第1篇 物業管理知識--常識篇
物業管理知識學習---常識篇
001“物業”是粵港方言對房地產的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小,一棟商業樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。
002物業的概念與房地產的概念的區別是在英語中,物業與房地產是一個詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產一詞是一個宏觀的概念,物業一詞則是個微觀的概念。
003世界物業管理的起源物業管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業空前發展高漲的時候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業管理之先河。
004我國(大陸)的物業管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業管理公司。標志著我國(大陸)物業管理工作擺脫行政―福利型傳統計劃經濟下的管理模式,走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。
005我國(大陸)第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。
006號稱“深圳市物業管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區。由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。
007深圳市物業管理行業管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓―國際商業大廈實施物業管理。
008深圳市物業管理行業第一個對工業區實施物業管理的是1985年,由深圳市鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。
009深圳市第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區是1990年,由深圳市蓮花物業管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區―蓮花二村實施綜合一體化物業管理。
010我國第一家實行招投標的物業是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈居業公司、大眾物業管理公司中,對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。
011真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公司的物業是1996年12月,對深圳市福利房住宅小區--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業管理有限公司中標。
012物業管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場);2、對前級市場房地產開發市場、營銷市場)具有積極的激勵作用;3、勞務市場;4、雙向選擇。
013物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。
014物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。
015在房地產市場體系中,物業管理市場處于最后一級。
016物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。
017物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。
018物業管理市場的含義是物業管理企業采用經營性的手段實施管理,對業主和非業主使用人、承租人提供服務,從而取得報酬。
019 深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件;引導和推動規范化管理和規模化經營;繼續加快物業市場化進程;加大政府監管力度;提高物業管理的科技水平;繼續探索,繼續創新。
020物業管理行業的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業監管處)及各區人民政府住宅行政管理部門(區建設局物業管理科)。
021物業管理市場的委托關系主要有委托管理型,自主經營型。
022物業委托管理型的特征是開發商、業主(業主委員會)采用招投標或協議的方式,通過《物業管理委托合同》,委托專業化的物業管理企業,按照“統一管理,綜合服務”的原則,提供勞務商品的市場交換關系。
023物業管理市場運行原則是業主自治與專業化管理相結合;統一管理、綜合服務;平等競爭。
024物業管理招投標的原則是公正、公平、公開;實事求是、合情合理;早期介入。
025物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟;規則的完善;市場信息網絡的建立。
026物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標;協議;自管。
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028目前最新優秀示范物業標準有哪幾個方面考評內容:大廈、工業區各九項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養護;共用設備管理;共用設施管理;保安及車輛管理;環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。(兩者具體內容評分側重不同)住宅小區八項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養護;共用設施、設備管理;保安、消防及車輛管理,環境衛生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。
029深圳市物業管理行業協會的性質是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。
第2篇 某物業管理公司保安部質量目標
物業管理公司保安部質量目標
根據公司總質量目標,保安部特制定以下分目標,作為公司保安工作及各管理處保安工作考核依據:
1.管轄區內無重大安全責任事故,區內治安案件年發生率占總人口的0.2%,無重大火災、刑事和交通事故。
2.業主對管轄區保安服務滿意率達95%以上。
3.無重大業主投訴。
4.有效投拆處理100%。
5.保安員上崗前培訓合格率達100%。
第3篇 物業公司項目鑰匙管理作業流程
物業項目鑰匙管理作業流程
1 目的
規范鑰匙委托管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙。
2 適用范圍
適用于**物業管理有限公司各管理處特定情況下業主委托保管的鑰匙及未交付房屋鑰匙的管理。
3 職責
3.1 物業助理負責組織、安排鑰匙的管理工作。
3.2 管理處前臺服務人員負責依照本規程具體實施托管鑰匙的日常管理工作。
4 程序要點
4.1 管理處可以進行鑰匙保管的范圍
4.1.1 物業接管后,業主未交房時,由開發商托管的鑰匙;
4.1.2 開發商未售出的空置房鑰匙;
4.1.3 特定情況下業主托管的鑰匙。特定情況是指:房屋交付給業主時,還有需要整改的部分,為方便整改的鑰匙,業主委托管理處前臺保管;業主確有實際生活、工作困難,確需臨時性的托管鑰匙又不致于給管理處工作帶來額外事端的情況,時限不超過一個月。
4.2 開發商托管的鑰匙
4.2.1 物業托管驗收工作結束后,管理處可以根據開發商的托管要求托管未入住單位的鑰匙。
4.2.2 托管過來的鑰匙由管理處前臺服務人員清楚標明鑰匙單位編碼并分戶裝進業主檔案袋內。
4.2.3 鑰匙的發放工作詳見業主《交房管理流程》。
4.3 業主在特定情況下托管的鑰匙。
