴飾物,不戴眼鏡。
3.坐立時要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前俯后仰,站立按軍姿標準站立,行進時二人成行,三人成列,步伐統一。
4.不得勾肩搭背、袖手、雙手插腰或將手插入衣袋,不準邊執勤邊吸煙、吃零食、看書報,不準哼歌曲、吹口哨。
5.不得隨地吐痰,亂丟雜物。
6.注意個人衛生。
第12篇 物業區園林綠化水生植物栽培管理規范
1.華南地區常用水生植物
⑴荷花。多年生挺水植物。
⑵睡蓮。多年生挺水植物。
⑶鳳眼蓮。多年生浮水植物。
⑷金魚藻。多年生沉水植物。
2.水生植物管理質量標準
⑴挺水及浮水植物應成片生長于水池的相對固定位置,不應分散零落生長。
⑵成片的水生植物中不應有雜生植物或其它垃圾雜物。
⑶對于枯黃的水生植物枝葉應及時清除。
⑷睡蓮及荷花類的挺水植物應用盆種好后再沉入水池內。
⑸水生植物不應生長泛濫,應留有觀賞魚活動及人們觀賞的空間。
⑹水生植物應生長良好,無明顯病蟲害。
⑺缸栽荷花及睡蓮類應每1-2年重新栽1次。
⑻水生植物的施肥及病蟲害防治應以不污染水池水質為原則。
3.水生植物的種植
⑴睡蓮及荷花的種植。結合公司實際情況,睡蓮及荷花的種植應在每年清明節前后采用分株法繁殖。
①挑選生長健壯的根莖,每隔約10厘米(荷花2-3節)切成一段做種莖,每段應帶頂芽和保留尾節;
②選口徑60-80厘米、深30-35厘米的荷花缸,缸底施入基肥,再加入塘泥至缸深2/3處;
③將根莖沿缸內周邊栽入,使首尾相連,頂芽略向缸中央;
④灌水深至5厘米,放于陽光充足處,待泥土曬至龜裂,再加水曬;
⑤當種莖新葉長高達25厘米高以后,將荷花連盆移入水池指定位置放好。
⑵鳳眼蓮的種植。春天將母侏叢分離或將母株腋生小芽帶根切下,投入水中即可。
(3)金魚藻的種植。將金魚藻分成幾叢栽于池底以后即可自播繁殖。
4、水生植物的日常養護
(1)當值綠化工每天應巡查1次水生植物,及時清除在殘枝葉及雜物。
(2)對于因病蟲等原因面造成整盆死亡的應將其空盆撒出。
(3)水生植物的施肥應在種植時或移入水池前10天進行,施以不應污染水也水質。
(4)養有觀賞魚的水也不允許噴對魚類有害的農藥,這類水也的水生植物有嚴重病蟲害時應撒出后再噴藥處理。
5、水生植物的科季管理
(1)對于因不耐寒而干枯的水生植物,應在其冬季枯黃后將其泥上部分清除。
(2)對于多年生耐賽水生植應在每年2月底新芽長出前將泥上部分剪除。
(3)盆栽水生植物可在冬季連盆拿出水面,并在開春前補施1次基肥,待其新葉長出后再移入水中。
園林綠化主管應每月檢查1次水生植物管理情況,作為員工績效考評的依據之一。
