第1篇 物業管理公司員工守則9
物業管理公司員工守則(九)
1-1 企業精神
勤奮敬業,熱情服務,誠信務實,追求卓越
1-2 員工守則
(一)準時上下班,對所擔負的工作爭取時效,不拖延、不積壓。
(二)服從上級指揮,如有不同意見,應婉轉相告或以書面陳述,一經上級主管決定,應立即遵照執行。
(三)盡忠職守,保守業務上的秘密。
(四)愛護本公司財物,不浪費,不化公為私。
(五)遵守公司一切規章及工作守則。
(六)保持公司信譽,不作任何有損公司信譽的行為。
(七)注意本身品德修養,切戒不良嗜好。
(八)不私自經營與公司業務有關的商業或兼任公司以外的職業。
(九)待人接物要態度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
(十)嚴謹操守,不得收受與公司業務有關人士或行號的饋贈、賄賂或向其挪借款項。
第2篇 物業某項目業戶檔案管理流程
物業項目業戶檔案管理流程
1、職責
(1)客服部負責業戶身份資料相關信息管理。
(2)工程部做好業戶裝修資料、各種圖紙管理。
(3)保安部做好業戶物品出入申請、車輛等相關資料管理。
2、工作程序
(1)管理要求
①.業戶情況發生變更時,應及時修訂檔案。
②.業戶文件資料屬秘密級文件,原則上不得外借,如部門之間借閱,需得到部門主管的同意,填寫相關借閱記錄。
③.文件、資料要進行合理歸檔,分類整理。
④.檔案要經常進行清理,以免資料堆積混亂,對過期的文件資料要及時清理。
⑤.部門須指定專人負責,做到業戶檔案資料既服務于工作,又不向無關人員泄露。
⑥.業戶的檔案資料必須保持完整性及完好性,杜絕丟失情況。
3、檔案管理
(1)當業戶的第一份資料(含內部流轉有關業戶的信息及業戶本身填報信息)轉到項目管理中心相關部門后,按一戶一檔的原則,立即建立相應業戶檔案。
(2)為便于管理,每一份業戶檔案資料需同時建立目錄篇(視工作需要,若資料很少,可以不做目錄),檔案的相關信息增減時,需同時修改目錄。
(3)主管部門可依據本部門所存檔案資料的特點及性質,選擇適用于本部門的業戶檔案管理存放方式:
①.客服部可采用掛牢分類存放等方式,便于日常頻繁的查閱。
②.工程部裝修圖紙采用檔案袋封存的方式。
③.保安部可視每戶信息量的多少及使用頻率,選擇適合本部門工作的管理方式。
④.各部門需依據要求,于當日完成歸檔工作,將檔案的增減登記《業戶檔案一覽表》中,交部門主管查閱。
(4)業戶發生變更后,原業戶的相關資料單獨存放,確認保管年限。超過保管年限后,經部門主管查閱后審批后銷毀,并做好相關銷毀記錄。
(5)客服部主管每周一對照《業戶檔案一覽表》,對本部門上周建立的檔案進行全面檢查或抽查,發理問題及時予以指導,簽署相應評語。
(6)客服部每月5日前,將本部門上月各種檔案建立及管理情況,匯總成書面報告,由部門主管批閱后,上報項目經理。
(7)項目經理組織每半年對下屬部門進行一次全面的檔案檢查,分別安排在每年的三月份及九月份。
(8)相關部門借閱檔案時,需經部門主管同意,辦理相關手續。
第3篇 高檔住宅物業管理費用分析
高檔住宅項目物業管理費用分析
1、經濟來源
定期收取的物業管理服務費
住宅維修基金
以業養業,多種經營收入
珠光集團給予的支持
政府給予的政策扶持
2、主要支出
管理服務人員的工資和按規定提取的福利費
公共設施、設備正常運行、維修及保養費
綠化管理費
清潔衛生費
保安費
辦公費
固定資產折舊費
法定稅費
物業保險費
維修基金范圍應支出費用
3、如何盈利
綜上所屬,如何合理使用物業管理費和拓展新的物業管理項目,達到開源節流,最終實現盈利,需要珠光物業認真考慮。
(1)開源部份
以業養業,多種經營:本著'取之小區、用于小區'的原則,嚴格按照物價部門審批收費標準收取物業管理費。廣泛開展各種便民有償服務,如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內容。同時,開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經營場所,最終走上以業養業的良性循環。