4.3.1 在房屋交付給業主時有整改部分,前臺服務人員應在《業主托管鑰匙登記表》上填寫日期、戶位號、業主姓名、鑰匙數量、托存原因,然后將鑰匙貼上標識,有序地放在鑰匙柜中。待整改后,由業主簽字確認后領回。
4.3.2 對于業主因生活、工作原因需要委托管理處保管的鑰匙,前臺服務人員應在《業主托管鑰匙登記表》上填寫日期、戶位號、業主姓名、鑰匙數量、托存原因及領取鑰匙的要求等項目,然后將鑰匙密封,并在密封袋上貼上標識,有序地放在鑰匙柜中。
4.4 托管鑰匙的管理
4.4.1 管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時,由管理處前臺服務人員在借用人辦理借用手續后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續的辦理程序為:借用人在 《鑰匙借用登記表》中如實填寫借用日期、鑰匙編號、數量、事由。借用人、放發人簽名確認。
4.4.2 辦理鑰匙退還手續時,前臺服務人員應在核對鑰匙數量后,在《鑰匙借用登記表》中標注鑰匙退還日期,并簽字確認。
4.4.3 管理處前臺服務人員應安排前臺服務人員根據《鑰匙借用登記表》的記錄檢查鑰匙的借還情況,發現借期超過三天不還者,應致電借用部門或個人問明情況。
4.4.4 當接到丟失或損壞鑰匙報告時,前臺服務人員應將經過報告給物業助理。物業助理在征得業主同意后與鑰匙生產廠家聯系,采取換鎖措施,確保遺失鑰匙房屋的安全。
4.4.5 業主或業主指定的領鑰匙人前來領鑰匙時,前臺服務人員憑業主卡或身份證移交鑰匙給領鑰匙人。同時,在該戶業主的《業主托管鑰匙登記表》中注明鑰匙已歸還,業主確認簽字。
4.4.6 在無任何證件證明索鑰匙者為業主或業主指定的領鑰匙人時,前臺服務人員不得將鑰匙轉交。
4.5 所有與鑰匙有關的記錄應由部門歸檔保存一年。
5 記錄
qpi-gl-c-f025《業主托管鑰匙登記表》
qpi-gl-c-f009《鑰匙借用登記表》
第4篇 zx物業檢測儀器管理程序
物業管理有限公司程序文件
――檢測儀器管理程序
1.目的
規范檢測儀器儀表的管理,確保其性能和精度良好,從而保證對機電設備運行狀態及維修服務質量監控檢測的準確性。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責
3.1 工程技術部負責對公司各類檢測儀器儀表的使用進行管理,并負責對其性能和精度進行檢測、校驗。
3.2 各部門設備主管(主辦)負責本部門檢測儀器儀表性能的監控,并將有關信息及時知會工程技術部。
4.方法和過程控制
4.1 本公司用于機電設備狀態及維修服務質量檢測的儀器包括:萬用表、兆歐表、鉗形電流表、煤氣探測儀、接地電阻測試儀等檢測儀器。
4.2工程技術部須統計、匯總各部門檢測儀器,編制《檢驗、測量和試驗儀器(設備)匯總表》
4.3每年三月由工程技術部負責將工程技術部的標準檢測儀器送專業機構檢測。新購買的檢測儀器應附有生產廠家出廠檢驗合格報告,在有效期內,自出廠之日起免檢一年,超出有效期的應送工程技術部檢定。
4.4 以公司通過專業機構檢測的檢測儀器為標準,每年三月由工程技術部組織對所有部門之測量檢測儀器進行檢測。對于一些較特殊的非通用儀器,由工程技術部按規定時間統一送有關部門檢測。
4.5 對儀器進行檢測時,用標準表和被測表對同一標的進行測量,根據兩表差值的大小來判斷被測表是否合格。對于不同的檔位,若測量差值均在被測表精度級別要求的誤差范圍之內,可視為合格。
4.6 工程技術部負責全過程管理,將受檢合格之檢測儀器儀表,作好受控標識;不合格之檢測儀器儀表外送專業機構校修或予以報廢處理,被測表調校修理后應重新檢測,合格的仍視為合格,并對各項數據予以記錄存檔。
4.7對于工程技術部不能檢測的儀表,由工程技術部統一送專業機構進行檢測;對于專業機構無法檢定的專用儀器,由提供儀器的供貨商按我公司規定的檢定周期出具證明材料,經工程技術部確認后視為合格。
4.8對供水管道和消防管道上的主要壓力指示表、遠傳壓力表由設備責任人每日巡查,并對同一管路上的壓力表的指示值進行對比,若有異常,須立即處理,若表壞,及時更換。由工程技術部組織在每年12月份對各部門的壓力儀表進行檢查校對,不合格儀表修理或報廢,并作好記錄。
4.9各部門管理服務區域的電表、水表、煤氣表的檢測、維修、更換由政府相關的供電、供水、供氣部門執行,如果有發現異常或危險情況應及時報告相關部門,督促其及時處理;緊急情況下,可先切斷電路、水路或關閉煤氣管道總閥。
4.10對設備房內的干濕球溫度計設備責任人應每天查看其指示是否正常,表內的水囊內要保持有水。
5.質量記錄表格
**wy7.6-s01-f1 《檢驗、測量、試驗儀器(設備)匯總表》
第5篇 小區物業管理處經理崗位責任
小區物業管理處經理崗位責任職位:管理處經理工作大綱:統籌整個小區日常管理工作,包括:員工監管、保安、清潔、維修與保養,同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業總公司崗位責任:1.制訂本部門工作規劃和物品購置預算,定期向物業總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2. 組織編制管理預算、年終結算,交物業總公司審核。
3. 制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4. 定期對小區的保安、維修、清潔進行監察協調,并與承判商代表定期會議,以檢討及改善小區的管理水平。
5.定期提交小區管理報告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務質量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責處理善后工作,并及時通報物業總公司辦公室。
8. 協助聯絡業主,建立良好關系。
9.負責協調、指導部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。
10.負責本部門員工的業務培訓計劃及實施,提出員工招聘、調職、晉升等意見。
11.關心員工生活、工作,協調員工之間所出現的工作矛盾,增強凝聚力。
12.負責簽署對外簽訂的合同、協議及報價的審核,簽批有關付款單據和員工聘用合同。
13.制定小區設備使用方法及守則。
14.負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負責公司重要的公關及重要接待工作。
16.監管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產,并對有疑問者進行審核。
29.發揮工作主動性,完成物業總公司交辦的其它任務。
第6篇 物業管理勞動人事管理技巧范例精解-7
物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(7)
第七節 物業公司業務員的工作要則與素質要求
一、敬業樂觀
(一)了解公司
當員工剛進入公司時,必須先對公司作一番了解。
1.公司的共同目標。每一家公司都有各自的目標,并且通過“經營理念”、“經營方針”等形式,明白地表示給員工知曉。而在公司內工作的每一個人,都必須朝同一方面從事有秩序的活動,才能達成公司目標。所以,一踏進企業工作,都應先深入了解公司的目標。
2.公司的目標可分解為公司內每個人的目標。公司必須要由很多人分擔其各式各樣的工作,這些任務的完成才能達成公司的總目標。
3.盡心完成自己分內的工作。既然員工是公司的一份子,就不可以因為本身的厭惡或心情不佳等理由而不做其派定的工作。
(二)由學生意識轉為社會人意識
剛步出校門的學生,一旦進入公司服務后,公司就必須將他們嬌嫩的學生意識轉換為社會人意識。
學生和社會人的差異在哪里呢
一般說來,在學生時代的意識是:
1.沒有上、下班固定時間,而且休假日很多,可以自由處理的時間比較多;
2.以考試成績來評價自己和別人;
3.只和自己喜歡的人或氣味相投的人交往;
4.平常靠打零工來賺錢,不需要考慮什么利益問題;
5.為了考試必須認真念書。
可是身為社會人,就不一樣了,進入了社會到公司上班后,在意識上必須具備:
1.不僅有固定的上、下班時間,而且工作忙的時候必須自覺留下來加班;
2.以日常的工作態度、成果來評定員工的表現;
3.不論年齡、性別,都要與別人保持良好的人際關系;
4.為了公司的利益,做事時必須考慮工作效率和降低成本;
5.工作上必須具備的知識,必須靠自己主動去努力充實。
(三)成功的表現
