第1篇 房地產管理局房屋坍塌事故應急預案白山市
1、總則
1.1工作目的
為做好房地產管理系統房屋坍塌重大安全事故應急處置工作,確?？茖W、及時、有效地組織應對安全生產事故,最大限度地減少人員傷亡、財產損失以及不良社會影響,維護經濟社會正常秩序,制定本事故應急救援預案。
1.2工作原則
1.2.1統一領導,職責分明
在房地產管理局的統一領導下,根據坍塌事故的等級、類型和責任分工,明確專職人員,落實應急處置責任,按照事故程度和影響范圍建立三級響應機制。
1.2.2相互協調、快速反應
白山市房地產管理局與有關部門密切協作,保證事故信息及時報告、準確傳遞、快速處置。相關單位接到事故信息后,第一時間啟動應急方案。
1.2.3分工協作、屬地負責
白山市房地產管理局是處置房屋坍塌重大安全事故的主體,要承擔處置事故的首要責任。各單位要各司其職,密切配合,動員社會力量,有組織的參與事故的處置活動,采取有力措施,將事故的危害控制在最小范圍。
1.3編制依據
《中華人民共和國安全生產法》、《建設工程安全生產管理條例》、《工程建設重大事故報告和調查程序規定》、《吉林省建筑市場管理條例》等有關法律法規。
1 .4適用范圍
本預案適用于已建成的房屋建筑和市政基礎設施因工程質量原因發生坍塌,造成一次死亡3人及以上或者雖未造成人員傷亡,但情節對周邊生產活動和社會秩序造成威脅或導致重大經濟損失的重大安全事故。包括因工程地基基礎、主體結構設計、施工質量不符合國家工程質量標準規范,內外建筑設備安裝和建筑裝飾裝修施工破壞主體結構及加裝設備,任意加層超過設計負荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的邊坡崩塌,造成建筑物倒塌的事故等。
2、緊急指揮機構與體系
2.1指揮機構與職責
2.1.1白山市房地產管理局設立房屋坍塌事故應急救援指揮部,組成和主要職責如下|:
指 揮 長:王大為市房地產管理局局長
副指揮長:邵長華市房地產管理局副局長
許鳳軍市房地產管理局副局長
安秀溢市房地產管理局副局長
趙靜惠市房地產管理局黨委副書記
成 員: 傅鐵男市房地產管理局副調研員
馬端武市房地產管理局副調研員
黃世亮市房地產管理局黨辦主任
王永德市房地產管理局房產科科長
毛有剛市房地產管理局房鑒科科長
呂建華市房地產管理局房政科科長
徐洪圖市房地產管理局辦公室負責人
田學祥產權處處長
陳偉房改辦主任
李少平房地產監察支隊黨支部書記
蘇連同物業處處長
張玉珍房達物業公司經理
王曉峰房興物業公司經理
李生軍供熱處副處長
陳甲善燃氣處處長
周永生天富建筑公司經理
遲云峰熱力總公司經理
劉遠志燃氣公司經理
(市房地產局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
詳見附錄1)
指揮部主要職責:
(1)擬定屋坍塌事故應急救援預案。
(2)指導、協調和監督檢查應急組織和應急預
案的建立完善。
(3)及時掌握事故情況,根據情況需要向市政
府、省建設廳匯報。
(4)指導、協調和參與安全事故的處置。
(5)為直屬各單位提供專家和技術服務,組織開
展事故應急知識宣傳教育工作。
2.1.2市房地產管理局下設辦公室
主任:邵長華 市房地產管理局副局長
副主任:傅鐵男 市房地產管理局副調研員
馬端武 市房地產管理局副調研員
成員:毛有剛 市房地產管理局房鑒科科長
徐洪圖 市房地產管理局辦公室負責人
李少平 房地產監察支隊黨支部書記
蘇連同 物業處處長
張玉珍 房達物業公司經理
王曉峰 房興物業公司經理
周永生 天富建筑公司經理
遲云峰 熱力總公司經理
劉遠志 燃氣公司經理
辦公室主要職責:
受理事故報告,負責房地產管理局指揮部正、副指揮長、成員、專家(專家聯系方式見附錄2)的聯絡,傳達房地產管理局指揮部正、副指揮長的指示。
2.2指揮體系
(指揮體系系框架見附錄3)
3、預警預防機制
3.1工作準備
定期研究安全生產重大事故應急工作,建立和完善應急
體系及應急隊伍,加強事故應急有關知識的宣傳教育,防患于未然。
3.2應急演練
定期檢查坍塌事故搶險預案的落實情況,并組織演練,
對現場易發生重大事故的部位、環節進行監控。
4、應急響應
4.1分級響應
按事故的嚴重程度和影響范圍,將安全生產正大事故分為ⅰⅱⅲ 級。
ⅰ級:發生一次死亡30人及以上或一次性造成經濟損失1億元以上的事故。
ⅱ級:發生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成經濟損失5000萬元--1億元以上的事故。
ⅲ級:發生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成經濟損失1000萬元—5000萬元的事故。
4.2響應程序
4.2.1 發生重大事故后,本著“救人第一”的原則,立即啟動本搶險救援預案;全體人員在第一時間到達現場;第一個到達現場的領導,為事故搶險總指揮,待其他領導就位后,按預案組織機構的分工各行其責;配合事故調查組開展事故調查,及時將事故處理有關情況向市政府和上級應急指揮部報告。
4.2.2專業組機構及各組的任務
(1)、 通訊聯絡組
組長:黃世亮 徐洪圖
成員:局辦公室、黨辦成員
該組視其事故的大小,立即通知局坍塌領導小組、120、119、110及有關單位,明確發生事故的地點、規模、時間、行車路線等。
(2)、事故搶險組
組長:遲云峰 劉遠志、李少平、周永勝
成 員:熱力總公司 燃氣公司 天富建筑公司 房地產監察支隊全體搶險人員。
該組組織本部人員、車輛、搶險物資、工具,以最快的速度趕赴現場救人,并控制災情的擴大。
(3)、救護組
組 長: 田學祥 陳偉
成 員: 產權處、房改辦成員
該組配合120救護傷員。
(4)、秩序維護組
組 長:王永德、毛有剛
成 員:物業處及機關剩余人員
該組配合警察維持現場秩序,防止混亂,防止有人趁機作案。
4.2 .3 搶險收尾處理
(1)搶險結束后,全體人員清理現場,檢查是否還有事故隱患,防止“二次事故”的發生。
(2)檢查事故現場,配合有關人員查清事故發生的原因。
(3)做好傷亡情況及財產損失調查、統計。
(4)堅持“四不放過”原則,杜絕類似事故的發生。4.3 事故報告
4.3.1 報告程序
房屋坍塌事故應急救援辦公室應遵循“迅速、準確”的原則,將事故的有關情況上報有關單位。具體時間、單位為:24小時內上報給省建設廳;2小時內上報市政府應急辦公室;一般事故12小時內,重大事故4小時內,特大事故2小時內上報給市安監局。必須保證24小時人員通訊暢通。
4.3.2 報告內容
事故發生后及時上報以下內容:
(1)事故發生的時間、地點、簡要經過、事故類別、人員傷亡及直接經濟損失;
(2)有關建設、施工等單位名稱、資質等級;
(3)事故報告的單位、簽發人及報告時間等;
(4)有關建設、勘察、設計、施工、監理等單位名稱、資質等級情況,建筑施工企業負責人、項目負責人、專職安全管理人員、監理單位有關人員的姓名及執業資格;
(5)事故原因分析;
(6)事故發生后采取的措施等;
(7)其他需要上報的有關事項。
4.3.3 相關記錄
各級應急指揮部應對組織、協調應急行動的情況做出詳細記錄。
4.4 新聞報道
房屋坍塌事故的信息和新聞發布,由房地產管理局集中、統一管理,確保信息正確、及時傳遞,并根據國家有關法律、法規、規定向社會公布。必要時,由建設廳或市政府進行指導協調,重大情況報省政府決定。
4.5 善后處理
房屋坍塌事故應急指揮部要督促協調有關單位依法認真做好死、傷者家屬的安撫、賠償及其他善后工作,確保社會穩定。
5、應急結束
5.1 結束程序
按照“誰啟動、誰結束”的原則,由有關應急機構決定應急結束,并通知相關單位和公眾。特殊情況下,報市政府或建設廳決定應急結束。
5.2 事故調查
市房地產管理局要依照有關規定,及時組織有關部門和單位進行事故調查,堅持“四不放過”原則,認真吸取教訓,及時進行整改。
5.2.1 重大事故調查應嚴格遵守國務院《特別重大事故調查程序暫行規定》的各項規定。
5.2.2 事故調查總結報告中應包括下列內容:
(1)發生事故的工程基本情況;
(2)調查中查明的事實;
(3)事故原因分析及主要依據;
(4)發展過程及造成的后果(包括人員傷亡、經濟損失)分析、評價;
(5)采取的主要應急響應措施及其有效性;
(6)事故結論;
(7)事故責任人及其處理;
(8)各種必要的附件;
(9)調查中尚未解決問題;
(10)經驗教訓和安全建議。
5.3 表彰獎勵與責任追究
對在處置重大事故中有突出貢獻的單位和人員,按照有關規定給予表彰和獎勵。對引發重大事故負有重要責任的單位和人員,以及在處置過程中玩忽職守、貽誤工作的人員,依據《建設工程安全生產管理條例》等規定追究當事人的責任;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
6、應急保障
6.1 通信與信息保障
確保應急期間的信息及時、準確、可靠地傳輸和有效實施指揮,構成應急通訊保障系統。
6.2 應急支援與裝備保障
6.2.1 應急隊伍保障
各級應急指揮部必須組織好三支應急救援基本力量:
(1) 搶險力量:對已建成房屋和設施,由房屋產權、物業、燃氣、供熱管理等單位的人員組成,協助開展事發現場的工程設施搶險和安全保障工作;
(2)專家咨詢力量:由從事安監工作的技術專家組成,負責事發現場的工程設施安全性鑒定,研究應急方案、提出相應對策和意見等;
(3)應急管理力量:由房地產行政管理系統的有關工作人員組成,擔負接收市政府和上級行政管理部門的應急指令、組織各有關單位對安全生產重大事故進行應急處置,并與有關部門進行協調及信息交換。
6.2.2 房屋坍塌事故應急救援指揮部必須確保事故搶險、營救過程中的物資、資金的供給。
6.3宣傳培訓與演練
房屋坍塌事故應急救援指揮部要統一部署,有計劃、有目的、有針對性地開展預防 房屋坍塌事故及事故應急處理知識的宣傳,提高防范意識和應急反應能力。
6.3.1 培訓
應急指揮機構統一組織培訓, 培訓工作要合理設置課程、分類指導、嚴格考核,保證培訓工作的質量;培訓工作要結合實際情況,采取定期與不定期多種組織方式。
6.3.2 演練
房屋坍塌事故應急救援指揮部應定期舉行演練,以檢驗、改善和強化應急響應能力。
7、附錄(略)
附錄1 市房地產管理局房屋坍塌指揮部人員通訊錄
附錄2 專家小組聯系方式
附錄3 市房地產管理局房屋坍塌重大事故應急組織指揮體系框架圖
第2篇 房地產項目銷售管理大綱
一、人員管理
1.人員配置
麗景苑項目人員配置:
銷售主管1人
銷售員3人
備注:按照資中項目的實際情況, 綜合每月來電來訪接待和成交量以及人員成本考慮,配備四名銷售員可以滿足銷售需要。
2. 崗位職責
銷售主管職責:
〓負責項目整體運作,協調各種關系,與銷售有關各方關系,及有關突發事件的協調處理為項目施工、管理、營銷等各項工作營造良好、和諧的工作環境,確保項目健康、持續發展。
〓負責項目銷售隊伍的管理,考核銷售人員并協助制定績效改善計劃進行。銷售部人員日常行為規范管理,人員考勤監控,相關員工培訓方案的制定及組織,制度建設及完善。
〓項目銷售流程、銷售環節監控,項目銷控制度、營銷推廣方案的組織實施。積極參與銷售部各相關管理制度建設,及督促實施。
〓負責項目銷售任務分配及銷售人員組織、關系協調,銷售、工作秩序設定與管理,強化銷售員客戶關系管理與維護,各銷售環節相關問題的技術支持、協調處理。
〓客戶銷售接待與談判;
銷售人員職責:
〓遵循公司業務以及行政管理制度,勤學好問,努力提高自身業務素質及專業技能。
〓租售文檔、按揭資料的收集、整理;銷控表格的制作,銷售日報的上報。
〓客戶租售接待與談判,進行客戶跟蹤,與客戶建立良好的關系,最終達成銷售業績,完成公司下達的個人任務指標。
〓客戶信息的收集、分析,詳細登記客戶記錄,積累客戶,認真完成業務日記,為現場主管提供銷售信息。
保安崗位職責:
〓遵守公司的規章制度,做好著裝、儀表和手勢,站立位置。應微笑向看房客戶鞠躬問好,'歡迎光臨',為業主開車門,積極引導客戶入售樓部。
〓嚴格遵守售樓部的各項規章制度,遵守作息和留宿制度,不準打私人電話。