擴大經營規模,降低管理成本:在現代社會中,物業管理將發展成為一種有效提高居民生活質量的最佳選擇,作為房地產業的組成部分,物業管理也是必不可少的配套行業,隨著房地產業的逐步發展,物業管理的市場會越來越大,產值也會越來越高。在這種形勢下,珠光物業必須努力提高服務質量,參與市場競爭,不斷擴大經營規模,增加新的物業管理項目,降低企業負擔,壯大實力,最終成為一個規范化、規?；?、信息化、專業化的現代化物業管理公司,在成都,乃至全國創出自己所特有的企業品牌。
(2)節流部份
強化內部管理,提高工作效率:通過健全內部管理機制,不斷完善服務功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企業成本,減低業主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率,能夠快速、高效、高質量的完成自己的工作。
節約能源:能源約占管理開支20%以上,因此在節減管理開支中,節能是一種有效的方法。珠光物業在服務過程中將憑借以往的管理經驗,安排成立專題研究小組,并按照實際情況制定預算,盡量節省管理開支。
人員精簡:按'**御景灣'設備及環境制定節約方案,并充分利用'**御景灣'的智能化系統,使人防和技防有機結合。利用專業系統的培訓工作提升員工知識水平,加強工作質量和效率,強調一崗多能、一崗多專,以達到精簡架構的目的。
長遠設備維修計劃:編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發性毀壞,以便減輕維修費用的開支。
提升設備系統功率:保持系統在其最高運行功率,以減低運作費用及延長設備使用期。
第4篇 古城飲食文化街概況物業管理思路
古城飲食文化街項目概況與物業管理思路
一、古城飲食街項目概況
古城飲食街由**(zz)置業有限公司開發,位于zz古城內荊北路與內環道之間的玄妙觀東側,建筑規劃總面積20800平米,地理位置獨特,建筑風格采用仿古結構,與盆景園、玄妙觀融為一體,更賦予了獨特的旅游文化內涵。是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、觀光六大功能的現代商業飲食文化街。
二、項目物業管理總體思路
1、客戶服務需求分析
根據項目特點,古城飲食文化街的物業管理服務對象為業主和商鋪租戶及消費客戶群,作為一個大型的開放式綜合商業街區,對物業管理的服務總體需求是:
大型的集中式商業街區需要高效、有序、尊貴、舒適的商業經營環境的營造,物業管理正是提供這樣的基礎服務滿足業主需求,包括治安防范、車輛管理、消防管理、環境衛生、園林綠化、房屋公共部位和共用設施設備的管理等;
考慮到商業經營的長期成本和對招商的有利,合理的消費價格與可靠、優質的物業管理服務一樣同樣是客戶關注的重點,而依靠豐富的管理經驗和在內部管理上的優勢,為客戶提供質優價廉的高性價比物業管理服務正是我們**物業公司的優勢;
項目建筑本身及業態都非常有特色,物業管理的個性化和差異化增值服務能夠為項目增添更多的風采,包括方便和提升經營環境的各項特約服務等。
2、服務定位與管理思路
根據項目實際情況,我們對古城飲食街的物業管理服務定位為星級酒店式一體化管理服務,即把各個分散經營的街區商戶通過各項管理和服務措施重新整合為一個綜合星級酒店式的整體,實現有形資源共享和品牌形象共享兩大目標,切實為業主或商戶節約經營成本、實現利潤最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服務模式
在管理組織結構上,設置客戶服務中心,作為街區物業管理的中樞,適應項目商業經營需要,提供高效的服務:客戶服務中心對外統一協調和調度、提供一站式服務需求與投訴處理的響應,對內同時是管理和控制核心。
星級酒店式服務標準