作為一名成功的業務員,工作時應表現得精神抖擻、一絲不茍,在與顧客應對時,親切有禮,給人感受頗為舒暢。這種敬業樂群的工作態度,并非與生俱來,而是靠長期培育訓練出來的。
二、著裝整潔
“佛要金裝,人要衣裝”。由于一個業務員的外表,會給公司內、外人士留下深刻印象,所以,業務員在上班時間,對自己的穿著應多加留意,一名業務員服裝的貴賤在其次,重要的是讓人有清潔愉悅的感覺。一個能干的業務員,除了要將工作做得盡善盡美之外,還須給人以良好的印象。而要給人良好的印象,員工應該視不同的場合穿得體的服裝。
在服裝方面,應注意的事項有:
1.服裝應以便于工作,不要穿休閑服或太過華麗的衣服。如果公司規定穿制服或工作服,應依照公司的規定穿著。
2.服裝要求整齊清潔,絕對不可骯臟皺亂。
3.為有利于規范員工行為和加強自律,上班時應將名牌、服務證掛在左胸上。
4.如果休假日需加班會見客人時,也要像平常上班一樣,裝扮整齊。
三、工作步驟
一名業務員被指示做某一工作時,最好依以下步驟來進行,以收事半功倍之效。
1.接受工作指示或命令。一般業務員做某一工作時,會接獲上司的工作指示。這時候,不能只聽上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標是什么②為什么必須達到那個目標;③何時達到呢④如何會做得更好
2.搜集有關的資料、情報。即搜集與工作的計劃、執行等相關的文件、資料、情報,而且對于情報的選擇,要有慧眼。
3.考慮工作的步驟與方法。愈是需要花長時間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來做,才比較有效率,此時宜好好活用“5w2h”的審核表。
4.決定工作的步驟與方法。不妨從所擬定的幾個方案中挑選較合理的,決定時應該考慮到“更早、更好、更輕松、更便宜”這幾項因素,來做篩選。
5.制定行事表。
6.實施時須留意:①確實依照所計劃的步驟和方法去做;②很自信地去執行;③時時審核實際進度和預定計劃的差距,必要時修改所定計劃。
7.檢討與評估。從品質、期限、成本等層面,將工作的結果和當初的計劃做一比較,如果不能達到預期結果,就應該找出其原因。
8.做完后,向上司報告結果。
注:5w2h之中5w是:when、where、who、why、what,即何時、何地、何人、何因、何事;2h是how、how much(many),即如何、多少。
四、商用文書
商用文書有一定的標準格式:①發文號碼;②發文年月日;③收件人;④發件人;⑤文件名稱;⑥問候語;⑦本文;⑧末文;⑨結語;要點摘錄;追加或附注事項。
這兒提出幾點需要特別留意之處:
1.收件人的公司名稱、職稱名稱、個人姓名等,都要用敬語來寫,而且公司名稱應全文照寫,不可省略。
2.文件名稱應該力求簡潔具體,讓人能夠一目了然,知道該項文件的主旨是什么。
3.開頭問候的部分,一般寫些問候語,或有關最近交易的感謝詞句等。
4.正文、末文部分要簡明,且能有一氣呵成的連貫性。
5.文章要以客氣、不失禮的口吻,不過也不可過于冗長、散溫、喪失格調。
6.避免使用艱澀或陳腐的言詞,力求平易簡潔和現代化。
7.不可有錯字、漏字,因錯漏字是很失禮的事。信件寫好后,一定要再過目。
8.對外文函,避免手寫而盡可能打印。
9.發信時機不可錯過。
10.書信的格式應尊重對方國家的習慣。
五、關于問題的解決
對于一名業務人員要盡可能避免問題的發生,但仍難免會發生浪費或錯誤事情,若能夠提高警覺并加以改善,事情就會做得圓滿無缺。
首先,為了避免小錯不斷發生,每位業務員對于自己分內的工作,應該每時每刻都存有問題意識,也就是經常采取“質問”的態度來發現問題。比如常自問:“為什么會變成那個樣子呢”“該怎么做,才會把事情做得更好”等問題,然后激蕩思考力來處理這些問題。
不可對習以為常的工作抱著“這樣做就成了”的態度,如此一來,問題意識就蕩然無存,也不可能再發掘什么問題及進一步要求自我改進了。因此,一個肯精益求精的業務員,會經常保持鮮活、敏銳的眼光來探尋新的問題,并努力要求自己去突破改善。
平常到底有些什么問題等著業務員去發掘呢常見的問題有:
1.具有障礙性質的問題。也就是為了達到目標,而讓業務員頗感困擾、難以處理的問題。
2.與所定的基準發生偏差的問題。如業績不能如所預期的增長,糾紛發生率偏高,出錯誤的件數比平常增加等。
3.為了達到目標而必須解決、改善的重要問題。
4.屬于創新之類的問題。這是公司為了將來要開創新的事業、開發新的業績等,衍生出來的問題。業務員必須愿意積極面對新的挑戰,同心協力,努力去克服困難。
在分析問題的過程中,可以采用因果分析圖(也稱魚刺圖)和pareto圖(也稱排列圖)作為輔助工具。
六、禮貌用語
一名業務員對于“敬語”應有所了解,然后在與人交談時靈活運用。比如:
1.尊敬語:表示尊敬對方和對方的動作之言詞,如“您”等。
2.謙遜語:表示謙卑的言詞,如“敝公司”、“本人”等。
3.客氣語:表示對對方的客氣話,如“請”。
4.敬語加上客氣話,如“李總經理,您請用”。
在商界上,最好多使用第四類的敬語,讓人感受到彬彬有禮。
有些說話不太嚴謹的業務員,很容易在上班時間因一時疏忽,在顧客或上司面前講錯了話,故而不可不慎。例如:①俺。②你是誰啊③等一下!④什么事⑤要我來問嗎⑥什么再說一遍!⑦你第一次嗎⑧快一點!⑨寫下你的地址、姓名。打電話給經辦人等等,不可輕易脫口而出。
七、使用電話
電話對工商界來說,是不可缺少的工具。可是,如果使用不當,比如說話聲音太大、不親切、不簡潔等,反而會出現反效果。所以,員工應該懂得使用電話的禮節。
使用電話時,應該注意以下事項:
1.不管是打電話或接電話,不可因為對方看不到你說話的表情或態度,就草率地應答對方,還是要保持應有的說話態度。
2.打電話的時間應該留意小心,如打到公司時,最好避免中午或下班后的時間,打到個人的住家,則應該避免吃飯的時間。
3.最好在清靜的地方打電話,這樣比較不會泄漏業務機密。還有,若夾雜喧鬧嬉笑聲,會引起對方的不悅,這點也要留意。
4.電話是很方便的通訊工具,但不是所有的事情都可以靠電話來處理。如果是要拜托長輩或顧客的事,或要向對方表達歉意時,不管對方住多遠,最好親自去拜訪一趟,比打電話來得好些。
接電話時,還要注意:
5.電話鈴一響,就要馬上去接,絕對不可任它一直響下去而不管。
6.接了電話筒以后,要馬上清晰地表明自己公司的名稱、自己所屬的單位。若對方說“經常麻煩您”,就要回答“哪里,我們才是麻煩您!”
7.如果對方沒有說出公司名稱、所屬單位,或自己的姓名,接電話這邊應該說:“抱歉,您是哪一位”以確認對方的身份。
8.接電話時,一定要交談的內容記在備忘錄上,以免忘了誤事。
9.若電話中所談的事情,需要傳達給有關同仁,必須將時間、地址、內容等正確地傳達出去。
10.電話講完后,要確定對方已掛上電話筒,才能放下電話,這是應有的禮貌。
八、交換名片
交換名片是建立人際關系的第一步,如果運用得當,將有助于自己事業的發展。基于此,業務員在與人初次見面交換名片時,須注意以下幾點:
1.外出時,必須準備一些名片,若忘記攜帶或用光了而未準備,都欠妥當。
2.名片應從名片夾抽出,而名片夾最好放在上衣胸口的袋里,千萬不要放在長褲口袋中。還有,名片從皮包夾或車票夾取出不太好看。
3.名片最好是站著遞給對方,如果自己是坐著,待對方走過來時,應站立起來,問候對方后再交換名片。
4.地位較低的人或訪問的人要先遞出名片。如果對方有很多人,先與主人或地位較高的人交換;如果自己這方人較多,就由地位較高的人先向對方遞出名片。
5.名片遞給對方時,應從對方看得到的方向交給對方。
6.名片應該以雙手遞給對方,收別人名片時,也要用雙手去接。
7.拿到對方的名片時,應先仔細看一遍,碰到不認識的字,應問對方怎么念。另外,也要確認一下對方的頭銜。
8.收了對方的名片后,若是在站著講話,應該將名片拿在齊胸的高度;若是坐著,就放在視線所及之處;若一次收很多張名片,就按順序放在桌子上。
9.在談話中,不可折皺對方的名片,或任意丟棄在桌上,這樣是極不禮貌的。
九、會客
當有客人來公司,柜臺的業務員出面迎接,見到對方時,要先說“歡迎光臨敝公司”,然后將客人帶到會客室。
在引導客人通過走道走進會客室之時,要注意到如下幾點:①在客人的左前方兩三步,說:“請走這邊!”然后以自己的背不完全被客人看到為準則,靜靜地帶路。②若走道彎彎曲曲或上下起伏時,要輕聲提醒客人注意。③通過危險地帶時,要提醒訪客務必小心。
搭乘電梯時,要注意的事項有:①自己先進入,按鈕,到了之后,先讓訪客出去。②如果電梯有人操作,進出電梯時,應讓客人或上司先走。