〓確保售樓中心及其項目區域范圍內晝夜財產和人員安全。
〓加強公司內部治安管理,維護治安秩序,健全各項安全防范措施。
〓負責消防設備的檢查,確保正常使用狀態。
〓協助有關部門做好保密工作。
3. 銷售人員薪酬體系
為了充分調動銷售人員的積極性,將個人業績與回報充分結合起來,建議資中項目實行低工資高提成的方式。具體方案如下:
〓銷售人員薪金=基本工資+提成
銷售主管=基本工資800+本人提成(本人購房合同金額×提成比例)+管理提成(其他銷售員購房合同總總額×0. 3‰)
銷售員=基本工資600+提成(購房合同總金額×提成比例)
〓提成比例:
每月制定銷售基本任務和目標任務。銷售提成編號順序以合同簽定時間為準。
例如:完成5套銷售基本任務之內,包括5套,則提成比例為2.2‰;完成6-10套,則前5套提成比例為2.2‰,第6到第10套為2.7‰。完成11套-15套,則前5套提成比例為2.2‰,第6套以后為3.2‰。16套以上超出5套基本任務房源部分,以4‰計提。
〓提成條件:
一次性付款客戶付清90%以上房款
分期付款客戶付清首筆款項(首付60%以上)
按揭客戶手續辦理完畢,銀行放款到開發商帳戶
〓提成時間區間:每月1日到月底為計提區間。
〓公共獎金部分:扣取所有當期符合計提條件的購房總額的0.5‰作為公共獎金,視當月個人工作業績表現、現場管理遵守情況由盧總決定分配比例。
〓特別要求:為了保護每一個銷售人員的積極性,每月的5日按時足額發放員工工資和提成。
4. 激勵機制
〓實行末位淘汰制,對于連續三個月合同和定單總額在最后一名的員工,公司進行培訓,視培訓情況再決定是否辭退。
〓對于工作不稱職的或有重大工作失誤的,作降職或調低提成比例的處理;對于業績和工作表現突出的員工,作多發放公共獎金、升職或調高提成比例的處理。
5. 培訓及學習
根據銷售人員的知識狀況,銷售經驗和服務意識態度,綜合考慮,由銷售主管組織銷售人員學習以下方面的知識:
房產公司概況
公司規章制度學習
項目賣點提煉和介紹(由銷售員自己總結并形成口語化表達)
售樓技巧
禮儀及服務知識
市場調研及周邊項目優劣勢分析
房地產銷售政策介紹
銷售基本操作流程
房產銷售中的常見問題及解決方法
售樓模擬演示
培訓結束、總結
二. 流程管理
1. 直屬關系及通路
銷售部由銷售主管負責日常管理和銷售組織實施。由銷售員統計,完成每日銷售日報表,由銷售主管每日9:30前以電話或者文本方式向上級匯報前一天銷售情況。
銷售主管負責日常銷售工作,如遇特殊情況或者危機事件,由銷售主管即可向上級匯報。銷售主管在每周末完成項目周檢表,每月末完成工作總結和計劃并上交領導。
公司項目部負責提供營銷顧問和營銷診斷。不定期開展項目巡檢,視情況需要召開項目診斷會議。
2. 銷售流程
①銷售主管根據項目實際情況,制定項目銷售進度和推廣活動方案并報上級審批--②銷售部進行任務分解并銷售實施,執行活動方案--③銷售部通過即時匯報、周檢和總結反映銷售情況--④根據周檢和巡檢情況,調整下一階段銷售任務和推廣活動。
三. 現場管理考評
1、現場管理細則及考評表
1)對各種管理規定的遵守:遵守以下規定:《關于客戶歸屬爭議的試行管理辦法》、《銷售部銷售人員行為規范》、《現場6s管理規范》、《接待禮儀和接待規范》《早晚例會制度》等規定。對于首次觸雷,觸犯其中一條者,扣1分。同一問題第幾次遇到,扣幾分。
2)績效評估表。
2、推進'service'服務、一流服務和細節服務。
1)'service'服務。
service,每一個字母代表深刻的含義,一個通俗的說法就是s代表smile微笑,e代表e*cellent自信、優秀和杰出,r代表ready準備,v代表viewing觀察,i代表invite邀請,c代表create創造性,e代表著eye-touching目光接觸。
2)一流服務。
三流服務:總也弄不清楚顧客為什么不滿意,也不知道怎樣使顧客滿意。二流服務:清楚顧客為什么不
滿意,可惜不知道如何讓顧客滿意。一流服務:不僅清楚顧客為什么不滿意,而且總有辦法讓顧客感到滿意。其中的差別就在于服務人員的看、聽、笑、說、動的技巧,而這些技巧是可以學會并通過不斷修煉而提高的技巧。
3)服務體現在具體細節。如何服務好
個人素質。
指的是綜合素質,包括品德、素養、舉止、言談、甚至說話的語音語調等等。
專業知識。
有很多的技巧和規范,例如待客服務技巧、電話接聽技巧、接待投訴技巧等等(一線銷售員)。管理職位,你必須具備完善的專業知識,相當的技巧,此外,還需要有較高的文化程度,以促進服務、管理水平的提高(管理技巧)。
語言。溝通能力。
服務意識。服務意識是工作的靈魂,如何待客周到細致是一直追求的目標。不僅講究待客之道,而且盡可能做到人性化、個性化服務。員工服務意識的強弱使專業公司檔次拉開了差距,做在客人要求之前和無微不至是我們的服務精神。
態度。要有把銷售工作作為自己的事業并為之努力、不斷進取、不怕吃苦的心態。幾乎可以說態度決定一切
第3篇 房地產公司項目報建審批管理程序
房地產公司項目報建、審批管理程序
1、目的和范圍:為確保公司開發項目取得完整審批手續,以便項目順利進行。項目審批分四個階段:征地階段、工程報建階段、配套工程報批階段、綜合驗收階段。適用于福州地區的開發項目。
2、職責:
2.1對外聯絡部負責項目審批的各個階段。對外聯絡部應該對材料的形式完整性負責任,必須對各部室報來的材料進行內部審核,及時發現欠缺的材料并要求補充(時限規定見問責制),如果到政府部門審批環節因為材料不齊全被退回,對外聯絡部要承擔相應的責任。
2.1.1對外聯絡部有責任指導報送材料的部門,提供符合報批條件的材料,經過對外聯絡部明確指導后,報送材料的部門仍然發現不符合報送要求的材料,責任人和部門負責人要承擔責任。
2.1.2對外聯絡部應當掌握政府審批手續、收費標準等信息,并建立相關的信息系統。
2.2設計研發部負責提供報審各階段所需的圖紙。
2.3工程材料部、監理事業部負責提供施工手續報批材料。
2.4對外聯絡部應該對驗收、報批反饋的意見,及時傳遞給相關部門,由相關部門負責落實,對外聯絡部負責跟蹤。
2.5當對外聯絡部的工作可能影響計劃執行時,應當及時向計劃管理部門反映相關信息。
2.6對外聯絡部負責公司資質的報審、年檢工作
3、工作程序
3.1征地階段
3.1.1申辦《建設項目選址意見書》:外聯人員應持申報材料到市規劃局辦理手續,涉及到菜地、林地、國有資產、文物的應同時到福州市蔬菜產銷領導小組辦公室、福州市國有資產管理局、福州市文物管理局辦理審批手續。
福州市城市規劃局申報材料:報建人員身份證明、公司介紹信、法人代表委托書;《建設項目選址意見書》申請表;建設用地申請報告;項目建議書、公司營業執照、企業代碼證、批準證書;1:500地形圖一式3份。要求在15個工作日完成。
取得《選址定點意見書》、選址紅線圖三份,對外聯絡部將《選址定點意見書》、選址紅線圖復印件傳送設計研發部。
福州市蔬菜產銷領導小組辦公室申報材料:規劃選址申請表復印件;規劃選址紅線圖;如屬長期保護區菜地,還應具備市政府常務會議同意征用或其他有關文件;取得蔬菜辦批文。要求在10個工作日完成。
福州市國有資產管理局申報材料:立項申請報告;企業財務報表(財務部提供)。要求在10個工作日內完成。
取得國資局批文
福州市文物管理局申報材料:用地紅線圖一式2份(城區1:500,土地成片開發為1:1000)。要求在15個工作日內完成。
取得文物局批文
取得《選址定點意見書》后,設計研發部根據選址指標及選址紅線委托設計院進行項目總平面圖的設計。
3.1.2申辦《土地預審意見書》:取得《建設項目選址意見書》后,外聯人員持以下申報材料向省、市土地管理局申請辦理《土地預審意見書》。要求在15個工作日內完成。
申報材料:土地預約申請書、申請人及經辦人身份證明及授權委托書;市規劃局核發的《建設項目選址意見書》及附件(原件);市規劃局核發的《選址定點用地規劃紅線圖》(原件);公司的資質證明(含金融部門證明)(復印件)(財務計統部提供);與被拆遷或征地單位、鄉(鎮)村協議書(原件由總經室提供)。
取得《土地預審意見書》。
3.1.3申辦項目立項:外聯人員持以下申報材料向建設局申報項目審批表,后持審批表向福州市計委申報房地產項目立項,要求在15個工作日內完成。
申報材料:可行性研究報告(總經室提供);公司營業執照、法人代表證明、資信證明;土地預審意見書;選址意見書;市建委審批的申請表
持項目立項批復及資信證明,批準證書、營業執照、申請報告、董事會決議、章程、修改文件向外經委申請增項、增資,取得新的批準證書后,向工商局申請營業執照取得項目經營權。
取得立項批文,將立項批文傳送財務部、經營部。
3.1.4申辦《建設用地規劃許可證》:申辦《建設用地規劃許可證》的程序可分為:報批《總平面規劃》、報批《建設用地規劃許可證》兩個階段。外聯人員持以下申報材料向福州市規劃局申辦。拍賣地總平規劃與建設用地規劃許可證12個工作日;一般建設項目總平8個工作日,建設用地規劃許可證5個工作日。
《總平面規劃》申報材料
報建人身份證明和單位介紹信;市規劃局核發的《建設項目選址意見書》和選址紅線圖或《建設用地規劃許可證》和用地紅線圖(復印件);選址范圍的總平規劃圖一式6份(總平中如有高層建筑或重要建筑應提供平、立、剖面設計方案圖,如有安置房、幼托等應提供單位平面方案圖)(設計研發部提供);與原用地單位簽定的征地協議書(應經主管部門批準)或原用地單位的《土地使用證》復印件和《房屋所有權證》復印件;屬于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地紅線圖;若總平面會審經市規劃局審定提出修改意見的,二次報建時需提交按紀要修改后的總平面規劃圖一式6份。
取得審批蓋章的總平圖一式3份,將總平圖復印件傳送設計研發部進行建筑方案設計、經營銷售部辦理《預售許可證》及產權預先登記。
《建設用地規劃許可證》申報材料:報建人身份證明和單位介紹信;《建設用地規劃許可證》申請表;市計委批準的年度建設項目計劃任務書;公司成立批準文件、工商營業執照(復印件);已經批準的《總平面規劃圖》及有關附件;《建設項目選址意見書》及選址紅線圖;可行性研究報告、環境評估報告(大、中型項目);與原用地單位簽定的征地協議書復印件或原用地單位的《土地使用證》復印件;1:500地形圖一式5份;勘測院提供的電子數據地形圖軟盤
對外聯絡部取得《建設用地規劃許可證》、規劃紅線圖一式三份及電子地形圖規劃紅線軟盤,將《建設用地規劃許可證》復印件傳送財務部,規劃紅線圖復印件和軟盤傳送設計研發部。
3.1.5申辦《建設用地許可證》取得《建設用地規劃許可證》后,外聯人員應持以下材料向福州市土地管理局申辦《建設用地許可證》
申報材料:用地申請書;申請人身份證明(法人、公司營業執照或其他依法批準成立的文件);經辦人身份證明及授權委托書;征地資金到位證明(財務計統部提供);土地所屬單位交地證明;市規劃局核發的《建設用地規劃許可證》原件和電子地形圖軟盤;市規劃局核發的建設用地規劃紅線圖(原件);市規劃局確定的總平圖(原件);立項批文、年度投資計劃;與被拆遷或征地單位、鄉(鎮)村協議書;地形圖一式4份。從具備辦理條件開始要求15個工作日內完成。
取得《國有土地使用合同》、市政府用地批復、《建設用地許可證》及征地
紅線圖。
申辦《房屋拆遷許可證》項目用地必須拆除房屋及其附屬物的事先辦妥與有拆遷資質的拆遷單位委托事宜后,外聯人員會同拆遷單位向福州市城市房屋拆遷管理辦公室申辦《房屋拆遷許可證》,申辦《房屋拆遷許可證》的程序分為兩個階段,申辦拆遷凍結手續和申辦房屋拆遷許可證。
申辦拆遷凍結手續
申報材料:建設項目計劃任務書;建設用地規劃許可證和規劃紅線圖;用地批準文件和用地界限圖及國有土地使用合同;委托書(公司應明確委托事項和權限等);委托拆遷的,由拆遷單位出具對拆遷范圍進行產權審查、凍結、調查摸底的申請報告。要求在3個工作日內完成。
申辦房屋拆遷許可證
申報材料:產權部門出具的產權審查證明;建設單位與拆遷單位簽定的正式委托拆遷合同;拆遷計劃和安置方案;建設資金到位證明材料(財務部提供);市規劃局核準的規劃總平圖;城市房屋拆遷審批表;公司營業執照及資質證明。要求在8個工作日內完成。