在服務操作標準上,按照星級酒店管理及服務模式執行:所有工作人員統一著裝,微笑服務,嚴格遵守作業流程確保服務標準化和規范化;在具體的操作上,為體現酒店式服務的規范和溫馨,貼合街區的商業氛圍,成為本地商業物業管理的亮點,我們將在服裝式樣、服務流程設計等方面進行特色創新,如安全護衛人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導服務的同時充當各店面的接應生,主動為前來消費的客戶帶路等等。
一站無憂式服務產品
在服務產品設計上,更有針對性和實用性,提供體貼和周到的各項經營協助服務,讓街區商戶盡享物業管理帶來的便捷與尊貴:包括專業的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓、各項營銷活動整合等,物業管理服務讓整個街區能夠成為一個商業經營整體形成集約化效果,對商戶經營所需的一些專業分工的分擔則能夠大大降低經營成本。
人性化的服務細節
在日常管理細節上,竭盡全力體現以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶便利、安全防范和設施維護三個方面作為重點:從街區各業態商戶及消費客戶的角度,設計車輛停放等各項配套服務設施的服務流程與標識系統等,遵循商戶的需求調整物業管理的作業時間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內緊、人防技防結合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設施的維護則著重于店鋪裝修對房屋結構與外觀的監管和配套設施的及時維護等。
一體化的服務特色
在服務特色上,突出一體化管理和服務,除了在周末節假日統一進行街區布置營造商業氛圍、統一提供招聘和培訓輸送人力資源、統一進行商業促銷活動和對外宣傳、設置消費投訴服務中心統一代各商戶處理客戶投訴等特色服務外,還將充分利用現代it技術,打造古城商業街的it信息島,統一制作精美網站宣傳推廣商戶吸引消費,將街區內所有商戶進行聯網實現信息資源共享……。我們致力于通過物業管理技術實實在在的為客戶提供節約經營成本、吸引消費客戶、增加回報利潤以及形成古城飲食街獨特品牌的特色服務,并最終把古城商業街打造成為一個高效有序、尊貴舒適的經營天堂,成為zz商業物業管理的成功典范。
三、項目管理目標
1、總體目標
公共服務達到等同于《zz市物業管理公共服務等級標準》中的一級標準。
2、管理目標
全面參照iso9000質量管理體系建立項目質量管理體系,確保服務質量持續改進。
3、分項目標
客戶服務:
客戶服務滿意率95%以上;
有效投訴率1%以下;
物業管理費收繳率95%以上;
回訪率100%。
安保服務:
重大管理責任事故發生率0
一般管理責任事故發生率0.1%以下
維修保養服務:
維修及時率98%
維修合格率98%
設備完好率98%
維修回訪率100%
維修服務滿意率95%
保潔服務
保潔合格率98%
保潔服務滿意率95%
綠化養護服務
綠化成活率98%
綠化養護合格率98%
四、工作計劃
如我公司獲聘成為古城飲食街的物業管理服務商,我公司將設立專門的古城飲食街管理處,采用逐級負責制,'互動式物業管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執行質量體系和相關崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業管理質量目標的落實和提升,并利用反饋信息進行決策修改,循環往復,千錘百煉。各階段的相關工作計劃如下。
(一)前期介入階段
1、與開發商簽訂《物業管理委托服務合同》
時間:雙方洽談確定意向后。
2、組建古城飲食街管理處
時間:第1項完成后十天內
人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內到位。
3、管理處內部人員培訓
時間:人員到位后三天內
培訓內容:見培訓計劃(略)
4、研究項目規劃,設計方案,并向開發商有關人員學習,交流
時間:管理處成立前后
內容:全面熟悉掌握項目規劃設計思路和方案,以達到前期能有效
介入。
5、配合項目的展銷工作,派員參加銷售各環節的物業管理服務形象展示。