引導客人進入會客室后,必須:①認客人坐上座。②要客人長等時,應拿出雜志、報紙給客人看,并不時進來傳達拜訪對象的狀況。③若拜訪對象在開會,或有其他事情時,最好由本人或其代理人先出來照會一下,并說聲抱歉,再讓客人等候。
在上班時間內,如果須在同一時段約見同事和公司外的訪客,則應以訪客為優先。
對于來訪的客人應該如何應對呢
1.無論訪客的身份如何,不可讓他久等。
2.會見訪客時,舉止要高雅。不可將雙手交叉于胸前,不要盤腿而坐,大腿不可神經質地搖動等。
3.西裝要穿著整齊,紐扣要扣好。
4.當代表公司接待訪客時,不可談些個人的想法或自己所不知道的事情,也就是,絕不做不負責任的承諾或回答。
5.與客人會面時,為了維護公司的形象,應該顯現明朗誠懇的態度。
6.會客時,原則上不要接聽電話,如果非接不可,應獲得訪客的諒解。
來訪的客人告辭時,業務員原則上應送到公司門口,如果公司在高樓大廈內,則至少要送到電梯口。
有關送客時要注意的事項有:
1.當走在走廊時,業務員應走在訪客的斜后方,不過,當要為客人指引出口、電梯等時,就要走在客人的左前方。
2.當送客人到電梯口時,必須要等到電梯門關了后才可離開,而送訪客上車時,則在汽車開動時,應鞠躬行禮送客。
3.客人乘自用車來訪時,應該在客人離開前,通知停車場將車開到公司大門口處等候。
4.提醒訪客,不要忘記寄存的物品。
十、拜訪客戶
當業務員代表公司到客戶的公司或住宅拜訪時,不僅不可為對方帶來困擾,而且在訪問前,還要做好各種準備。在訪問前應做的準備事宜有:
1.先與受訪者預約,并將訪問的目的、日期、停留時間、人數一并告訴對方;
2.當約定有所變更時,應及早與對方取得聯絡;
3.再次確認訪問的目的,使對方了解談話的方向;
4.多數人一同去拜訪時,應先做好協調工作;
5.將必要的資料、名片準備好;
6.即使事前有預約,出發前仍須確認對方的情況。
到了拜訪對象的處所時,應注意:
1.起碼要比預定的時間早到5分鐘。
2.到了目的地之后,要先整理服飾,外套應該在進門前脫下。
3.如果遲到的話,應該及早跟對方或本公司聯絡,以免別人認為你不守信。遲到時若不聞不問,不僅有損個人的形象,也會毀了公司的信譽。
拜訪客戶時,業務員的一舉一動都會受到對方的注意,為了讓自己以及公司為對方留下良好的印象,業務員應該以合宜的態度來應對才是。
首先,到達對方的前臺時,應該:
1.要清晰地講出公司名稱、自己的姓名、拜訪對象,以及事前是否有預約,并將名片遞出等待轉達;
2.若是通過介紹人安排見面,應將實情說明,并提示介紹信;
3.柜臺答允代為轉達時,就即道謝,再在指定的場所等候。
其次,在等候時,應注意:
1.不可東張西望、流露出驚恐的樣子,應該在指定的場所靜靜地等候;
2.離開等候處所時,應向柜臺人員交待一聲;
3.等候時間超過30分鐘仍無法會面,不妨約定下次再見面的時間,然后離去;
4.當對方正在忙碌或不在時,可以留下名片,簡要說明拜訪內容,請人代為轉交。
被引見時,要注意:
1.站在入口處,等待一下;
2.對方邀請進入時,先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜訪的對象,以便等一下站起來與對方打招呼;當外出和拜訪對象晤談時,業務員應該表現得落落大方。
在會客室等待拜訪時,就應該:
1.看到對方進來,應該立刻站起來與對方招呼。
2.對方說請坐時,應即道謝;
3.感謝對方接見之后,再確認對方可以談話的時間有多少。
在晤談時應注意:
1.原則上不應該抽煙,若想抽,應在確認對方不怕煙熏時才可抽。不過,當你向對方做說明時,最好不要抽。還有,絕不可叨著煙,這樣很不禮貌;
2.不要流露出一副坐立不安的樣子,這樣不僅對方會被感染,而且亦難以取得對方對自己的信依賴感。所以,入座時應盡量坐在椅子的前半部,兩手則放在膝上或手持筆記、文具等,并且應避免蹺起大腿;
3.講話時應看著對方,不可東張西望或一直往下看。
十一、洽談
要想成為洽談的高手,發自內心的熱情與誠意是第一要訣。
在與別人洽談時要注意:
1.要熱忱、誠懇地和對方交談,務必謙虛。
2.咬字要清楚,讓對方易于了解。
3.聲音太大、太小或音調過高,都應避免。
4.長話最好分成幾個段落,以便讓對方有思考的時間。
5.在洽談前,將要表達的內容規劃出優先順序,洽談時再逐一提出,但不可以專家的姿態,唱獨腳戲。
6.談話要能夠引起對方的共鳴,不可傷對方的自尊,也不要使用對方不懂的專門用語或外語。
7.盡量多聽取對方的意見,不光是聽,還要用心傾聽下來,邊聽邊記錄。
8.最好不要用方言,以免對方聽不懂。
9.不要忘記自己是代表公司與對方洽談業務。
10.發言時要說“敝公司”或“我們”……,而不是說“我”……,總之,時時以公司的意向為依歸。
11.在與對方洽談時,要避免顯露個人的意見、感情。
十二、約會
約會準時,是做生意的基本條件。一個沒有時間感的人,做起生意會讓人沒有信任感。所以,與人有約,一定要切
實履行,絕不可輕易失約。與人約會時,應注意:
1.不做太離譜的約定。
2.發言時,要先衡量,哪些是自己權限內可說的,哪些是不可說的。
3.遇到自己不了解的事務,或必須取得上司、他人同意者,應予保留等回到公司與有關人員磋商后,再和對方聯絡。
4.要將約定的事項記錄下來,在洽談結束后再互相確認一下。
5.所做的約定,無論是大是小,都要向上司報告。
約定完成以后,必須注意:
1.談完主題內容后,不要再說些無謂的話,應趕快道謝離去。
2.不要超過預定的時間,萬一超過,必須道歉。
3.離開時不要忘了隨身攜帶的文件、物品,以免泄露公司的機密。
十三、表達能力
作為一名業務人員,能夠從容地站在眾人面前說話,是最基本的要求,并將直接影響自己業務上的成交率。遇事畏首畏尾,靦靦腆腆的人,總覺得這種個性是天生的,沒有辦法改變。然而個性受后天環境的影響也很大,如果有信心,還是可以矯正的。
1.心里想要做的事,最好付諸實施,這并不需要有多大的果斷力,只要有點勇氣就可以了。
2.不妨拉下臉皮想,就是丟臉,也不要怕在眾人面前發言,如此歷練過幾次,膽子變大后,遇事就不會縮手縮腳了。
3.一般靦腆的人愈是想著自己的缺點,就愈是畏縮不前。最好厚著臉皮想“又不是只有我才有缺點,大家都有,有什么好擔心的呢”
第7篇 物業管理知識--供配電管理篇
物業管理知識學習--供配電管理篇
001供電系統操作、保養和維修管理的基礎是:建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度
002對負責供電運作的維修技術人員的要求:上崗前必須進行業務培訓,按規定要求持證上崗。一定要配備主管電氣的工程技術人員。
003負責供電運作的維修技術人員應掌握供電系統:熟悉所有完整的供電網絡資料,對樓宇的進線、房屋內的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數。
004供電系統要求24小時值班。
005限電、停電要提前出安民告示,以便住用戶合理安排生活,避免造成經濟損失和人員傷亡。
006需要編制緊急情況下及時切斷電源的預防措施。遇火災、地震、水災等災害時,有必要緊急切斷電源。
007配電房管理的基礎是:配電房是供電的中心,為加強這方面的管理,需要制定管理規定。
008配電房的全部機電設備由機電技術人員負責管理和值班。
009送停電由值班人員負責完成,無關人員嚴禁入內。
010配電房運行巡查規定:建立運行記錄,每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次。
011配電房巡視的主要內容是:每班巡視內容:記錄電壓、電流、溫度、電表數;檢查屏上指示燈、電器運行聲是否正常;房內有無異味;室內照明、通風良好。
012配電房室溫應控制在攝氏40℃以下。
013供電回路操作開關的規定:供電回路操作開關的標志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標志牌,非有關人員絕不能動;應嚴格保持各開關狀態與模擬盤相一致.不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。
014維修技術人員在配電房工作應遵守的規定:嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。嚴格執行崗位責任制,遵守電業系統有關變配電的各項規程。嚴格執行各種設備的安全操作規程。
015維修技術人員在配電房工作時在安全上的要求:操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