取得《房屋拆遷許可證》、拆遷公告
申辦《土地使用證》:公司在交清項目土地使用權出讓金并拆平地上物,形成圍墻空地后,外聯人員向市土地管理局申辦《土地使用證》。要求在15個工作日內完成。
申報材料:土地登記申請書;申請人身份證明,營業執照(復印件);經辦人身份證明及授權委托書;拆遷范圍內的原土地證書
3.1.6取得項目批文、拆遷證明、土地使用合同、土地使用權證、征地紅線圖、規劃總平圖后對外聯絡部以工作聯系單的形式通知經營銷售部、設計研發部、財務計統部。
3.2工程項目報建階段
取得《建設用地許可證》工程項目,總投資達到或超過50萬人民幣或總建筑面積達到或超過200平方米的,外聯人員均須向福州市建設委員會辦理工程項目報建。
流程:總平面圖畫建筑紅線放核樣方案會審擴初會審施工圖審批
(規劃局)(規劃局)(勘測院)(規劃局)(市建委)(各職能部門)
3.2.1申辦《建設工程規劃許可證》取得《建設用地許可證》后外聯人員持以下材料向福州市規劃局申辦《建設工程規劃許可證》
3.2.1.1申辦建筑紅線圖
申辦材料:報件人身份證明和單位介紹信;《建設工程規劃許可證》申請表;經市規劃局批準的《總平圖規劃》圖;市規劃局簽發的《建設用地規劃許可證》及附件(復印件);經市土地局簽發的《建設用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用權證》及附件和《房屋產權證》及附件(復印件);經市計委簽發的建設項目計劃任務書;1:500地形圖叁份。建筑、管線放核樣10個工作日內完成。
3.2.1.2向市勘測院申請放核樣
申辦材料:建筑紅線圖原件;總平面復印件;地下室平面圖、地上一、二層平面圖;規劃紅線圖原件;征地紅線圖;電子規劃紅線圖軟盤;管線竣工圖1套(工程材料部提供);建筑竣工圖1套(工程材料部提供)
取得1.成果報告2.邊界、控制點報告3.管線竣工測量報告4.建筑竣工測量地形圖1:5005.建筑紅線角點(樁)報告;建筑放核樣測量成果,其中1、3、5點傳工程材料部。
3.2.1.3向市規劃局申請出3份建筑紅線圖
核樣單原件;3.2.1.1中所有資料
3.2.2申辦《項目報建表》申報材料:介紹信、立項批文(復印件);工程報建單;規劃建筑紅線(復印件);企業批準證書(復印件);房地產資質證書副本(復印件);企業章程(復印件)。要求在2個工作日內完成。
取得項目報建表
3.2.3建筑設計方案審查(超過11層的建筑需聯審及畫紅線,由市規劃局組織,各主管部門參與審理)申辦材料:
經辦人身份證明,介紹信;計委批準的建設項目批準書或計劃任務書;《建設用地許可證》及附件,或原單位持有的《土地使用證》及附件;《房屋所有權證》及附件(復印件);市規劃局核發的《建設用地規劃許可證》及用地規劃紅線圖(復印件);市規劃局批準的《總平面規劃圖》及附件(復印件);1:500地形圖一式4份;建筑設計方案一式2份(聯審設計方案份數視情況而定);(設計研發部提供);《建設工程規劃許可證》申請表。要求在11個工作日內完成。
取得建筑方案會審紀要,將會審紀要傳送設計研發部,設計研發部聯系設計院安排擴初設計。
3.2.4擴初設計聯審(由市建設局組織,各主管部門參與審理)
開發項目用地面積超過0.5公頃、總投資在2000萬元人民幣以上,單體建筑在50m以上,須進行擴初設計,并應向福州市建設委員會申報。要求在7個工作日內完成。
申報材料:申請初步設計審批報告;立項批文;市規劃局審批的總平圖;勘察設計文件(包括概算);方案會審紀要8份;勘察合同、設計合同1份;初步設計圖紙(包括說明)9份(設計研發部提供);
取得擴初設計批復,將批復傳送設計研發部,由設計研發部聯系設計院安排施工圖設計。
3.2.5施工圖聯審(由市建委組織,各主管部門參與審理)
申辦條件:經市規劃局建筑方案設計審批或經市建委進行擴初設計審批的各類建筑工程,可申報施工圖會審。申報時由市規劃局發出聯審單,由市建委牽頭進行施工圖會審。要求在8個工作日內完成。
建設工程施工圖審查中心申報材料:地質勘察報告三套(文字報告、附圖、附表、附件)(研發部提供);施工圖二套(建筑、結構、電氣、給排水、暖通)(研發部提供);建筑圖另加兩套(研發部提供),專項施工圖六套(基坑、鋼結構、幕墻及其他特殊結構)(研發部提供);計算資料(電算資料、手算資料、基坑支護計算書、其他工種計算書、補充時程分析)(研發部提供);規劃單體紅線圖(復印件);規劃總平面圖(復印件);申請《建設工程規劃許可證》審批表(復印件);市建委審查委托函;工程預算書、勘察合同、設計合同(復印件);工程勘察成果審查合格通知書;其他職能部門審查意見(人防、消防、環保、園林);擴初批復(復印件);抗震專項審查意見(復印件).一級工程在20個工作日以內完成;二級工程在15個工作日內完成。
此項并入施工圖審查程序。市建委抗震辦(基坑會審)申報材料:基坑自審表一份;地質勘察報告原件;結構施工圖(±0.00以下)一套;建筑施工圖一套;規劃單體紅線圖及規劃總平面復印件各一份;基坑圍護計算書一份;基坑設計圖紙6套(必須有一級注冊結構工程師蓋章)
規劃局申報材料:報件人身份證,建設單位介紹信或外商委托書;上級政府有關部門(計委等)批準的建設項目批準書或計劃任務書;市土地局核發的《建設用地許可證》、《房屋產權證》復印件和用地界線圖或《土地使用證》復印件;市規劃局批準的《總平面規劃圖》及附件(復印件);審查中心及科技處蓋章施工圖一套;消防
部門蓋章建筑施工圖二套;管線綜合總平面圖及會審紀要;方案會審紀要;擴初會審批復;《建設工程規劃許證》申請表(申請規劃設計條件時已填妥)。要求在8個工作日內完成。
市建委科技處申報材料:《建設工程規劃許可證》申請表、審核表;外地設計院入閩、入榕手續;地質勘察報告一套;建筑紅線圖(復印件);規劃局批準的總平圖(復印件);立項批文;設計圖紙,有初設審批的工程應附批文;勘察、設計合同。要求在2個工作日內完成。
園林綠化指標審核申報材料:規劃部門審批的總平圖(高層建筑需要消防簽署意見的復印件1份);規劃用地紅線圖、規劃建筑紅線圖各1份(復印件);綠化規劃設計總平面圖(原件2份);地面一層施工圖1份(研發部提供);《建筑工程規劃許可證》審批表或規劃聯系單1份(復印件);規劃局審批的總平圖(原件)。要求在15個工作日內完成。
市環保局申報材料:施工圖一套(研發部提供);設計說明、擴初會審紀要;環境影響報告書(表)。要求在15個工作日內完成。
市公安消防支隊申報材料:建筑設計防火審核申請表(研發部填寫);市規劃局劃定的紅線圖(復印件);施工圖一套(含建施、水施、電施、結構、設施等)(研發部提供);消防專篇(高層建筑)、水池、泵房系統圖、給排水總平面(研發部提供);工程造價預算書(審計部提供)
市人防辦申報材料:計委立項批文(復印件1份);全套施工圖紙1份(研發部提供);《建筑防空地下室》審查表原件1份;規劃用地紅線圖、規劃建筑紅線圖各1份(復印件)。要求在4個工作日內完成。
3.2.6申辦'管線綜合平面會審及施工圖會審'
申辦條件及程序:建筑方案審查通過后,設計研發部應立即和設計院聯系安排管線綜合平面圖設計,由福州市城市規劃局牽頭進行'管線綜合平面會審和施工圖會審',福州市電業局、電信局、福州市自來水總公司、市政工程管理處、煤氣公司、溫泉公司、有線電視臺、建設單位、設計單位等參加審核。建設項目由市規劃局牽頭進行'管線綜合平面會審'后,專業施工圖報送市規劃局審理。要求在1個月內完成。
申報材料:報件人身份證明和單位介紹信;市規劃局批準的《總平面規劃圖》及附件(復印件);市規劃局核發的征地紅線圖(復印件);管線綜合平面圖及工程管線簡介一式8份;(研發部提供);電力咨詢報告(總用電量1500kva以上);
取得管線會審紀要及批復的管線圖
將管線會審紀要及批復的管線圖的復印件傳遞到工程部及設計研發部
3.2.7申辦《建設工程規劃許可證》(市政工程)申報材料:
報件人身份證明和單位介紹信(或外商委托書);市規劃局批準的總平面規劃圖(復印件);專業施工圖;工程管線綜合圖;'管線綜合平面會審及施工圖會審'會議紀要;1:500地形圖一式3份;《建設工程規劃許可證(市政工程)》申請表;有關部門意見或協議;大、中型建設項目咨詢報告及可行性研究報告
取得《建設工程規劃許可證》
3.3 施工審批階段
3.3.1申辦《建設工程施工許可證》:外聯人員在確認施工現場'三通一平'后應向市建委申請《建設工程施工許可證》,申辦的程序共分為工程發包、合同簽證、委托質量監督、辦理文明安全監察、建筑施工臨時排水沉淀池審查和申請核發施工許可證六個階段。
工程發包申報材料:工程項目報建表;市規劃局簽發的《建設工程規劃許可證》;全套勘察設計文件;設計審查聯審單;公司資質證書副本
取得工程施工承發包洽談會議紀要
合同鑒證申辦材料:建設單位與施工單位簽訂的施工標準合同
施工合同由工商管理部門蓋章
委托質量監督申報材料:全套設計文件;施工合同;《建設工程規劃許可證》(原件);營業執照副本(原件);《福州市建設工程質量監督申請表》1份
辦理文明安全監督申報材料:施工企業安全登記資質證書副本(原件);安全申報登記表(一式4份);項目經理、安全員、施工員安全管理證、特種作業人員的操作證、上崗證(原件);施工組織設計(1份);臨時用電組織設計(2份);工傷意外傷害保險單(原件)
安全申報表簽章
建筑施工臨時排水沉淀池審查申報材料:規劃總平圖;1:500地形圖
申請核發施工許可證(施工單位應提供保險單、預算書、安全監察登記手續、經建委備案的商品混凝土購銷合同)
申報材料:《建設工程規劃用地許可證》1份;經市工商局簽證的建筑施工合同1份;《建設工程規劃許可證》1份;現場拆遷已滿足施工需要,圍墻、大門、洗車道、污水沉淀池等已按規定設置;工程發包洽談會議紀要(預算書、合同、施工圖審核意見、工程許可證);按規定辦理了工程質量、安全監督手續;按規定采用商品砼的工程,應提供商品砼供貨合同。要求在15個工作日內完成。
取得《建設工程施工許可證》
領取施工許可證后,對外聯絡部將施工許可證的副本傳遞到工程部、復印件傳送到經營銷售部、財務計統部
3.3.2用水申請(福州市自來水公司)申報材料:填寫用水申請表和工程委托書經辦人身份證、介紹信;市規劃局提供的《管線平衡會議紀要》;1:500地形圖(原件)一式6份;土地局批準的征地紅線圖及征地批文;建筑物平面布置及給水系統圖以及電子光盤。(研發部提供);申請一戶一表的由經營銷售部提供客戶工行存折帳號及身份證復印件并填寫供用水合同;申請單位營業執照;水費托收單(已申請施工用水的)。要求在3個月內完成。
取得自來水公司設計的給水工程設計圖,設計圖傳研發部確認。
由自來水公司提供自來水管線紅線圖后,報規劃局審批;外聯人員持規劃局核發的《自來水工程施工許可證》、《工程聯系單》到市勘測院申請放樣,向市政管理處進行破路申請,破路證傳遞工程部,然后進行自來水管道工程施工。
3.3.3用電申請(福州市電業局)申報材料:填寫用電申請表和工程委托書;立項批復;施工用電設備清單和容量表;設計單位提供的最終用電容量;規劃總平圖及建設規模(座數、單元數、層次、用電構成說明),小區開閉所配電室位置(主管局蓋章),一式3份;市規劃局管線平衡會議紀要;法人代表身份證復印件、法人代表委托書經辦人身份證。要求在3個工作日內完成。
委托供電局組織安裝送電,通知項目部配合,要求一年內完成。
3.3.4電信申請(福州電信局)
樓內管道審核申報材料:規劃局批準的管綜圖、管線會議紀要;各層弱電平面圖、弱電系統圖;規劃局批準的總平圖。要求在10個工作日內完成。
取得由電信部門出具的樓內管道審核意見書,傳研發部確認。
管道工程申報材料:填寫電信業務需求申請表;電信管線設計委托書;規劃紅
線圖(1:500);規劃總平圖、景觀管線總平圖、建筑設計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發部提供);地形圖3張。要求在2個月內完成。
取得電信公司設計的電信管道設計圖,設計圖傳研發部確認。