6、參加現場施工管理
時間:由管理處成立至工程竣工
內容:全面了解施工過程,工程內容,特別是隱蔽工程的情況
7、參與智能化系統,機電設備的安裝、調試
時間:按工程進度要求
內容:作為智能化系統的現場培訓,借此項工作充分了解項目的智能化系統、機電設備系統
8、參與項目的竣工驗收
時間:開發商安排
內容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進行復驗。
9、會同開發商行接管驗收并移交
時間:竣工驗收之后,與開發商商議
內容:按建設部《房屋接管驗收標準》進行
10、建立項目物業檔案資料
時間:接管驗收后即開始
內容:有關的產權資料、技術資料
11、建立業主資料檔案
時間:接管驗收后即正式開始
內容:產權資料、業主身份資料、特定資料
(二)入住階段
1、辦理入伙手續,并組織策劃一大型活動儀式
時間:由開發商安排
內容:辦理業主入伙事宜,并與開發商及其它相關部門聯合行動,
營造喜慶氣氛,達到宣傳效果。
2、舉辦'業主入住溝通座談會'
主要溝通內容有:
(1)物業管理法規培訓;
(2)垃圾分類知識培訓;
(3)智能化系統使用培訓;
(4)裝修管理培訓。
時間:用戶裝修前不定期舉辦
內容:幫助業主物業管理情況等。
(三)日常管理階段
第5篇 x城物業管理處年度培訓計劃
新城物業管理處年度培訓計劃
1 培訓工作的指導思想:
無論從事何種行業,工作最終是由人去落實完成。所以,我們始終高度重視人力資源的開發,尤其強調企業對員工的內部潛能開發--即培訓。因此,我們把培訓提升到一個戰略高度。我們相信,一個好的管理模式必定包含一個好的培訓機制。我們認為:
培訓是企業壯大的催化劑。
培訓是員工職業生涯的加油站。
培訓是企業給員工最實惠的福利。
我們在人員培訓上擬采取如下措施:
(一)結合物業管理方面的經驗,并根據物業管理市場及行業動態的最新變化,隨時調整培訓策略,不斷更新培訓內容,保證培訓的效果。
(二)樹立'管理者就是培訓者'的觀念。每一位管理人員都應該擔負起培訓下屬員工的職責。我們尤其強調實際工作中的能力訓練,包括日常的工作指令也應該以培訓的方式下達,讓員工在實踐中不斷地提高自己的工作能力和績效。
(三)培訓考核績效化。我們將把管理處每次培訓考核的結果與個人的績效考核掛鉤,目的就是落實培訓,量化培訓,避免管理處培訓流于形式。
(四)保持課程的持續改進。我們將實際工作經驗不斷加以總結并用以指導員工,防止員工在機械循環的培訓中喪失學習動力。同時強調培訓形式多樣化,采用先進科學的方式(例如拓展訓練、感受性訓練、游戲等)增加培訓的效果。
(五)采用目前國際企管人員流行的'kas'培訓方法即集知識(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓方法。其中包括講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學習、現場實習和職務輪換等方法。
(六)培訓工作制度化,保證員工有足夠的培訓時間。通過分級考核及末位淘汰制度,制造員工的緊迫感和壓力感,將傳統的被動性接受培訓,變為員工自發性的主動參與。
2 培訓的組織方式
1、培訓職責
a、管理處副經理負責員工日常培訓的計劃、協調、組織、考核等工作。
b、主管級以上的管理人員根據管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施進行評估和反饋。
2、培訓實施流程
我們對員工的培訓分為三個階段。 入職培訓--崗位培訓--日常管理培訓。
3、培訓時間
職務(崗位) 經理以上 項目主管基層管理員(班組長) 作業層員工
每年培訓時間不少于80小時不少于60小時不少于40小時不少于40小時
3 培訓內容及目標
3.1培訓內容
(一)員工公共培訓科目
序號公共科目名稱培訓內容課時備注
一軍訓(包括軍事訓練和體能訓練)10小時
二禮儀知識:
1.常用禮儀知識2.形體訓練3.《員工行為語言規范》6小時
三服務意識:
1.職業道德教育2.如何處理客戶投訴 3.客戶溝通技巧3小時