016維修電工的操作應遵守的規定:必須按照市勞動局、供電局高低壓管理操作規定,進行安裝和操作。
017維修電工在地下室、廚房等潮濕場地工作,或在上、下夾層工作時應注意:都要先切斷電源.不能停電時,至少應有兩人在場一起工作。
018停電維修時應注意的問題:應先通知有關部門及時懸掛標志牌,以免發生危險。
019維修電工離開地面,在空中操作時應注意的問題:上梯工作時,梯子應放穩靠妥;高空作業時,應系好安全帶。
020清掃配電箱時應注意:所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹好。
021拆線路時應注意:包扎好線頭。
022開閉開關時應注意:盡量把配電箱門鎖好,利用箱外手柄操作,手柄在箱內時,人體不應正對開關。
023大廈接零的目的是:大廈采用接零保護,任何機器設備都必須有良好的接零保護,絕對不得疏忽,以確保安全。
024哪些設備采用雙回路供電,末端自動切換:消防用電設備、消防控制中心、智能化設備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、事故照明等。
025保護電動斷路器的瞬時脫扣整定電流整定范圍是:8-12倍脫扣器額定電流。
026漏電開關額定漏電動作電流是30ma,不動作電流是15ma。
027供電室補償后低壓側功率因數是0.95。
028電路:電流通過的路徑稱為電路。
029電路分兩種類型:一種是進行能量的轉換、傳輸、分配:一種是進行信息處理。
030電路具有三種狀態:通路、短路和斷路。
031按電路中流過的電流類型可把電路分為直流電路和交流電路兩種。
032基本電路的連接方式有:有串聯電路、并聯電路和混聯電路。
033串聯電路:兩個或兩個以上的電阻首尾相連,各電阻流過同一個電流的電路稱為串聯電路。
034并聯電路:兩個或兩個以上電阻一端接在一起,另一端也接在一起的連接方式叫并聯電路。
035混聯
電路:既有串聯又有并聯的連接方式稱為混聯電路。
036交流電:大小與方向均隨時間變化的電流(電壓)叫交流電。
037正弦交流電:大小與方向隨時間按正弦規律變化的交流電稱為正弦交流電。
038正弦交流電的三要素指的是:電壓(電流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流電:三個頻率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流電。
040電路由:由電源、負載、連接導線組成。
041常用在工程上的導電材料是是銅和鋁,特點是:(1)導電性好;(2)有足夠的機械強度;(3)耐腐蝕;(4)容易加工和焊接;(5)價格便宜。
042一般導線由:線芯、絕緣層和保護層組成。
043電纜:在一個絕緣護套內按一定形狀分布有單根、多根互相絕緣的導線稱電纜。
044常用電工測量儀表按用途分有:電流表、電壓表、鉗形表、兆歐表、萬用表、電能表等。
045電流表、電壓表的使用應注意:(1)電流表必須串聯接入電路;(2)電壓表必須并聯接入電路;(3)注意量程的選擇避免燒毀儀表;(4)直流儀表注意極性的選擇,避免指針反轉,打壞指針。
046絕緣栓表的功能是:進行絕緣電阻測量。
047接地搖表的功能是:進行接地電阻的測量。
048自動空氣開關在電路中的作用:它能通斷正常的負荷電流,當電路發生短路、過載和嚴重電壓降低時,能自動切斷電源。
049電纜的敷設方式有哪:直接埋地敷設、電纜溝敷設、沿墻敷設、排管敷設和隧道敷設。
050電壓互感器及電流互感器二次回路導線截面的選擇有何要求
答:電壓互感器和電流互感器二次回路導線截面不小于2.5mm2。
051裸導線主要有:銅導線、鋁導線、鋼芯鋁導線。
052母線的作用是:匯集、分配、輸送電能。
053母線一般分為硬母線和軟母線兩種。
054日光燈由:鎮流器、燈管、啟動器、電容器組成。
055鎮流器的作用是:點燃燈管、限流。
056整流:把交流電轉換為直流電的過程叫整流。
057一般鉗形表是由:一個電流互感器和一個交流電流表或一個萬用表組成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔離開關的主要作用是:斷開無負荷電路。
060變壓器要退出運行,應先斷開:低壓側所有負荷。
061如果觸電者心跳停止而呼吸尚存,應用仰臥壓胸法進行人工呼吸搶救的辦法。
062如果線路上有人工作,停電作業時應在開關上掛“禁止合閘,有人工作”的標示 牌。
063 10kv以下帶電設備與操作人正常活動范圍的最小安全距離是0.4米。
064常用萬用表能進行交、直流電壓,交直流電流和電阻參數的測量,比較高級的萬用表還可以測量電容、電感、功率及晶體管直流放大倍數。
065常見的變壓器有:電力變壓器、特殊用途變壓器。儀器用變壓器、試驗變壓器和控制變壓器。
066互感器:將高電壓大電流變為低電壓小電流供測量用的互感器。
067電壓互感器:將高電壓變為低電壓的互感器叫電壓互感器。
068電流互感器:將大電流變為小電流的互感器叫電流互感器。
069互感器的鐵殼及副邊繞組接地的目的是:防高低壓線圈絕緣損壞時,低壓線圈和測量儀表產生一個高電壓,危及工作人員的人身安全。
070電動機的額定功率指的是:表示電機額定工作時軸上允許輸出的機械功率。
071三相電動機的定子繞組有星形接法和三角形接法兩種連接方式。
072溫升:用電設備允許發熱的限度。
073高壓斷路器的作用是:在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。
074高壓斷路器分為:
油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫斷路器等。
075多油斷路器中油的作用是:滅弧和絕緣。
076高壓開關柜內有高壓電器、保護裝置、測量儀表及操作機構等電器設備。
077負荷開關與隔離開關的相似之處是:都有明顯的觸頭斷點。
078高壓熔斷器的作用是:當過負荷電流或短路電流流過該元件時利用電流的熱效應使客體熔化,從而達到分段電流保護電器設備的目的。
079閘刀開關的作用是:隔離電源。
080自動空氣開關的作用是:能通斷正常的負荷電流,當電路發生短路、過載或電壓嚴重降低時能自動切斷電源。
081什么是反時限特性:流過熔斷器的電流越大,熔斷時間越短。
082接觸器的主要作用是:用來遠距離頻繁通斷交直流主電路。
083接觸器按控制電流的種類分為:直流接觸器和交流接觸器。
084電纜一般分為:電力電纜和控制電纜。
085電纜的檢查包括:電壓與電流的測量、電纜溫度的測量、電纜絕緣性能的測量、耐壓實驗。
086用電設備的工作制是如何分類的:根據用電設備的工作情況、溫升特點,可分為長期工作制、反復短時工作制、短時工作制。
087什么是用電設備的計算負荷:指一年之中負荷量最大的半小時平均負荷值。
088確定計算負荷的方法有:需要系數法、二項系數法、利用系數法。
089電器設備、導線截面及額定電流是根據計算負荷來選擇的。
090熔斷器的選擇有:一是熔體的選擇,二是熔管的選擇。
091屬于電量的繼電器有:電壓繼電器、電流繼電器、中間繼電器、時間繼電器和信號繼電器。
092屬于非電量的繼電器有:氣體繼電器、瓦斯繼電器和溫度繼電器等。
093繼電保護裝置:電力網、發電廠、變電站及電器設備發生各種故障時(斷線、短路、接地等)及不正常的運行時(如過載、過熱)時及時發出信號,并使斷路器自動跳閘,切斷故障通路的一種自動裝置。
094電力系統對繼電保護的一般要求是:良好的選擇性、反映事故的快速性、靈敏性、可靠性及投資維護的經濟性。
095常用繼電保護按工作原理分為:過電流保護,電流速斷保護、過(欠)電壓保護、差動保護、瓦斯保護、單相接地保護等。
096過電流保護分為:定時限和反時限兩種。
097差動保護廣泛用于大容量的變壓器、變電所母線、高壓電動機等設備。
098單相接地保護分為:大電流系統的接地保護和小電流系統的接地保護。
099對電力系統的基本要求有:(1)保證供電的可靠性;(2)保證良好的電能質量;
(3)降低供發電成本;(4)保證電力系統安全運行。
100一級負荷:突然停電時將造成人身傷亡、重大設備損壞、巨大經濟損失或重大政治影響規定為一級負荷。
101二級負荷:突然停電時將造成嚴重減產、停工、生產設備局部破壞、局部交通堵塞等規定為二級負荷。
102對一級負荷的供電要求:有兩個獨立的電源供電。(如兩個發電廠、一個發電廠和一個地區電網、兩個地區變電所等)。
103對二級負荷的供電要求:盡量有兩回路供電,且兩回路引自不同的變電站或母線段,在有困難時允許由一回路供電。