由電信部門提供的電信管線紅線圖,報規劃局審批;外聯人員持規劃局核發《電信工程施工許可證》、《工程聯系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合進行電信工程施工。
3.3.5煤氣申請(福州市煤氣公司)申報材料:1:500地形圖3份;1:100平面圖2份;管線會審紀要;景觀管綜圖、各層建筑平面圖以及電子光盤(研發部提供);1:100北立面圖1份;1:100底層平面圖1份。要求在2個月內完成。
取得煤氣管道設計圖,設計圖傳研發部確認。
由煤氣設計院提供的煤氣管道紅線圖,報規劃局審批,外聯人員持規劃局核發的《煤氣工程施工許可證》、《工程聯系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后進行煤氣工程施工,通知項目部配合。
3.3.6有線電視申請(福州廣播電視信息中心)樓內管道審核申報材料:規劃局批準的管綜圖、管線會議紀要;各層弱電平面圖、弱電系統圖;規劃局批準的總平圖。要求在10個工作日內完成。
取得有線電視部門提供的樓內管道審核意見書,傳研發部確認。要求在7個工作日內完成
管道工程申報材料:填寫業務需求申請表;有線電視管線設計委托書;規劃紅線圖(1:500);規劃總平面圖、景觀管線總平圖、建筑設計圖(弱電部分)以及電子光盤(研發部提供);管線會審紀要。要求在2個月內完成。
取得有線電視管道設計圖,設計圖由研發部確認。要求在2個月內完成。
由有線電視部門提供有線電視管道紅線圖,報規劃局審批,外聯人員持規劃局核發的《有線電視工程施工許可證》、《工程聯系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,然后通知項目部配合工程施工。
3.3.7開口破路申請申報材料:由研發部提供開口示意圖;填寫《建設工程規劃許可證》申請表;1:500地形圖一式3份;規劃紅線圖;規劃總平圖。
取得《建設工程規劃許可證》后,至市政管理處進行破路申請,取得破路證后分發工程部并通知項目部配合。
3.3.8排水與市政接口工程申報材料:委托書;規劃管綜圖及電子光盤(研發部提供);給排水施工圖以及電子光盤;管線會議紀要;填寫福州市城市排水管道施工;申請表;地形圖3份;室外排水施工監理評估報告(項目部提供)。要求在2個月內完成
取得排水工程設計圖,設計圖傳研發部確認。
由市政設計院提供排水管道紅線圖,報規劃局審批,外聯人員持規劃局核發的《排水工程規劃許可證》、《工程聯系單》到市勘測院申請放樣,到市政管理處進行破路申請,破路證傳工程部,通知項目部配合工程施工。
3.4竣工驗收
3.4.1消防驗收申報條件:單體竣工驗收合格、消防設備到位之后,可以向市消防支隊申請進行消防驗收。
申辦材料:《建筑工程消防驗收申報表》;加蓋竣工圖章的工程竣工圖(包括:建筑總平面圖、小區消防給水總平面圖、消防水池、泵房詳圖、建施圖一套、水施圖一套);建筑工程消防設計審核意見書
取得消防審核意見書,傳工程部、研發部、物業公司
3.4.2工程竣工綜合驗收申辦條件:項目建設用地0.5公頃以上或建筑面積2萬平方米以上的開發項目,在建筑安裝單位工程質量已竣工驗收評定后,以及按規劃要求各項配套建設已完成時均應向建委申報工程竣工綜合驗收。
申報材料:公司提出書面申請驗收報告;填寫《住宅新村竣工綜合驗收申報表》一式四份;《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、單體工程施工圖、竣工圖;質監評定質量等級文件;竣工圖紙總平面圖;技術驗測、試水測試、重大問題已整改;工程竣工決算審計結論或報告。
規劃局:建設用地許可證,建設工程規劃許可證;規劃用地紅線圖;規劃總平圖,建筑紅線圖;建設工程放、核樣單;建筑單體標準層、底層平面圖及剖面、立面圖(施工圖和竣工圖)(工程部提供);工程竣工驗收書(工程部提供);建設項目1:500修測圖(原圖);管線綜合會審紀要;管線紅線圖、綜合圖、管網總平面圖;管線施工圖、竣工圖(工程部提供);管線建設工程許可證及管線竣工測量報告;總平、建筑紅線、施工圖不一致的應提供相關材料
人防辦:防空設施設計變更文件,材料、構件、設備的質量合格證明,施工記錄和隱蔽工程驗收記錄,質量檢查評定和質量事故處理記錄,主體結構和重要部位的試件、材料、檢查記錄,防空地下室竣工圖,防空地下室審核意見書或繳款憑證。
土地局:政府用地批文,征地紅線圖,建設用地許可證;福州市國有土地使用合同,土地轉交款憑證;原《國有土地使用證》(原件);規劃總平圖,規劃紅線圖;建設工程規劃許可證及建筑單體紅線圖;單體工程竣工驗收書(工程部提供);建設項目1:500修測圖
園林局:綠化規劃總平圖、綠化設計圖、綠化竣工圖;征地紅線圖、建筑紅線圖;綠化施工合同、工程款結算憑證
房管局:(以下資料由物業公司提供):物業管理公司營業執照、資質證書;物業托管合同;物業管理基本金交繳總額核定報告;項目物業管理方案;物業管理收費標準(物業管理部門的批復)。
交警支隊:規劃總平圖,交通系統平面圖(或建施總平圖)、地面一層建施圖、停車庫建施圖。
城建處:管線綜合會議紀要;雨、污水排放接管手續;規劃審批的管線總平面圖;管線竣工圖;道路設計圖及竣工圖;污水集中處理協議及繳款憑證
環保局:建設項目環境影響報告書(表或登記表)及審批意見;環保設施承建單位資質書、環保設施的施工圖,竣工驗收監測報告、驗收報告及其批復,環保設施工程質量證明;污水接管手續,管線綜合會議紀要,污水集中處理協議及繳款憑證
建委開發處:管線會議紀要;規劃總平面圖;工程竣工驗收備案表(竣工評定表);使用說明書和質量保證書(經營部提供);
取得綜合驗收證書后,對外聯絡部以工作聯系函的形式通知總經理室、財務計統部、經營銷售部、物業公司。
4.相關文件
《財務管理制度》(報建過程中有關費用的管理執行《財務管理制度》)
《福州市建設工程(含房地產開發)項目審批簡化程序圖》
5.相關表單、記錄
5.1《建設項目選址意見書》申請表
5.2城市房屋拆遷審批表
5.3土地登記申請書
5.4工程報建單
5.5
《建設工程規劃許可證》申請表
5.6工程項目報建表
5.7單體驗收質量竣工評定表
5.8住宅新村竣工綜合驗收申報表
5.9施工文件報審表
5.10建筑防空地下室審查表
5.11建筑按使用功能分類的面積核算表
5.12項目設計方案(施工圖)面積核算表
5.13建筑消防設計審核表
5.14建筑裝修驗收申報表
編制:企業改革領導小組
日期:20**年12月26日審核:
日期:20**年12月29日批準:
第4篇 某房地產公司工程管理部發展規劃
房地產公司工程管理部發展規劃
一、制訂部門發展規劃的必要性
1.外部環境的要求
(1)房地產業作為我國支柱產業之一,對gdp增長的貢獻越來越大;
(2)與發達國家和地區相比,我國居民現有居住條件與需求仍有較大差距;
(3)國內社會秩序穩定,經濟穩定增長,居民收入逐步提高,對生活質量的要求也越來越高;
(4)中國申奧成功和加入wto,給房地產業的發展帶來更大的機遇;
(5)深圳居住環境日益優化,深港兩地往來不斷加強,港人置業成為房地產發展的另一個契機;
(6)消費者對居住質量的要求越來越高,對工程項目管理提出了更高的要求;
(7)消費者的法律意識不斷增強,對工程在質量、進度等方面的管理工作要求嚴格;
(8)國內優秀地產商在管理上不斷提升自己,形成了比較完備的工程管理體系,已具備了很強的競爭力;
(9)行業發展日趨規范,法規日益完善,對工程的組織和管理要求也逐步提高。
2.公司發展的要求:
(1)公司'服務社會、實現企業、客戶利益最大化'的經營宗旨要求加強工程管理工作;
(2)公司'精品'、'創新'的經營理念,要求工程管理工作加強過程控制;
(3)公司'誠信、敬業、務實、進取'的企業精神要求部門工作不斷發展前進;
(4)公司的發展目標,要求部門擁有一支適應其發展的高素質的工程管理團隊;
(5)公司業務的快速擴張,要求工程管理體系不斷調整和完善,并與之相適應。
3.內部發展的要求
(1)為部門發展確定基本方向;
(2)為部門建設明確基本方針;
(3)為形成符合公司業務發展的工程管理體系確立基本要求;
(4)為部門員工綜合業務素質的提高提出要求;
(5)為形成部門的核心競爭力,提供發展思路和行動指針;
二、部門發展面臨的挑戰和機遇
1.面臨的挑戰
(1)市場競爭日益激烈,對工程管理的要求亦越來越高;
(2)社會法制日益健全,工程管理的行為也逐步規范;
(3)公司業務發展較快,要求工程管理的質量、方法和手段與之相適應;
(4)公司有關管理制度還未健全,還未形成完善的工程管理體系;
(5)部門的規章制度還需健全和不斷完善;
(6)部門員工的知識結構與作為工程管理人員的要求還存在差距;
(7)部門員工的綜合業務素質還需要提高;
(8)部門還未形成自身的技術核心;
(9)部門核心競爭力還有待提高。
2.面臨的機遇:
(1)房地產業的發展空間廣闊,公司業務發展有著美好的前景;
(2)公司的經營宗旨和理念符合市場的要求和企業的發展;
(3)公司的發展目標和規劃切實可行,指導性強;
(4)公司領導層團結、務實、開明、進取,對公司有著良好的示范效應;
(5)公司有良好的企業文化
(6)部門員工認同公司企業文化,愛崗敬業,團結協作,銳意進取,;
(7)部門員工專業能力強,有著豐富的工程管理經驗,
三、發展規劃的制定依據
1.公司發展戰略規劃和實施計劃
2.公司組織機構圖、各部門職能
3.公司領導對部門建設提出的各項要求;
4.工程項目管理體系的內在要求;
5.部門核心競爭力的內涵要求。
四、發展規劃目標的制定
1.發展目標
通過工作中不斷地探索、創新、實踐、總結,建立完善的工程項目管理體系,摸索出一套符合公司發展的工程管理模式,培養出一批綜合業務素質高、工程管理能力強的項目管理團隊,培育本部門的核心競爭力,為實現公司'鑄樹精品、創新無限'的經營理念和發展目標提供部門保證。
2.部門核心競爭力的內涵
(1)管理制度完善,管理體系完備;
(2)項目管理人員具有良好的職業道德;
(3)項目管理人員知識結構全面,綜合業務素質高,工作和協調能力強;
(4)有部門核心技術力量,具備處理較為復雜工程問題的能力;
3.核心技術力量的內涵
(1)建筑專業
工程師具有扎實的專業知識;
了解本專業的最新發展;
具備對建筑設計進行技術經濟分析的能力;
熟悉結構專業的質量控制要點和質量控制措施;
熟悉建筑專業的質量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對建筑和結構的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理建筑專業較復雜問題的技術能力和組織能力;
對本專業的設計具備進行技術經濟性比較的能力
(2)結構專業
工程師具有扎實的專業知識;
了解本專業的最新發展;
具備對結構設計進行技術經濟分析的能力;
熟悉結構專業的質量控制要點和質量控制措施;
熟悉結構專業的質量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對結構和建筑的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理結構專業較復雜問題的技術能力和組織能力;
對本專業的設計具備進行技術經濟性比較的能力
(3)電氣專業
對高低壓、供配電、弱電專業具有扎實的專業知識;
了解上述專業的最新發展和成果;
具備對上述專業設計進行技術經濟分析的能力;
熟悉上述專業涉及設備的性能指標、商家信譽、技術經濟指標;
熟悉上述專業的質量控制要點和質量控制措施;
熟悉上述專業的質量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對上述專業的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專業較復雜問題的技術能力和組織能力;
對本專業的設計具備進行技術經濟性比較的能力
(4)水暖專業
對給排水、供暖、空調、通風、燃氣專業具有扎實的專業知識;