四企業文化:
1.企業發展史及基本情況介紹 2.企業理念
3.《員工手冊》 4.觀看vcd
5.勞動及人事方面的管理規章制度 3小時
五小區基本情況介紹及二次裝修管理要點4小時
六行業法規:
國家、南昌市物業管理方面的法規條例4小時
七物業管理基礎知識4小時
八安全知識及消防知識2小時
九質量管理及iso9001質量管理體系20小時 小區過了裝修期
(二)客服及行政組培訓科目
a. 理論知識培訓:
序號公共科目名稱具體內容課時備注
一fh新城基本情況及開發單位的基本情況介紹、小區的管理要點1小時
二企業文化:
1.企業發展史及基本情況介紹2.企業理念
3.《員工手冊》4.觀看vcd《走向明天的我公司》1小時內訓
三法律常識及物業管理相關之法規條例2小時
四質量管理及iso9001質量管理體系、iso14001環境質量管理體系、ohsas18001社會責任體系知識2小時
五企業管理基礎知識聘請專職教師授課
b. 基礎知識培訓
序號 培訓內容 課時 備注
一《fh新城管理處答客問》101小時
二fh新城房屋建筑基本結構及住宅質量保修11小時
三禮儀服務標準0.5小時
四禮儀知識:
1.形體訓練 2.《員工行為語言規范》0.5小時
五小區消防知識培訓及消防演習0.5小時
六管理處客戶服務程序0.5小時
七《客戶助理禮儀標準、電話接聽禮儀作業指導書》0.5小時
八《客戶助理、大堂助理值班作業指導書》0.5小時
九《突發事件處理作業指導書》0.5小時
十管理處客戶溝通、投訴處理技巧0.5小時
十一客戶檔案管理程序及作業指導書0.5小時
十二體系內部審核程序及作業指導書1小時
十三物業管理處職位說明書0. 小時5
(三)工程組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一入職培訓:包括服務禮儀1.常用禮儀知識 2.形體訓練 3.《員工行為語言規范》;維修規范;安全教育上崗前
培訓1小時規范服務禮儀、維修規范、增強安全意識,
二工作例會(政治思想及職業道德教育,工作講評及技術交流)每周召開一次1小時提高思想覺悟,總結自身不足,增加工作經驗
四行業法規:國家、南昌物業維修管理方面的法規條例每月一次培訓1小時
五《維修服務工作手冊》
《設備管理工作手冊》
《消防管理工作手冊》
維修服務規范每月一次培訓
及考核1小時熟悉技工的崗位職責,操作規程,工作標準
掌握基本的消防知識和設備管理知識
掌握維修服務規范
六房屋維
修方面的管理條例,房屋修繕標準,物業設備設施服務管理基礎知識每季度一次培訓和考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平
七 fh新城小區的設備設施特點,每月一次培訓1小時增強了解和熟悉小區的設施設備,更好地向準業主提供服務
八土建、機電、給排水、空調等相關專業的基礎管理知識每半年一次培訓考核1小時提升員工綜合能力及素質
九設備及機具的操作演練和保養規程每半年一次培訓和考核1小時檢驗員工實際操作能力,尋找差距
十技術大比武每年一次1小時綜合評比,提高技能
十一消防實戰演習每半年一次1小時提高消防實戰能力
(四)安保組培訓科目
序號培訓內容培訓頻率課時培訓目標
一1.單兵隊列動作
2.三大步法
3.體能訓練逢周一至周五,每天訓練一小時1小時培養組織紀律性,練就扎實基本功
二1.擒拿格斗基本功
2.軍體操
3.防衛術逢周六、周日1小時熟練掌握擒敵及防衛技能
三內務管理每周一次檢查評比1小時保持宿舍干凈整潔
四例會(政治思想及職業道德教育,工作講評及分析)每周一次1小時提高思想覺悟,總結自身存在不足
五《護衛服務工作手冊》每月一次培訓考核1小時熟悉保安員崗位職責,操作規程,工作標準
六1、護衛服務的規章制度及相關法規政策;
2、社區護衛規范每月一次培訓考核1小時熟悉相關法律常識,提升理論水平,熟悉了解居住社區的服務規范
七《消防管理工作手冊》每月一次培訓考核1小時了解消防的基礎知識,救火的基本程序及各自職責
八突發事件的應急處理
緊急集合演練每季度一次1小時提高突發事件處理能力
b.保潔