104三級負荷的供電要求:三級負荷屬于一般電力用戶,可用單回路供電。
105電力網的經濟運行應注意:盡量選用高壓線路深入負荷中心,而且應避免曲折迂回供電。
106地方電力網常用放射形接線,樹干形接線和環行接線接線方式。
107地方電網通常用電壓損失條件選擇導線截面,然后按機械強度和發熱條件進行校驗。
108短路時導體發熱的特點:短路電流通過導體的時間很短,導體升溫可認為是一個絕熱過程,既短路電流在導體中產生的熱量全部用來加熱導體。
109斷路器和隔離開關配合使用時應如何操作:合閘送電時,應先合上隔離開關,然后再合上斷路器。分閘時是應先分開斷路器,然后拉開隔離開關。
110自動開關帶有哪些自動裝置:帶有作為短路保護的電流脫扣器,作為過負荷保護的熱繼電器脫扣器,作為欠電壓保護的低電壓保護裝置。
111電力系統的過電壓有:大氣過電壓和諧振過電壓兩種。
112什么是大氣過電壓:由于直擊雷或雷電感應引起的過電壓稱做大氣過電壓。
113什么是諧振過電壓:由于電感電容等參數在特殊情況下發生諧振而引起的過電壓稱做諧振過電壓。
114什么是雷電現象:當雷云中的電荷聚集量很大且具有很高的電場強度時,周圍的正負雷云之間或雷云與大地之間發生強烈的放電現象,稱之為雷電現象。
115雷電常見有直擊雷和感應雷兩種形式.
116防雷通常采用的措施:避雷針、避雷線、避雷器、避雷網防雷。
117載流母線產生震動和發響的原因:當電流流過時,母線周圍將產生磁場,母線之間將產生吸引力,故產生震動和發響。
118配電裝置中為何采用裸導體母線:裸導體母線散熱條件好,容許電流增加,安裝容易,維護簡單,成本較低。
119銅和鋁母線不能直接連接,應該采用焊接或鍍錫后用螺栓連接。
120銅的導電性比錫好,為了防止銅在潮濕空氣中產生“銅綠”,在銅線頭上鍍錫。
121市電突然停電,值班電工應:首先檢查發電機是否啟動正常,然后向供電部門詢問停電原因,最后向主要領導說明停電原因及向用電戶解釋。
122有的觸頭在融片外加鋼板,有何作用:該鋼板起到磁封鎖作用。
123更換變壓器高壓側的熔斷器時除斷開高壓側的開關外,還要斷開低壓側的開關,主要是為了防止網絡反電壓。
124在控制電路中啟動按紐,應使用帶常開點的按紐。
125在控制電路中停止按紐,應使用帶常閉點的按紐。
126在電動機的控制線路中一般過載保護用熱繼電器進行保護。
127電動機的調速有(1)調節電源電壓;(2)改變轉差率;(3)改變磁極對數:(4)變頻調速等方法。
128常見的電氣事故有:觸電事故;雷電事故;靜電事故;電磁傷害事故;電路故障等。
129有關接地應注意:1、同一變壓器系統中不允許保護接地又有保護接零;2、地線不準接開關或熔斷器;3、接地設備必須單獨與接地干線直接連接;4、1kv以下中性點接地系統中,電器設備外殼應保護接地。
130電器設備做交流耐壓實驗的目的是:為了電力系統的安全運行,考核設備的絕緣情況,以便發現電器設備的絕緣缺陷、薄弱環節、受潮、裂紋等。
131什么叫接地電阻:接地體或自然接地體對地電阻和接地電阻的總和稱為接地裝置的接地電阻。
132接地電阻可用:1、接地電阻測量儀測量法進行測量;2電流表--電壓表測量法進行測量;3、電流表--功率表測量法進行測量;4、電橋測量法進行測量;5、三點測量法進行測量。
133什么叫重復接地:在變壓器中性點直接接地的電力系統中,將零線一處或多處接地稱為重復接地。
134什么叫試驗周期:為保證電器設備長期使用不發生事故,必須經常檢測設備的絕緣水平,為此規定對設備的絕緣進行間斷定期性檢查,這個間斷的時間周期叫做試驗周期。
135隔離開關的試驗包括:1、測量絕緣電阻;2、交流耐壓試驗;3、檢查操作機構的最低動作電壓;4、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓力。
136隔離開關的試驗周期是:l-3年。
137多油斷路器中的油的作用:一方面作為滅弧介質,另一方面作為斷路器內導電部分之間和導電部分對地的絕緣介質。
138高壓斷路器的操作機構有:電磁式、彈簧式和液壓式。
139真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用:起到真空封閉和雙重絕緣的作用。
140斷路器的跳臺閘位置監視燈串聯一個電阻的目的是:防止因燈短路造成斷路器誤動作。
141電器設備從出廠到投入運行要進行:1、電器設備出廠時進行的出廠試驗;2、電器設備新安裝后的交接試驗;3、電器設備運行后按規定的周期進行的預防試驗。
142新安裝的變壓器要進行:5次沖擊臺閘試驗。
143安裝變壓器的
母線時,如果母線過長應用漲縮的方法連接。
144變壓器運行性能的主要指標是:1、變壓器一側端電壓的變化;2、變壓器的效率。
145如果變壓器帶感性負載,從輕載到滿載輸出電壓如何變化:輸出電壓將會降低。
146當1000kva以上油浸變壓器外部發生短路時,應是過流保護先動作。
147過流保護的動作電流是如何規定的:是按躲過最大負荷電流規定的。
148電力變壓器的短路電壓是如何規定的:一般規定為額定電壓的4.5%--6%。
149什么叫連接組別:電力變壓器一、二繞組對應電壓之間的相位關系稱為連接組別。
150電動系儀表采用改變附加電阻的方法改變電壓量程
151 10kv線路首端短路時,速斷保護動作繼電器先跳閘。
152當高壓設備發生接地時,為防止跨步電壓觸電,室外不得接近故障點:8米。
153常用的相序測量方法有:1、使用相序測試儀;2、使用相序指示燈。
154什么叫接地:將電器設備、配電裝置或電力系統中的某一點與大地作良好連接稱為接地。
155什么叫工作接地:為了使電力系統或電器設備安全可靠的運行,將系統中的某一點或經某些設備間接或直接接地,稱為工作接地。
156純電阻性負載的功率數是1。
157雙臂電橋的用途:用于測量小電阻。
158什么是普通用電:低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用電為普通用電。
159什么是大量用電:10千伏及以上電壓供電,容量在101千伏安以上至3000千伏安之間的用電為大量用電。
160什么是高需求用電:10千伏及以上電壓供電,最大容量為3001千伏安及以上容量的用電為高需求用電。
161供電部門從1996年2月起不向用電客戶收取高壓線損、變損。
162什么是平期電量①:普通用電和居民用電在電費單的電量為平期電量①;大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以下時為平期電量①:高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以下為平期電量①。
163什么是平期電量②:大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以上部分為平期電量②;高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以上部分為平期電量②。
164基本電費的計算:對大量用電和高需求用電客戶應收基本電費,基本電費按變壓器容量計算,大量用電計算方法為:每月每單位容量(千伏安)收費24元;高需求用電計算方法為:每月每單位容量(千瓦、干伏安)收費44元。
165底度電量的計算:居民用電每月少于5千瓦時按5干瓦時計算,普通用電每月每千伏安少于20千瓦時按20千瓦時計算,大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時按40千瓦時計算。
166什么叫力率調整費:力率調整費是供電部門根據國家有關政策的規定,為促進用電客戶節約電能,改善電壓質量而采取的經濟手段。
167功率調整費的計算:先以無功電度表實用無功電量除以有關電度實用有功電量求得比值(tan),根據比值查功率因數表以及對應的以0.90為標準考核功率因數的調整電費百分比,再以此百分比乘以當月電量電費與基本電費之和得出力率調整電費。
168電費違約金(滯納金)的計算:深圳供電局規定用戶在當月2o日以前交清電費,21日以后逾期要交納違約金(滯納金),居民用戶每日按欠費總額的千分之一計算,其它用戶按每日欠費總額的千分之二,跨年度按千分之三計算。
169電費總額的計算:電費總額=電量電費+基本電費+力率調整費+電費違約金+拖欠款。