了解上述專業的最新發展和成果;
具備對上述專業設計進行技術經濟分析的能力;
熟悉上述專業涉及設備的性能指標、商家信譽、技術經濟指標;
熟悉上述專業的質量控制要點和質量控制措施;
熟悉上述專業的質量通病,掌握有效的預防和處理辦法;
對上述專業的施工組織有較深刻的認識,掌握施工組織的方法和手段;
具備處理上述專業較復雜問題的技術能力和組織能力;
對本專業的設計具備進行技術經濟性比較的能力
(5)各專業間的協調和整合
各專業工程師對其他專業有較全面的認識;
專業工程師開展本專業工作時,能夠敏銳地認識到對其他專業或部門的影響,并及時反饋有關信息;
對其他專業或部門的配合要求,能夠提供及時有效的支持。
(6)工程管理模式的適應性
根據項目的不同特點,有足夠的靈活性;
針對參與單位的配合程度,具備有效的協調和控制手段;
針對不同的施工水平,有嚴格的保證質量、進度、投資目標的管理措施。
五、發展規劃目標的實現
1.方法和手段
(1)通過制定規范的、科學的管理規章制度,建立完善的項目管理體系;
(2)通過工程實踐,檢驗制度的可行性和嚴密性,以及程序的運行效率;
(3)通過觀摩,開展討論和總結,取長補短;
(4)通過多種途徑和方式,培養團隊良好的職業道德;
(5)通過對公司發展前景和企業文化的研討,提高團隊工作熱情;
(6)組織跨學科跨專業的學習,完善團隊知識結構;
(7)通過多種方式的學習交流,形成互相促進、互相競爭、共同提高的良好的工作氛圍,建立一支團結、高效、責任心強的工作團隊。
2.步驟
(1)2001年底,通過部門討論,對如何做好工程管理達成共識,并形成較為完善的規章制度;
(2)2002年,通過利是佳和威尼斯港灣項目的工程實踐,對規章制度的完善性、可操作性,進行檢驗評估,形成完善的管理制度;
(3)根據部門發展規劃,制定2002年員工培訓計劃,并在工作中加以落實;
(4)通過部門內的工作交流,互相學習,取長補短,使員工在管理水平上有一個較大的提高,以適應公司業務的發展;
(5)通過引導,培育良好的工作作風,高效廉潔的工作團隊,形成本部門的骨干隊伍;
(6)用一至兩年的時間,通過工程實踐的磨合和鍛煉,達到以下成果:
a.建立一套完善的管理制度;
b.摸索出符合公司發展的工程管理模式;
第5篇 房地產開發項目論證成本管理作業指引
開發項目論證成本管理作業指引
1.目的:
明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。
2.適用范圍:
本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。
3.定義:
3.1項目可行性研究階段成本估算:在項目可行性研究階段,對擬建項目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預先估算和確定的過程,是《項目可行性研究報告》的重要組成,是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據。
4.職責:
4.1公司-造價部
4.1.1負責編制《新項目成本估算表》。
4.1.2負責項目可行性研究階段跟蹤執行《新項目成本估算表》。
4.2公司-技術管理部(設計)
4.2.1負責提供項目初步規劃方案或要點分析。
5.工作流程
5.1項目基礎性成本分析
5.1.1造價部經理每半年安排相關人員編制項目公司開發項目所在地區的《各類建筑各種檔次物業建造成本水平報告》,供公司領導和相關人員參考。
5.2項目可行性論證成本分析
5.2.1造價部經理指定專業工程師負責項目可行性研究階段的成本估算工作。專業工程師負責跟蹤、配合,并編制項目可研階段成本估算報告。
5.2.2進行成本估算的依據包括:技術管理部(設計)提交的可研階段項目規劃要點分析,投資發展部提交的關于項目定位的《市場調查報告》、《土地規劃指標》及相關土地狀況資料,成本信息庫中的該地區各類物業成本指標和成本調研報告,市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。
5.2.3造價部專業工程師按《新項目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填寫編制說明:包括'項目概況'、'成本估算的依據'、'估算基準,即建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修'、'其他說明'(例如估算時沒有考慮哪些費用)
5.2.3.2結合項目的定位、規劃指標、規劃要點分析、建筑的基礎、結構形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目的成本指標取值。
5.2.3.3按政府相關規定和以往工程經驗制定前期費用和開發間接費中屬造價部填寫的項目。
5.2.3.4有多方案需要比較的項目,成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明,比較后提出成本建議。
5.2.4《新項目成本估算表》經造價部經理審核后提交投資發展部,作為可研分析報告的附件。
5.2.5公司進入新的城市進行房地產開發,成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產開發成本水平調查報告》,內容應包括:
5.2.5.1該地區房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標規定、地產項目開發稅費等。
5.2.5.2當地的設計規范和標準的特點,主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點,以便考慮對造價的影響。
5.2.5.3當地建造成本的比較:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區《各類建筑各種檔次物業建造成本水平表》
5.2.6造價部專業工程師應在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調研,完成《競爭樓盤成本水平調研報告》。
5.3公司立項階段
5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后,《新項目成本估算表》中有關的數據自動成為新項目建安成本的預控目標。
5.3.2造價部專業工程師負責把預控目標輸入成本信息庫。
5.4資料存檔
《新項目成本估算表》經審批后,由造價部移交項目部資料信息員負責存檔保管。
6.支持文件
無
7.相關記錄表格
7.1《**地區各類建筑各種檔次物業建造成本水平表》
第6篇 部門職能說明書：房地產集團工程管理部
房地產集團工程管理部的部門職能說明書
部門基本信息
部門名稱:工程管理部
分管上級:副總
下屬部門:無
部門本職:負責公司各項目工程建設招投標、工程預決算、工程管理的監督服務及采購管理
部門宗旨:保證集團各工程項目按技術方案如期完成
職能描述
主要職能
1.計劃制定:參與各項目總體規劃和項目開發計劃的擬訂,根據各項目總體規劃和項目開發計劃,制訂各項目施工單位、監理單位、材料采購的招標計劃,擬訂集團年(月)度工程建設總體計劃、采購計劃;根據各項目工程建設費用預算,匯總編制集團工程建設資金需求計劃;
2.預決算管理:編制各項目工程建設費用總體預算,協助指導各項目部(公司)工程建設費用預算;審核項目工程的變更,根據工程量、工程變更聯系單及合同審核工程款支付申請,對各項目各階段進行決算,根據預算及決算結果,對預算執行情況進行檢討;
3.招投標管理:參與各工程項目設計方案討論,根據各項目招標計劃,按照招投標管理制度中的程序要求及工程設計要求,負責施工、監理單位和材料采購的招標工作,編制招標文件并組織招標工作,審核標書及上報,組織評標工作的開展及評標結果的通知,編寫、審核采購合同、工程施工合同、監理合同,負責簽訂采購合同、項目部的工程施工合同和監理合同,協助項目公司做好工程施工合同、監理合同的簽訂工作;根據檔案管理制度,做好合同的管理工作;
4.工程管理監督:審核項目公司工程部施工組織設計方案,組織工程進度檢查、質量檢查、工程成本控制,參與并協助做好工程竣工驗收工作;根據公司工程管理制度,組織人員深入現場,巡視各項目工程建設情況,檢查各工程管理情況,協調各項目(部)公司在工作中出現的問題,指導幫助現場施工管理人員做好工作;
5.采購管理:對材料市場信息資料進行收集,根據采購計劃,對甲供材料進行材料招投標管理,負責采購合同的擬訂和管理,負責開發和建立供應商關系;對乙供材料進行核價,及時向項目(部)公司反饋材料采購進展信息,通知相關部門進行材料驗收和交付施工單位,負責甲供結存材料的處理;根據采購合同規定和驗收憑證,向財會部提出材料款支付申請;
一般職能
1.制度建設:根據公司經營理念和項目開發流程規范,組織擬定和完善工程管理制度及業務操作流程,并負責做好制度的宣導、貫徹執行、監督檢查工作;
2.工程服務:主動了解各項目施工進展情況,及時協調項目(部)公司與施工單位等合作單位在工作中出現的問題;合理安排本部門的工作,為各在建工程及時工程建設服務支持工作;
3.業務培訓:加強對本部門人員及集團工程管理人員進行工程管理知識培訓,保證工程管理人員具備良好的專業能力,
4.信息服務:做好與技術中心、各項目(部)公司之間的協調工作,及時傳達各項目建設新情況,及時反饋相關的業務信息;定期向上級領導匯報工作,并做好與相關部門的溝通協調工作;
5.其他事項:及時完成上級領導分配的其它臨時性任務;
主要責任
1.保證項目管理及工程監督到位;
2.保證設備、材料采購及時到位,價格、數量的適宜,質量可靠;
3.保證各項計劃制訂的合理性,預決算的準確性;
4.保證工程管理制度的規范性及內容可行性;
5.保證本部提供各項資料及時、完整、符實、準確;
6.保證本部門各項工作按制度正常、高效運作,無重大違規行為。
7.妥善處理工程管理過程中出現的異常情況;
部門權力
1.根據部門工作需要,提出本部門崗位設置、人員配備、費用預算的權力;
2.要求項目(部)公司等相關部門根據工程管理制度規定提供相關信息、資料的權力;
3.根據公司工程管理制度,對各項目工程建設進行綜合協調的權力;
4.監督檢查各項目貫徹執行公司工程管理制度的情況,對不符合或違反公司工程管理制度或要求的人員或行為予以阻止并提出相應處罰建議的權力;
5.獲得開展工程預算、決算所需資料的權力;
6.在部門職能與權力范圍內,按公司制度自主開展工作的權力;
7.在部門職能與權力范圍內,依據公司各項制度享有的其他權力;
關鍵指標:工程進度、預決算差異率、采購價格指數、供貨及時性、工程服務及時性、重大違規次數
崗位設置:工程管理部經理、土建主管、水電主管、材料主管、預決算專員
第7篇 房地產區域工程全成本管理操作手冊
e地產區域工程全成本管理操作手冊
一、目的
為了對項目工程成本實施有計劃、按程序管理,明確項目工程成本責任部門的職責范圍,規范成本控制步驟及方法,以期達到項目成本合理控制的目標,保證項目合理經濟效益,特制定本工程成本管理操作程序。
二、適用范圍
本程序適用于e地產e區域事業部下屬各公司開發建設的所有項目的工程成本管理工作。
三、定義
1. 工程成本包括項目的前期工程費、建安工程費、基礎設施工費(大、小市政)、配套設施費,統稱為四項費用。
2.本操作程序中所述各部門,均指各城市(項目)公司各對應部門。對于未獨立設立成本管理部的公司,其職責由事業部經濟合同部代替;對于未獨立設立設計管理部的,由事業部研發中心代替。
四、工程成本管理的基本原則
1、強調目標管理的原則:根據項目開發的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標,并以前一階段的成本目標作為后一階段項目進展的成本控制依據。
2、強調統一管理、分類控制的原則:工程成本由事業部經濟合同部進行統一管理,依據各部門的部門職責進行分類控制。