序號培訓內容課時培訓人員
一公司章程、員工管理規定1小時全體員工
二學習員工守則、崗位職責1小時全體員工
三全體員工職業道德培訓1小時全體員工
四禮表儀容、行為準則0.5小時全體員工
五獎勵與處罰規定0.5小時全體員工
六量化管理評分細則0.5小時優秀員工
七例會制度、管理表格0.5小時全體員工
八主管、領班、員工崗位職責0.5小時全體員工
九各崗位達標標準0.5小時全體員工
十清掃程序0.5小時全體員工
十一機械、工具藥劑保管須知0.5小時全體員工
十二小型工具的識別與使用0.5小時全體員工
十三衛生間清潔程序0.5小時全體員工
十四常用清潔劑使用常識0.5小時全體員工
十五定期工作中,工具藥劑配合使用方法0.5小時全體員工
十六實際操作0.5小時全體員工
3.1培訓目標
第6篇 物業區綠化管理守則
物業園區綠化管理守則
為搞好園區綠化管理工作,共建美好家園,共創一流小區,特制定本規定:
1、園區的綠地、假山、人工湖及其他配套設施,由本管理處實行統一管理。
2、園區內所有人員都應樹立主人翁意識,自覺愛護園區內一草一木一景。
3、違反本規定,有下列行為之一者,由本管理處管理人員責令其限期糾正、清除或采取補救措施,并賠償。
(1)踐踏草坪,在綠地上吐痰、便溺、拋紙屑、煙頭等雜物者,管理處將責令其糾正和及時清除。
(2)在魚池、湖中洗手、擲物、潑污水者,管理處將責令其糾正。
(3)攀折樹枝、采摘瓜果,在樹干、假山及園林小品上亂刻亂畫、張貼廣告、打釘拉繩、晾曬衣物者,管理處將責令其清除和限期改正。
(4)占用綠地,在綠地堆放物品、傾倒垃圾、私搭亂建者,將賠償綠地損壞費用的二倍。
(5)凡需在園林綠地上挖掘施工的,必須經管理處批準,憑《嶺南新世界花園施工許可證》在綠化管理員的指導下施工,否則,將賠償由此造成的一切損失。
4、為了您和他人的安全,本園區陽臺護欄及外窗臺一律不得擺放花盆。由此引起的后果本管理處概不負責。
5、破壞假山結構,損壞、盜竊花木、園林小品、觀賞魚、瀑布、噴泉、自動噴灌設備等配套設施者,處以2倍至10倍重建(購)價的賠款。違反園區管理規定的,由園區保安部給予處理;情節嚴重構成犯罪的,由處法機關追究其責任。
第7篇 麗江物業管理評審控制程序
1.0 目的
按計劃的時間間隔評審質量管理體系,包括對質量方針、目標的評審,確保質量管理體系持續的適應性、充分性和有效性。
2.0 范圍
適用于對麗江花園物業管理公司質量管理體系的評審。
3.0 職責
3.1總經理主持管理評審會議并負責對《管理評審報告》的審批。
3.2管理者代表負責向總經理報告質量管理體系運行情況,組織管理評審會議的召開,組織編寫《管理評審報告》。
3.3行政部負責評審計劃的制定,收集并提供管理評審所需資料,建立并保存管理評審會議記錄,協助管理者代表編制《管理評審報告》,負責組織對評審后的糾正、預防措施的跟蹤和驗證。
3.4各部門負責準備、提供與本部門工作有關的對質量管理體系評審所需的資料、參加管理評審會議,實施會議提出的糾正與預防措施。
4.0 定義(無)
5.0 工作程序
5.1管理評審頻次
5.1.1 管理評審每年至少進行一次,發生下列情況可增加評審次數,具體評審時機由總經理確定。
5.1.2 內部審核之后,外部(第二或第三方)審核之前。
5.1.3 出現重大質量事故或有重大的客戶投訴。
5.1.4 認證證書即將到期。
5.1.5 社會環境、市場需求、公司機構發生重大變化。
5.1.6 總經理認為必要時。
5.2評審前的準備工作
5.2.1 行政部必須于管理評審前編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經理批準。計劃主要內容包括:
a) 評審時間;
b) 評審目的;
c) 評審范圍及評審重點;
d) 參加評審部門(人員);
e) 評審依據;
f) 評審內容。
5.2.2 行政部在管理評審前做好會議籌備工作,并通知參加評審的人員以及準備本次評審的計劃和有關資料。
5.2.3 各有關部門應整理好本部門質量管理體系運行的相關資料送行政部匯總整理后報管理者代表。