170用戶受電工程竣工后應報的資料:用戶受電工程施工,試驗完工后,應向企業提出工程竣工報告,報告應包括;1)工程竣工圖及說明;2)電氣試驗及保護整定調試記錄:3)安全用電的試驗報告;4)隱蔽工程的施工及試驗記錄;5)運行管理的有關規定和制度;6)值班人員名單及資格;7)供電企業認為必須的其它資料或記錄。
171如何辦理更換電表手續:用戶更換電表,須按如下規定辦理:l)用戶向供電企業提出申請,說明更換電表原因;2)供電企業派員到現場勘察,提出換表實施方案;3)用戶交納由換表引起的工程費用;4)更換電表,登記新表信息,用戶結清舊表尾數電費。
172電量是:本次抄表讀數與上次抄表讀數之差乘以倍率所得。
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第8篇 物業管理財務報告范本
物業管理公司財務報告
各種財務報告是財務部與公司領導進行溝通的重要工具,也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領導遞交相關報告及報表,具體時間與報表內容可能有差異,但總體應包含以下報表:
1.資金周報表。向公司領導提供公司最新的資金收支余情況,以便更好地使用或調度資金。
2.應收款明細表。應收款管理是物業管理企業財務管理的一個行業性的難點,財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表,將本期應收款管理情況及時報告公司領導。
3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執行情況,公司領導應對這些予以關注,這些報表內容是公司領導對業務部門加強財務管理所必要的信息。
4.行政部門費用明細表。因行政部門不創造利潤,控制行政費用是實現收支控制的重點之一。公司為控制行政費用,管理層必須對行政費用的明細有所了解,才能有的放矢。
5.公司基本財務報表。包括資產負債表、利潤表、現金流量表及其他附表。
6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告,對詳細的財務收支狀況,收支結構,收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析,提出應予以關注的因素與改善建議,并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解,明確財務管理的重點及方向。
財務分析是財務工作重要的階段性總結報告,財務部門應定期向公司領導提交財務分析,分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。
財務分析的一般性原則:
a)分析要全面。主、客觀因素分析,成功及不足的分析,經濟因素與技術因素的分析,內外部因素的分析。
b)事物的聯系。要注意局部與全局聯系,報酬與風險的聯系、過去現在將來的聯系。
c)實事求是,不能結論先行。
d)深入淺出,分析問題深入核心,表述問題淺顯易懂。多用圖表,如柱狀圖,餅式圖等。
e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。
f)對于過于復雜、過于專業的方法慎用,以提高報告的可閱讀性。
g)行文保持結構嚴謹,證據充分,邏輯嚴密。
h)定性與定量相結合,證據與結論相一致。
第9篇 a物業管理公司員工守則-范本5
物業管理公司員工守則范本5
1、公司全體員工應以本公司的利益為最高利益,在各自的工作崗位上執行主管的意志,服從指揮和管理,守職盡責,按要求、高效率地完成各項任務,工作積極、主動;
2、嚴格遵守公司各項規章制度,愛護公司財產,關心公司發展,對改進公司內部經營管理活動提出合理化建議,努力熟悉和學習各種業務知識,提高業務素質;
3、公司員工必須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿,對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間的良好關系;認真做好租戶、住戶熱線的接聽和記錄,重要事件和信息及時報告;
4、在業務交際、洽談、接待客戶時,禮貌待人,舉止文明,對客戶負責,正面宣傳介紹本企業的經營宗旨和服務特色,取得客戶的信任;
5、嚴格遵守公司的作息時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請假時,應事先取得主管的同意,而公司主管人請假需獲得公司總經理的同意;
6、注意辦公環境的衛生,保持辦公設施、用品的整潔;
7、必須遵守和執行公司所發出的一切通告辦事。
第10篇 物業管理手冊之物業分公司職能部門設置
各物業分公司必須按本手冊規定設置職能部門,因當地情況特殊,需要變更部門職能、部門名稱或新增職能部門時,必須事先呈報項目所在公司審核、管理公司物業管理部批準。
本章節對行政人事部、品質部、財務部、管理處必須具有的職能作了規定。各物業分公司的組織架構及崗位設置必須遵守'責任清晰、設置規范、機構精簡、運作高效'組織建設原則,可根據實際需要安排其它職能或設置其它職能部門(如工程部、物業部、經營部等),根據這些職能劃分進行機構、崗位設置。如公司規模較小,可將部門職能設置在管理處,盡量精簡機關的行政機構。
各物業分公司的體系文件應根據本手冊規定,對組織架構、部門、崗位職責有更細化的描述和規定。
組織機構、部門及崗位設置須按本手冊要求獲得批準。
1.行政人事部必要的工作職能
1.1溝通與協調
1)設置專責人員負責與管理公司物業管理部、項目所在公司對接溝通與協調,及時傳達相關信息。
2)負責建立并實施本公司內部員工的溝通與協調機制。
1.2目標、計劃管理的落實
1)協助總經理編制本公司年度工作計劃。
2)根據本手冊中的計劃管理要求落實業務工作計劃在各部門各崗位的運用。
3)監督各部門、崗位計劃實施效果。
4)監督各級主管人員對計劃的考核情況。
5)協助總經理監督各部門責任目標完成情況,監控本公司責任目標完成進度。
1.3其它常規業務參考如下
1)制訂并完善公司相關工作管理制度;
2)協助公司總經理規劃并培育公司企業文化體系;
3)負責組織召集公司大會、行政辦公例會及各項專題會議;
4)負責公司行政文件的擬定、登記、發放、歸檔及公司印章的保管和使用;
5)負責公司工商執照、資質等級的申辦、年審、變更、補辦、注銷等工作;
6)負責公司車輛、辦公設備、員工餐廳(公司機關)、員工宿舍等行政管理工作;
7)負責公司對外聯絡及宣傳;
8)負責員工的招聘、入職、離職、人事異動;
9)負責對人力資源進行規劃、預測、信息收集及數據統計;
10)負責員工檔案的建立及勞務合同的管理;
11)負責公司員工考勤、工資、福利及保險管理工作;
12)負責公司行政檔案、行政文書的管理。
2.品質部必要的工作職能
2.1建立、維護和改進公司管理體系
1)根據本手冊要求協助總經理建立和細化各方面的文件,形成完整的體系文件。
2)落實體系文件在各職能部門、崗位中運行。
3)組織內部審核,協助總經理進行管理評審,具體配合物業管理部進行監督審核。
4)對于體系中發生的涉及管理公司物業管理部權限的問題應及時通過行政人事部向管理公司物業管理部反映。
2.2負責實施品質培訓
1)編制總體培訓計劃并組織落實。
2)監督各部門、專業的培訓實施情況。
3)對總體培訓效果負責。
2.3負責質量監督與改進
1)根據本手冊9.2要求落實三級檢查機制,具體負責實施本公司月檢,監督周檢、日常檢查實施情況。
2)負責總體質量統計分析,監督、指導各專業的質量統計分析。
3)負責糾正與預防措施的跟蹤驗證。
2.4方案的落實與調整
1)跟蹤被批準的方案實施情況。
2)協助總經理定期評審方案的適宜性,以及對方案進行評審和調整。
2.5其它常規職能參考如下:
1)按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成本部門責任目標。
2)負責本部門相關招標工作,參與非工程類的業務分包、供方的評價與選擇。
3)負責定期分析顧客投訴信息,并組織重大投訴的處理。
4)負責組織顧客滿意度調查工作。
5)負責搜集物業行業法規及其它信息并及時反饋。
6)負責組織公司創優評先活動。
3.財務部職能
3.1根據國家有關財經法規、政策、制度,制定公司財務管理制度和會計核算辦法;
3.2按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成本部門責任目標;
3.3負責組織編制公司年度收支預算計劃;
3.4實行全面預算管理,組織和監督各項資金的收支情況,保障資金供給;