3、強化全過程成本動態控制的原則:項目工程成本目標確定后,成本管理相關責任部門應隨項目開發進程,對項目實際發生成本進行動態跟蹤、統計、分析,及時發現、預警并糾正異常成本情況,確保項目成本控制在規定的范圍內。
4、強調成本管理目標嚴肅性的原則:最終成本目標一旦確認,原則上不允許超成本目標變更建設標準,如需變更,需經事業部總經理辦公會審批。
五、公司各部門在工程成本管理中的職責
1.事業部總經理辦公會
1)批準項目的工程成本控制目標;
2)批準工程成本管理制度;
3)審批單項成本目標超10%(含10%)以上、或雖單項成本目標不超10%(含10%)但對總成本目標的影響超過2%(含2%)以上、或雖單項成本目標對總成本目標的影響不超過2%但多項成本目標的總計已超總成本目標5%(含5%)以上的工程成本目標調整事項。
2.設計管理部
1)前期費用中的設計費用及與設計相關的咨詢費用的成本目標制定和控制的主責部門。
2)在項目的各階段及時制定設計費用及與設計相關的咨詢費用的成本目標,并提供給經濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態跟蹤控制。
3)提供項目可研、投資分析、控規及方案設計、擴初設計、施工圖設計階段進行成本測算所需的技術資料。
4)組織進行項目建設標準、新技術應用、主要設備選型等性價比的評定工作的編制。
5)參考經濟合同部的成本控制建議指導設計單位進行限額設計。
3.經濟合同部職責
1)前期費用中的工程咨詢費的成本目標的編制和跟蹤控制的主責部門。
2)工程成本制度體系的建設和成本目標執行情況評價及成本管理信息化平臺建設的主責部門。
3)在項目建設的各階段對由其主責的各類成本內容進行成本目標的編制和動態跟蹤。
4)全面負責項目工程成本管理工作,組織編制、調整及匯總項目各階段工程成本目標;
5)負責編制及動態調整三階段設計(方案、擴初、施工圖)的工程成本測算,提出成本控制建議書;
6)負責項目所用材料設備的前期調研,協助設計管理部進行項目建設標準的編制。
7)對設計變更及現場簽證、工程業務指令的經濟性、合理性進行分析評審。
8)施工過程中反映成本的動態情況,對成本目標動態跟蹤分析、預警并提出糾偏建議。
9)按季編制各項目工程成本目標執行情況報告,提出成本預警及糾偏建議。
10)完成竣工后的項目成本數據庫建立、成本總結與評估工作。
4.工程管理部職責
1)項目建安工程費、前期費用中的臨時工程費、檢測費用成本目標的編制和跟蹤控制的主責部門。
2)現場簽證成本控制的主責部門。按月對現場簽證進行分類匯總及對形成原因進行分析后轉經濟合同部。
3)參與項目建設標準的制定,協助完成各階段成本目標的制定。
5.前期市政部職責
1)前期費用中報批報建費用的成本目標制定和控制的主責部門;
2)基礎設施(大、小市政)費用的成本目標控制的主責部門;
3)在項目的各階段及時制定報批報建費的成本目標,并提供給經濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態跟蹤控制。
6.營銷部職責
1)前期費用中售樓處、樣板間、圍擋等營銷類費用控制的主責部門。
2)負責組織項目定位,并根據項目定位參與編制項目建設標準。
3)負責項目產品銷售價格的調研和預測,為項目利潤目標及成本目標的建立提供依據。
7.客服部職責
1)物業相關費用、產權證件辦理、客戶維護等費用控制的主責部門。
2)在項目的各階段及時制定相關費用的成本目標,并提供給經濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態跟蹤控制。
8.財務部職責
1)成本歸集及分攤原則的制定及稅務籌劃方案的主責部門;
2)負責確立項目利潤目標,為確立項目成本控制目標提供依據。
六、項目各階段工程成本目標的確立
1.項目可研階段'工程成本估算目標'的確立:
1)依據營銷部門提供的項目策劃方案及項目市場調研結果、設計管理部提供的項目建筑指標編制項目工程成本估算。
2)原則上,以后各階段的目標成本均應不應超過可研階段的工程成本估算目標。
3)工程成本估算目標確立后,經濟合同部應編制《方案設計成本控制建議書》用于指導項目方案階段設計。
2.項目方案設計階段'工程成本計劃目標'的確立:
1)工程成本計劃目標應依據已批準的工程成本估算目標編制;
2)設計中心應提供經批準的控制性規劃、方案設計和建筑設計思想、方案設計匯報成果;
3)經濟合同部依據設計中心提供的設計成果,以及進一步的市場調研結果組織編制'工程成本計劃目標'。
4)如工程成本計劃目標超出工程成本估算目標,須經項目總經理批準后方可作為下一階段的設計的成本控制依據。
5)'工程成本計劃目標'確立后,經濟合同部應編制《擴初設計成本控制建議書》用于指導
擴初階段設計。
3.項目擴初設計階段'工程成本初步目標'的確立:
1)'工程成本初步目標'在擴初設計成果完成后,由經濟合同部組織在修正'工程成本計劃目標'的基礎上形成;
2)'工程成本初步目標'在確立前設計中心應組織成本、工程、市場營銷等相關部門編制項目產品建造標準,營銷部門應做好產品銷價預測,財務部應做好成本歸集及分配方案。
3)經濟合同部依據擴初設計成果及本條第2)款各部門提供的資料組織編制'工程成本初步目標'。
4)如工程成本初步目標超過了工程成本計劃目標,須報項目總經理批準,批準后的工程成本控制目標作為下一階段成本目標確立的控制依據。
5)經濟合同部在編制完'工程成本初步目標'后,應編制《施工圖設計階段成本控制建議書》,用于指導下一階段施工圖設計。
4.項目施工設計階段'工程成本控制目標'的確立:
1)施工圖設計完成30天內,經濟合同部應負責細化及修正成本初步目標并進行合理成本分配,形成項目最終的'工程成本控制目標'
2)如'工程成本控制目標'超出'工程成本初步控制目標',須報項目總經理審批。
最終的工程成本控制目標應報事業部總經理辦公會批準后執行。經批準后的工程成本控制目標作為工程實施成本控制依據。
3)經批準后的'工程成本控制目標'由各項目公司總經理簽發,報事業部經濟合同部備案。
七、項目工程成本控制方法和手段
1.限額設計
從方案設計開始,設計管理部應聯合經濟合同部對項目的關鍵性指標進行限額設計,具體指標包括如下:
1)鋼筋含量指標
2)砼含量指標
3)砌筑含量指標
4)建筑體形系數指標
5)窗墻比
6)低效資產(如學校、幼兒園、物業管理用房、人防工程)等設計指標
7)公共配套設施(地下室車庫、會所、商業、娛樂等)的建筑規模指標
2.方案比選
項目建筑方案確定以后,設計管理部應組織采購、工程、成本等相關部門對下列內容進行方案比選,選擇技術經濟指標最優方案后進行擴初及施工圖設計。
1)工程的結構方案;
2)土方平衡方案;
3)地基處理方案;
4)基礎形式選擇方案;
5)建筑內墻選擇方案
6)材料、設備類型選擇方案;
7)外立面選材搭配方案。
3.合理制訂項目實施規劃
在項目方案設計完成后,各項目總經理應組織參與工程項目的各部門,根據自己的業務范圍制訂項目實施規劃,用于指導并推動項目進展,控制項目周期成本。具體包括:
1)設計委托及進度控制規劃
2)項目合約規劃
3)項目資金使用規劃
4)項目招標、采購進度規劃
5)工程施工進度規劃
4.針對項目特點編制項目成本控制實施辦法
項目規劃開始,經濟合同部應組織設計、工程、采購等相關部門針對項目所在位置、具體特點、管理模式等不同,編制項目成本控制實施辦法,用于指導項目建設過程中的成本控制。成本控制實施辦法應包括以下內容:
1)項目成本控制實施的組織體系
2)項目成本控制的主要實施要點(包括控制的主要內容、控制手段及責任部門)
3)項目成本控制保障措施等
5.項目施工過程進行全面動態跟蹤及評估
在項目實施階段,依據已制定的項目成本目標,逐項跟蹤成本目標執行情況,及時提出預警,按季編制成本動態分析報告,必要時提出成本目標調整方案。具體做法如下:
1)即時跟蹤設計變更及現場簽證,每月逐單計算造價影響額;
2)每月25日前,財務管理部將項目已付款情況匯總,并轉經濟合同部;
3)每月25日前,工程管理部將項目'甲供'材料情況匯總,并轉經濟合同部;
4)經濟合同部每月1日前形成上月項目成本執行情況報告。
5)必要時,在每季度初提出成本目標調整方案及原因分析
6.嚴格進行工程竣工結算的審核
實行二級審核制度,確?？⒐そY算的合理性和真實性。
7.做好項目竣工后成本控制目標執行情況后評估
八、工程成本管理相關記錄文件
1.項目各階段工程成本目標表,具體包括:
1)《項目工程成本估算目標表》
2)《項目工程成本計劃目標表》
3)《項目工程成本初步目標表》
4)《項目工程成本控制目標表》
2.項目各階段成本控制建議書,具體包括:
1)《方案階段成本控制建議書》
2)《擴初階段成本控制建議書》
3)《施工圖階級成本控制建議》
3.限價設計及方案比選報告,具體包括:
1)《項目限額設計指標表》
2)《方案比選評估報告》
4.項目實施規劃,具體包括:
1)《設計委托及進度控制規劃表》
2)《項目合約及采購進度控制規劃表》
3)《項目資金使用規劃表》
4)《工程施工進度規劃表》
5.《項目成本控制實施辦法》
6.《各季度項目成本分析報告》
7.《項目竣工成本控制目標執行情況報告》
九、其它
1.本操作程序自下2023年4月15日起執行,如本操作程序的相關規定與各公司目已有制度相矛盾的,按本操作程序執行
2.本操作程序由事業部經濟合同部負責解釋和維護。
第8篇 房地產代理公司項目管理問題座談會
“房地產代理”是指以委托人的名義,在授權范圍內,為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務,并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式,我們此次調查的主要對象就是以“房地產代理“為主的企業,從以中原等港資代理公司為代表進入國內為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產開發還尚顯不夠成熟,隨著房地產市場的不斷成熟及細分,以及房地產賣方市場逐步向買方市場轉移,房地產市場的各個環節專業化水平也相應提高,開發商為不斷強化自身優勢,以保持市場的核心競爭力,逐漸把一些業務外包出去。如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產代理”更多的將會承擔房地產開發企業的“項目銷售管理”的職能,而與“房地產開發”相比對“人才”需求與依賴更大,因此隨著規模的擴大,如何有效的“項目銷售管理”將是“房地產代理公司”生存的根基。而隨著天津的發展目前中國最為著名的10大代理企業都進駐天津,此次就以座談及實地考察的形式,采訪了天津思源興業房地產經紀有限公司策劃副總監房總及其代理的萬科金奧國際項目。
1、項目銷售管理存在的問題
問題1:項目團隊人員配備如何更合理
這個問題困擾著很多代理公司,尤其是給萬科代理的公司,不僅要負責銷售部分的工作,還有大部分企業外包、財務外包、合同報件等多項工作,往往一個項目的成本會極大的影響項目的最終收益。
問題2:公司如何對項目進行監察管理
獨立的項目團隊,公司如何保持對項目有效的監督與管理是目前代理公司的關鍵問題,
尤其是員工對于公司的歸屬感。
問題3:如何做到項目各團隊有效配合
代理公司項目銷售團隊至少由3個部門組成,包括銷售部、策劃部、后臺(思源稱之為“品管”),各個部分在接受項目管理的同時,還要接受公司的管理,如何協調更團隊,更有效的發揮作用,成為項目管理的另一重要問題。
問題4:如何提升項目團隊的整體素質,以及員工個人的專業技巧
員工工作在獲取金錢的同時,還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長的平臺,獲取新知識,能夠成為眾人的焦點。
2、產生問題的原因