5.2.4 參加管理評審會議人員:總經理及受邀請的部門負責人和有關人員。
5.3評審輸入
管理評審輸入包括以下方面的內容:
5.3.1質量方針、目標和指標的貫徹實施情況及其適宜性。
5.3.2審核結果(包括內部、外部質量管理體系審核的結果)。
5.3.3質量管理體系運行的有效性及其組織結構的配置和調整。
5.3.4顧客反饋情況,包括滿意程度測量結果及與顧客溝通的結果等。
5.3.5過程業績和產品的符合性,包括過程、產品測量和監控的結果。
5.3.6改進、預防和糾正措施的狀況,包括對糾正和預防措施的實施及其有效性的監控結果。
5.3.7以往管理評審的跟蹤措施的實施及有效性。
5.3.8可能影響質量管理體系的變更。
5.3.9相關方所關心的問題。
5.3.10改進的建議及其它。
5.4實施評審
5.4.1 總經理主持召開管理評審會議,管理者代表報告質量管理體系的總體運行情況,有關部門匯報質量管理體系運行的相關情況,參加會議的各部門負責人以及有關人員對評審輸入進行評價,對存在或潛在的不合格提出糾正和預防措施,確定責任人員和整改要求。
5.4.2 總經理對所涉及管理評審內容作出結論性的評價意見,行政部負責形成會議記錄。
5.5評審輸出
管理評審的輸出包括以下方面的任何決定和措施:
5.5.1 質量管理體系及其過程有效性的改進,包括對質量方針、目標、組織結構、過程控制和產品質量方面的評價。
5.5.2 與顧客要求有關的產品的改進,對現有產品符合要求的評價,包括是否需要進行產品、過程審核等與評審內容相關要求。
5.5.3 資源需求等。
5.6管理評審報告
5.6.1 管理評審結束后,由行政部協助管理者代表起草《管理評審報告》。
《管理評審報告》內容如下:
a)本次評審的目的、范圍、依據和信息;
b)參加本次評審的人員、日期、地點;
c)對質量管理體系評審的綜述和結論;
d)相關部門需采取的糾正或預防措施。
5.6.2 《管理評審報告》經總經理批準后,形成正式文件,發至每個參加評審活動的部門及相關人員。
5.6.3 根據《管理評審報告》的要求,各相關部門實施糾正或預防措施。
5.6.4 行政部跟蹤《管理評審報告》有關要求落實的情況,各部門協助,并向管理者代表報告,管理者代表組織對相關部門改進的有效性進行驗證。
5.6.5 糾正或預防措施如涉及質量管理體系文件的修改,按《文件控制程序》進行。
5.6.6 《管理評審報告》及評審會議中形成的其它質量記錄由行政部歸檔保存。
6.0 相關文件
6.1《文件控制程序》rgpm
第8篇 北京均豪物業管理責任公司簡介材料
北京均豪物業管理有限責任公司簡介
北京均豪物業管理有限責任公司于1992年在海淀新技術產業試驗區創立,在北京市工商局注冊,符合北京市行業資質標準,具有涉外管理資格的專業物業服務企業。不但可以承接各種類型物業的全面經營管理,同時開展其它單項服務,包括租售代理,發展顧問,投資顧問,管理企劃與咨詢,工程顧問和工程服務等等。
本公司一向致力于推廣符合國際慣例的物業管理模式與經驗,在京城樹立了良好的品牌形象,在同業中具有較高的知名度,曾作為行業中唯一受邀單位參加了國家建設部與加拿大政府物業管理合作談判和海淀新技術產業試驗區發展規劃課題組,參與規劃方案設計。
經過多年的實踐與磨練,本公司在綜合商用樓宇,標準寫字樓的管理上,積累了獨到的管理運作經驗,創建了一套完整而實用的管理體系和管理方法。近兩年,又成功的介入居住物業、公用物業的管理,從普通商品住宅、環保型、智能化高檔居住小區,到近百萬平方米的大型綜合社區以及國家級博物館等物業項目都有管理實踐和專業性研究,深得用戶信賴。計算機軟件技術及服務網絡用于管理之中,取得了良好的管理業績和社會聲譽。
均豪公司良好的管理業績和社會聲譽,獲得了業內幾乎所有獎項。被選為全國物業管理協會理事單位、中國民營科技協會理事單位、北京市物業管理商會理事、北京市旅游管理協會理事。作為北京市物業管理商會主要發起者之一的于慶新總經理被推選為首屆會長。并被北京市房地局聘為物業管理培訓客座講師,專題講授“寫字樓的管理”。
第9篇 港式物業管理專題介紹3
三、管理費的理定