3.5按月、季、年定期編制會計報表并按季度編寫財務情況說明書;
3.6定期開展經濟活動分析,提出改進意見,為總經理決策提供真實可靠的會計信息;
3.7對公司各部門及下屬基層單位進行財務監督和指導;
3.8負責經濟合同的財務審核工作,參與供方的評價與選擇;
3.9負責公司成本控制和管理,并定期分析成本細項;
3.10負責組織經濟合同的評審,建立合同臺帳;
3.11辦理現金收付和銀行結算業務;
3.12負責公司采購的預、決算審核工作;
3.13負責公司固定資產與低值易耗品管理及清查工作;
3.14負責財務檔案的管理工作;
3.15制訂本部門業務培訓計劃,并組織實施;
3.16配合外部和內部的財務審計工作;
3.17負責與財務、稅務、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯絡。
4.管理處
4.1按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成部門責任目標;
4.2負責制定本部門年度、月份工作計劃,并組織實施;
4.3按照公司管理體系的標準和要求,持續改進管理服務工作質量;
4.4負責轄區內的綠化、清潔、消殺日常管理;
4.5負責轄區內的公共秩序維護、車輛、消防日常管理;
4.6負責轄區內房屋本體、公共設施設備的日常維修養護,提供有償維修服務;
4.7負責轄區內各項費用的收繳工作
4.8負責轄區內房屋裝修管理;
4.9負責日常接待和客戶投訴的處理;
4.10負責業主檔案和本部門物業管理運作檔案的管理;
4.11負責與業主委員會的溝通、協調;
4.12負責實施社區文化活動;
4.13負責制訂本部門業務培訓計劃并組織相關人員實施;
第11篇 某商業中心物業管理要求
商業中心物業管理要求
kh商業中心系統綜合型高級甲級寫字樓,主要以商務、辦公為主,因此與住宅小區相比,該寫字樓必須具備高標準質量的管理服務,該物業現代化設備多,諸如自動控制的高檔電梯與升降機,電腦控制的自動化系統等都需要專業知識與技術的人員來操作與養護,特別是出入口、大堂、洗手間、公共區域的衛生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業的租售與經營,而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯帶影響。因此,對于kh商業中心的管理應圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來全面展開,寫字樓對治安、消防的要求更高,而復雜的設備設施對維修保養的要求也較高。
一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感,包括:
1、人身安全:保證大樓內主要設備完好,不出意外事故,通過閉路電視監視大樓停車場,大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強定時巡查,不給犯罪分子可乘之機。
2、財產安全:通過安裝在大樓內的安保系統,及時掌握大樓內的情況,保安人員全天候在大樓內部及周圍指定地點,線路上為用戶服務,保證大樓安全防范萬無一失,不發生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續。
3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財產安全,應重點加強,特別強調保證消防設備始終處于良好待用狀態,定期進行消防系統測試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶防火和自救能力。
二、舒適是指創造優美的環境讓用戶在大樓內工作起來感到舒適,方便、確保大廈內的電梯、供電、供水服務處于正常運行狀態。
三、快捷是指用戶在大樓內工作能隨時與各地、各方面聯絡、交換信息、抓住商機、通訊聯絡好比人體神經系統,通訊聯系中斷,企業的各項業務就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網絡等系統的正常使用。
四、必須樹立該物業和管理者的品牌形象,以高起點的管理理念及行之有效的管理服務技巧成就該物業的知名度和社會信譽,推動該物業的租售和經營業務的不斷發展。
五、必須按照高標準,高檔次和優秀示范大廈的標準對該物業進行管理,用最低的成本造就最好的服務效應,努力保證房屋本體,配套設備設施的良好運行和完好,保證管理范圍內不發生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業內清潔衛生達到優秀示范大廈標準。
第12篇 物業區域告示欄設置使用管理程序
物業區域告示欄設置與使用管理程序
1 告示欄的設置
為了能將管理中心的各項工作安排及時通知客戶,為了加強管理中心與客戶之間的聯系與溝通,特此在公共區域設置告示欄,以方便客戶。
2 公告欄使用管理程序
前言
公告欄的定義:管理中心設置在首層大堂明顯位置,用于張貼**物業管理中心針對**內全體客戶之重要公告,及發布重要信息時使用的設施稱為公告欄。
設置目的:**物業管理中心設置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時知曉管理中心發布的重要信息,方便客戶的日常辦公。
批準實施:《公告欄使用管理程序》由**物業管理中心物業部制訂,經管理中心總物業經理審核后批準實施。
公告欄內公告的張貼
公告欄內張貼的任何公告均須經物業部經理批準后方可張貼。
除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mmχ210mm)打印,每張公告在不與其他公告發生重疊時,均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。
張貼及撤換公告的工作由物業助理負責。
公告的張貼及撤換時間根據公告內所載信息的生效時間確定,具體情況可參照以下2條處理:
如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準備工作,則張貼工作在公告時間生效前48小時完成。
如公告所載信息需要提前告之客戶做好準備工作,需在所載信息生效前72小時將公告張貼在公告欄內。
公告欄可張貼公告部分的尺寸為上下長870mm,左右寬570mm,公告欄內最多只能張貼6張公告,具體的張貼方式根據公告的多少來確定:
1張公告時,此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。
當有2張公告時,2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。
當有3張公告時,當三張公告內容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時,則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內容不同,則左上角公告為生效日期最遠,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。
當有4張公告時,前三張的張貼位置同“c.”;有3張公告時,第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側公告還近。
當有5張公告時,左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照“c”及“d”。
當有6張公告時,其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照“c”及“d”。
如兩張公告的生效日期相同時,則已公告序號小的排在較早的位置上。
公告欄內公告的撤消
公告的有效日期已到期時,由物業助理于到期當日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交物業經理確認收回簽字。如有特殊情況未能按時撤消公告,物業助理應及時上報,由物業經理跟進處理。
公告欄內的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項第5]條的規定對剩余的公告進行重新排列。
所有撤消的公告由物業助理進行存檔,保存期限為三年,到期后由物業助理進行統一處理。