以上四個問題產生的原因,從管理學角度來說,與目前房地產代理公司采用的管理方式有關,通常代理公司都會選擇“項目管理”形式,也就是管理學中所說的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專門從事某項工作的工作小組形式發展而來。“矩陣管理結構中”的人員分別來自不同的部門,有著不同技能、不同知識和不同背景,大家為了某個特定的任務(項目)而共同工作。這種管理方式的優缺點如下:
優點:
按照項目進行組織,加強了不同部門之間的配合信息交流,克服了直線職能結構中各部門相互脫節的現象。它同時機動靈活,可隨項目的開始與結束進行組織或給予解散。一個人還可以同時參加幾個項目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項目,而且在重要決策問題上有發言權,增加了參與者的責任感和積極性。
缺點:
項目負責人的責任往往大于權力,因為參加項目的每個人都來自不同的部門,工作帶有臨時性,項目負責人對于項目成員的工作好壞沒有足夠的激勵和懲罰手段,項目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩定性。
3、針對問題的建議
1)問題1建議:
根據項目的特性以及所代理開發公司的性質進行配備,以萬科金奧國際為例,整體外包,并且策劃、銷售、后臺的工作量較大,必須將人員進行固定,并且銷售管理人員要分層配置合理,例如萬科金奧國際現在為雙經理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷售前臺工作則關注的較少,因此可以調整“單經理雙主管”,成本相同,但領導更為直接。策劃則因為涉及到費用、市場、推廣、活動等多個單項工作因此一直配備人數較多,但在開盤后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個人的工作由兩個人做。品管則暫時沒有辦法,后臺工作更為細致,則需將崗位職責進行細分,并且樹立品管主管的管理職能。
2)問題2建議:
第一:可以通過對項目管理人員的監察實現,定期召開公司例會,各項目管理人員集中公司進行項目工作匯報,便于公司領導了解項目情況;
第二:公司負責人應不定期進行項目視察,與現場銷售人員等一線員工進行交談,了解一線員工實際想法及需求;
第三:樹立項目品管的職能及職權,具備代公司監察項目的職責,讓銷售、策劃、品管形成三方互相監督的形式。
3、問題3建議:
在項目各小組進行互相監督的同時,還要進行相互配合工作,建議建立明確的工作標準流程,例如銷售對策劃提出推廣要求的流程,策劃對品管提出數據支持的流程,以及品管管理銷售日常行為的標準等,以萬科金奧國際為例,策劃需建立內部審核流程、推廣設計流程、公司報審流程等,銷售需明確前臺輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細,工作目標更為清晰,總之,用制度規范行為,用流程改變無序。
4、問題4建議:
員工的成長及培訓至關重要,不僅要提供公司的培訓,項目更應定期進行培訓,培訓的方面應該有所區分。
第一:公司培訓
公司的培訓應更關注員工的個人素質,例如定期的團建活動、公司新制度培訓、外聘專家培訓等。
第二:項目培訓
項目每周案例分析會、每周銷售技巧提升會、定期的項目制度培訓、房地產基礎知識循環培訓,根據現場投訴或突發事件的培訓。
第9篇 房地產質量管理評審控制程序
房地產公司質量管理評審控制程序
(三)
1.目的通過管理評審,定期對公司的質量管理體系進行有效的評審,確保持續有效地滿足標準要求。
2. 范圍本程序適用于公司管理評審。
3．職責
3.1 公司總經理負責主持管理評審會議,并對評審結果做出決定性意見;
3.2 管理者代表負責向總經理報告質量管理體系的運行情況,組織編制管理評審報告,檢查落實管理評審意見;
3.3 工程部負責管理評審的組織準備工作,收集管理評審所需的資料,編制管理評審報告,組織實施和驗證評審中提出的糾正和預防措施;
3.4 各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料,實施有關的糾正和預防措施。
4. 控制程序
4.1 公司每年(間隔不超過12個月)組織進行一次管理評審,由公司領導和各部門經理參加。在公司發生重大的質量事故、經營狀況發生重大變化、公司組織結構發生重大改變以及外部審核等特殊情況時,由公司總經理決定,增加管理評審的頻次。
4.2 管理評審會議準備工作
4.2.1 公司總經理決定會議的召開時間,由管理者代表負責安排有關部門,進行會議資料的準備工作:
a. 工程部負責準備并提供年度內部及第
二、 三方質量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預防措施情況的匯總分析;
a. 策劃營銷中心負責準備并提供顧客意見調查分析報告和對顧客投訴處理情況的匯總分析;
a. 工程部負責準備并提供工程施工質量控制情況;
d. 財務與資產經營部負責準備并提供年度公司經濟活動分析報告;
a. 管理者代表負責準備并提供質量體系運行情況報告;
a. 以往管理評審跟蹤措施的實施情況;
a. 質量管理體系變更機會的識別;
a. 改進的建議。
4.2.2 工程部負責收集整理有關的評審資料,經管理者代表審閱后,于評審會一周前,連同評審會通知發至參會人員。
4.3 管理評審會議
4.3.1 管理評審會議由公司總經理主持召開。
4.3.2 管理者代表匯報質量體系的運行情況和分析意見。
4.3.3 根據各部門提供的評審資料,對以下幾個方面進行評審:
a. 質量體系審核的結果;
a. 顧客反饋;
a. 過程的業績和產品的符合性;
d. 預防和糾正措施的狀況;
a. 以往管理評審的跟蹤措施;
a. 可能影響質量管理體系的變更;
a. 改進的建議。
4.3.4 公司總經理對評審會議進行總結,并確定質量管理體系的改進意見和措施。
4.3.5 工程部負責管理評審會議的記錄并保存。
4.4 管理評審報告
4.4.1 工程部根據評審結果和會議記錄,起草管理評審報告。
4.4.2 管理評審報告的主要內容包括:
a. 質量體系運行的總體情況;
a. 實施質量體系審核和糾正預防措施的情況;
a. 公司的經營狀況;
d. 顧客意見及處理情況的匯總分析;
a. 公司質量管理體系具體的體系改進、產品改進和資源配置改進的需求及措施,以及這些措施實施和驗證的要求;
a. 管理評審的結論;.參會人員名單等。
4.4.3 管理評審報告經管理者代表審核,總經理批準后進行發放,并歸檔保管。
4.5 管理評審結果的驗證
4.5 .1工程部根據管理評審報告,對需要采取糾正和預防措施的問題,填寫'糾正和預防措施通知單',下發責任部門,執行《糾正和預防措施控制程序》。
4.5 .2各責任部門負責制定糾正和預防措施,經工程部審核,管理者代表批準后,組織實施并驗證。
4.5 .3管理評審結論要求修改《手冊》和質量體系程序文件的,由工程部負責組織進行修改。
4.5 .4對本次管理評審報告的落實情況和效果,要在下次管理評審中進行評審。
5. 質量記錄
5.1 qr01-01管理評審報告資源管理6資源管理
6.1 資源提供
6.1.1 公司總經理確定并提供所需的資源,以:a、建立、實施和保持質量管理體系并持續改進其有效性;b、達到顧客滿意。
6.1.2 資源包括人員、信息、技術、基礎設施、工作環境等,要合理使用資源,使其發揮最大效能。
6.2 人力資源公司從不斷提高質量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發,對人力資源管理規定了相應的要求,見
6.2 章節《人力資源控制程序》。
6.3 基礎設施1) 公司所在的辦公場所--2) 公司設有檔案室,由總經理工作部統一管理,配置了有關房地產開發的法律法規、技術標準、規范等圖書資料,能夠滿足公司開發經營的需要。3) 公司擁有多部商業用車,相關人員配備了固定電話和移動電話,能夠滿足公司交通和通訊的需要。4) 公司辦公設備由總經理工作部統一管理,計算機和軟件的使用管理見q/tzh-wi-013《計算機管理制度》。5) 公司對施工等外包單位基礎設施的配備能否滿足其相應的外包任務進行監督檢查,按
7.4 章節的有關規定執行。
6.4 工作環境1) 硬件:物業管理公司提供物業管理,為公司員工提供了舒適的工作環境。2) 軟件:公司通過開展民主管理、建立談話制度等方式,確保與員工進行充分交流,及時掌握人員思想動態,在公司內創造一個開放、公平、和諧、寬松的人文環境;并嚴格按照國家、地方和集團公司的規定,落實職工的養老保險、住房公積金等福利,解除員工的后顧之憂。3) 為確保產品的符合性,公司各有關部門對開發項目所必需的投保及施工工作環境提出要求,
第10篇 崗位說明書：房地產設計管理經理
房地產設計管理經理崗位說明
崗位職責:
1、嚴格執行公司運營計劃;
2、編制規劃綱要,進行概念策劃;
3、編寫各階段建筑設計任務書;草擬項目設計指導書,組織完成項目的規劃、建筑設計方案;
4、組織協調各設計咨詢單位工作,組織協調各個階段的設計評審及論證工作;
5、推行限額設計,控制建設成本;
6、提供主要材料和設備的物理、性能指標,參與材料、設備的選型定板;配合向銷售管理部及招商管理部提供相關設計資料;
8、承擔設計變更的審核,協助現場簽證的確認;
9、檢查督促施工單位按圖施工;
10、協助設計方案報規報建工作。
任職資格:
1、8年建筑設計經驗,熟練各種建筑設計軟件,有較強的方案設計及施工圖設計能力;
2、有5萬平米以上的大型商業體的完整設計經歷;
3、具備協調能力和溝通能力,能夠創新、變更,并具有實施執行力;
4、對設計單位情況熟悉,敏銳的市場經驗和社會專家資源;
5、有強烈的市場概念和客戶導向意識,熟悉房地產項目各階段的操作流程;
6、對部門職能全面了解,能夠組織影響相關業務部門,能夠解決疑難的技術問題。具備完整項目經驗或商業綜合體項目經驗者優先。
第11篇 房地產項目施工圖設計成本管理作業指引
項目施工圖設計成本管理作業指引
1.目的為保證項目開發成本目標的實現,本指引規范了施工圖設計的成本管理和控制方法。
2. 范圍項目施工圖設計成本管理。
3．定義目標成本:通過確定成本目標值,用來指導產品設計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件。
4. 職責:
4.1 項目公司-工程技術部
4.1.1 負責審核項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書;
4.1.2 負責審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書;
4.1.3 負責審核項目主要材料(設備)采購方式及成本控制目標建議書;
4.1.4 負責項目成本目標分解運作過程中的總組織與協調工作。
4.2 項目公司-造價部
4.2.1 負責編制項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書;
4.2.2 負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書;
4.2.3 負責編制項目主要材料(設備)采購方式及成本控制目標建議書;
4.2.4 負責與相關部門就限額設計數值及成本建議進行溝通,達成共識形成《目標成本指導書》。
5. 工作程序
5.1 制定項目施工圖限額設計成本控制建議書在施工圖設計開始前,造價部須對公司審批的項目發展成本控制目標中建安成本進一步分解、細化和完善;
5.2 施工圖限額設計成本控制建議書編制要求具體如下:
5.2.1 造價部根據發展成本目標,結合施工圖設計任務書、擴初設計階段初步方案及市場水平,針對各分項工程的不同特點,分別制定相應的限額設計經濟指標、技術指標或對主要材料選型、成本控制點提出建議;對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關鍵點作為施工圖設計階段限額設計成本控制重點,成本建議按專業具體提出以下幾點:
5.2 .
1.1 土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場內平衡、擋土墻多方案經濟比選,土方主要控制挖運總量、擋土支護依據方案提出成本限額指標;
5.2 .
1.2 樁基工程:不同的樁基形式對成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點建議樁基選型多方案比選,優化設計,據不同的樁基形式提出相應的限額指標值或分項成本目標;
5.2 .
1.3 結構工程:該部分約占建安成本比重較大,且對銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點,在滿足設計規范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對鋼筋、混凝土技術含量提出技術指標數值;
5.2 .
1.4 建筑、裝修工程:其質量及效果對售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經濟指標值;
5.2 .
1.5 安裝工程:主要控制安裝工程的設備及材料選型,對電梯、機房設備等建議采用國產或中外合資優質產品,管線選用合適的中檔材料;
5.2 .
1.6 景觀工程:景觀工程成本波動性、彈性較大,設計質量、材料的選型是該部分成本控制的重點,;
5.2 .
1.7 分包工程:該部分的特點是專業性較強,政府相關規定有一定的可操作性,成本控制的重點是方案的深化及優化;
5.2.2 限額設計數值及成本建議按格式填寫,對其中重點控制點必須加以明示。
5.2.3 造價部就須編制的施工圖限額設計成本控制初稿,充分征求設計院及工程技術部的意見并進行完善,必要時須召集工程技術部相關人員開會確認。
5.2.4 確認后的限額設計數值及成本建議經造價部經理審核、報分管副總經理審批后作為設計限額要求,提交工程技術部具體落實。
5.3 施工圖出圖后,造價根據施工圖計算重點控制點的經濟或技術指標值,與審批的限額設計數值比較,及時向工程技術部提出反饋意見。對超出限額設計部分提出預警,并報分管副總經理綜合決策。
5.4 設計完成后,由工程技術部編制設計成本控制分析總結報告,聘請有豐富設計及造價專業經驗的專家對設計進行評審,最后由技術評審委員會對限額設計要求完成情況進行最終評定。
6. 表格和記錄
第12篇 某某房地產公司管理目標闡釋
公司管理目標
一、品牌**、百年**。
二、以人為本、誠信經營、務實、創新、領先。
三、客戶的滿意就是明天的市場;時刻關注客戶的需求;超越客戶的期望。
四、安全第一、平安是福。
五、團隊精神:信任、溝通、互勉、共進。
管理目標的理念識別:
1、“不想當將軍的兵不是好兵”。
同樣,不想樹立品牌的企業,也不是好企業。所以,我們只有以樹立品牌概念去建設**,去做好企業事無巨細的每一件事,才有可能使企業得到長久的發展,樹立品牌與建設百年企業的目標才能達到。因為我們知道品牌不是唾手可得的,而是在百年不變的信仰之下點滴積累建立起來的。
2、人是**是寶貴的資源,用人看品質、升遷重業績
人是生產力之根本,也是價值的源泉。**所以存在,而是那一個個鮮活的**人。**之所以能夠取得目前的成就,就在于多年來無數的**人辛勤努力。**現在取得的一點一滴成績無不凝聚著**人的血汗。重視每一個員工的作用,為他們創造良好的工作生活環境是**公司的宗旨。
人的品質,是一個人能否取得成功的先決條件。**用人品質為先,這是一個基本前提,這是對每一個**人的基本要求。升遷重業績,這是現代企業制度的標志之一。在傳統的國企制度下,人不能盡其才,升遷看資歷,看輩分,這是導致整個團隊缺乏向上的精神面貌的根本原因,也是直接導致一些國企效率低下癥結所在。**要成就品牌,成就百年企業,就不能不把這寫入**管理目標中。
誠為百德之首,信為立人之本。誠信是每一個人,每一個企業所以能夠存在世上的最基本準則。富蘭克林說:“信用就是金錢,有信用就有一切”。沒有誠信,人就無法立足于社會;沒有誠信,企業也就無法生存,即便得勢于一時,但最終也會垮臺。::由此看來,誠信是欲求建設五年**的**人心底的那塊基石,也是所有**人無時無刻不能離棄的操守。務實,乃是行為態度。它也是到達彼岸的不二法門。我們必須時刻謹記“千里之行,始于足下”,任何成功都是源自于點點滴滴的積累。俗語有云:“空談誤國”。歷史上也有紙上談兵的趙括的經驗教訓。所以,務實在**公司的核心理念中不能不占一個位置。創新,是一個民族發展的動力,同時,它也是一個企業在激烈的市場競爭中能夠立于不敗之地的根本因素。這也是**能夠成就品牌的原因所在。**人必須銘記:“墨守成規”,就意味著慢性自殺。
領先,是目標,這也是所有**人共同的愿望。
我們從基本準則,行為態度,前進動力,目標等四個方面來闡釋**的核心理念,周全而完滿。四者相互依存,環環相扣,缺一不可。目標的實現是建立在前三者的實現基礎之上,而前三者則是圍繞著“領先”的目標,共同發揮作用。
**信奉“誠為萬事無,信則萬事成。”“誠信經營,陽光收入”體現了**的核心理念。我們認為只有誠信的經營法則,才能體現**人的價值,體現**人光明磊落的形象。我們鄙夷一切通過不正當手段獲得的任何利益。我們相信**的過去、現在和將來的一切收入都可以經得起歲月的考驗。同時也只有秉持如此的價值觀,才能給所有的**人帶來實實在在的好處,實實在在的利益。
3、客戶的口碑是最有效的營銷
a、我們必須明確認識到:客戶的滿意就是明天的市場。我們現在所服務的客戶帶給我們的并不僅僅是眼前利益,更重要是的在這個客戶背后更為廣闊的市場。面對他們精益求精的要求,我們只要做好令他們滿意這就可能給我們帶來更廣闊的市場。
b、關愛客戶,真誠營銷,體現了**核心理念中“誠信”原則,也是我們在服務過程中所要秉持的態度與原則,這也是我們開拓明天的市場,樹立口碑的不二法門。
c、總結**這些年所走過的路,我們深深體會到客戶的口碑,往往是決定性的,**人要始終銘記:**現在在業界的地位和口碑不是我們自己封的,而是一代又一代**人,通過自己的努力,使客戶認可,并給予的。
d、企業使命:真心締造美好家園。在**的使命里頭,不應該僅僅只是盈利,同時也應該包容愛心的。**以回饋社會之姿態,建設美好家園,擺脫了一般開發公司,私利,工匠人的宿命形象。**以社會的一分子的身份投入開發建設,以負責任的形象開發建設這個不僅僅屬于**也屬于他人的家園。這種與眾不同的企業使命,在
對外宣傳上更容易獲得大眾的認同,從而提升**的品牌形象。
4、職業安全觀
這是與**人本觀相適應的。人是**最寶貴的資源,如何體現最重要是的,在建設過程中,保障每一個**人員的安全,這就是我們耳熟能詳的安全第一。這一點是所有開發及建筑企業所共同的,不同的是,**不僅僅把它掛在嘴上,更重要是把它落在了實處。平安是福,這不僅是對每一個具體的員工而言,同時也是對企業而言的,在如此重視安全第一的今天,事故的發生,對于一個企業來說,可能意味著滅頂之災。
5、團隊精神
**是一家高速運轉的機器,而每個員工就是這部機器上的零件。如何使這架機器良好地運轉,信任是前提,沒有相互的信任,工作是無法開展的;溝通是必要的條件,它能使所有的人都明白我們目前的任務是什么,我們要做些什么,我們面臨哪些障礙,同時,溝通能在很大程度上,消解各種誤會,極大地提高工作效率;互勉,則是一個團結的集體不斷前進所必需的內在動力;共進則是目標,是建立在前三者基礎上的,這是一個集體的進步,而不是個人的。這是一個全面而完整的團隊觀。
6、企業精神:立志**,爭創一流
“欲求其上,取其上上”。**是我們的企業名,**也是一種境界,旭日東升境界。因此,“立志**,爭創一流”體現了**人無論什么都要做到最好的精神氣質。
7、進步觀:進步慢了就是退步,一步一步不停步,帶動**邁大步
這是核心理念當中“領先”的細化。我們的進步觀是獨特的,不僅僅是縱向的進步比較,也是橫向的與他人的進步比較。我們前進了50米,相對于我們的對手前進了100米來說,我們仍是退步的。千里之行,始于足下。不積跬步,無以至千里。這是古中國千年智慧在**進步觀上的體現。
8、技術觀:適用、先進、科學、經濟
最好的技術不一定是最有效的,適用的才是最有效的。我們不可能盲目地追求高精尖的技術。我們并不反對采用先進的,科學的技術,只是我們**強調:只有在適用的基礎上追求先進的,符合科學發展趨向的技術,這才是科學的并且符合**實際的。最后,經濟的本身也是適用的內在之意。
9、危機觀:危機永存、失敗是自己造成的
這是一個百舸爭流的社會,危機是永遠存在的。我們在此提出這樣的危機觀,決不是危言聳聽,而是對所有員工的警醒。一個缺乏危機感的員工,絕對不是一個好員工。**要求自己的所有員工絕對不能懈怠,因為稍有懈怠就會導致徹底的失敗,“一著不慎,全盤皆輸?！?*更是清醒地認識到,::我們不能把工作當中的失敗歸咎于客觀原因,縱然有客觀因素作崇,可是決定性的,還在于自己對客觀因素沒有足夠的認識。這種獨特的危機觀,就要求每個**人都要學會為自己的失敗承擔責任,化壓力為動力。
10、行為觀:一點點鑄就**輝煌
這是核心理念“務實”在行為上的拓展。積少成多,愚公移山。我們知道,成功不是一蹴而就的,而是通過點點滴滴的積累,才取得成功。這個行為觀把目標與到達目的方式相結合,是量變與質變的行為觀上的體現。
11、職業修養:“四心六不”
全心全意的事業心;
迎難而上、競爭取勝的自信心;
不斷進步永不滿足的進取心;
務實求新,講效率講效益的責任心。
不因循守舊,結合實際創造性工作;
不自我封閉,學習新知識,樹立新觀念;
不浮躁浮夸,修身立志成業;
不急功近利,重素質持續發展
不光看別人的缺點,多找自己的不足;
不光種自己的責任田,從整體出發,創**偉業。