在物業管理中,管理費是業主最關心的問題之一。很多時候業主都想知道管理費都包括哪些費用管理公司是怎么理定管理費的為什么有時候管理費會增加等下面從幾個方面為大家介紹管理費:
(一)管理費開支包括的內容
1.公共地方及設施的維修與保養,如電梯、水泵、消防系統等;
2.公共地方清潔服務;
3.保安服務;
4.公共地方水電費、煤氣費、采暖費、空調費等;
5.管理公司員工薪金及福利;
6.財產保險及第三者責任保險;
7.大型維修改善儲備基金;
8.管理公司酬金;
9.行政支出,包括法律及專業費用、核銷費用、管理處的支出一切雜項等。
以上開支,管理公司必須備有詳細準確的帳目,如業主有要求,應隨時提供給業主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產負債表經核數師核對,交予業主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。
(二)管理費的增加
管理費理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開始,往往管理費需要調整,通常下列因素會直接影響管理費的水平。
1.通貨膨脹因素;
2.發展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費壓低而導致巨大管理開支赤字;
3.管理公司財務管理不善及其他不可預見的因素。
物業管理公司要增加管理費,必須通過一定的程序進行,不可以擅自做主。簡言之,須經業主委員會和業主法團同意方可。如果業主法團開會決議否定了新的收支預算案,經理人應視該年度預算管理費總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過此數的10%,直至新的收支預算給業主法團接納為止。如果經理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規定的程序制備收支預算案,則管理費不可以有任何增加。
雖然增加管理費是解決大廈管理赤字的一個方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地 增加管理費并不能解決問題,有時會需要大廈全體業主集款一次性填補赤字,或暫挪用管 理費押金或儲備基金,以應付當前的需要,待管理帳戶有盈余時再撥回填補。
(三)管理費的分擔
有了管理費支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費用分攤到每個小業主頭上的呢按現時的大廈公契計算及分攤管理費有三種常見的方法:
1.以該單元的建筑面積;
2.以不可分割權份數;
3.以管理份額。
無論以哪一種方法計算分攤,其每個單元應支付的管理費份數必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費。
第10篇 物業公司網絡信息管理作業指導書
1.0目的規范公司內部網站和外部網站,以及其它知名公共網站(如搜房網)上有關物業管理公司信息的管理。
2. 0適用范圍物業管理公司在各類電子網絡上信息的發布、對電子網絡上的評論或問題進行答復。
3. 0職責行政部行政秘書負責對本作業指導書規定的工作負全面責任;
各部門(管理處)對行政秘書收集的問題及時提供答案。
4.0管理內容
4.1公司外部網()論談上的信息維護
4.1.1行政秘書至少每2日登錄一次公司外部網站公眾論談,對發布的帖子進行瀏覽,收集有關物業管理方面的問題。
4.1.2將問題分類后以電子郵件方式發給相關部門負責人,請其擬定回復內容。
4.1.3對于部門負責人無法回復的問題應提交公司行政部商議。
4.1.4對答復內容進行整理后提交經理審閱,在2個工作日內進行回復。
4.2內部網站信息維護
4.2.1 每周一,各管理處及各部門將本周重要工作安排同電子郵件方式提交行政部行政秘書。
4.2.2 每周二,行政秘書將物業公司本周重要工作安排掛上內部網站部門信息中。
4.2.3 行政秘書將物業管理公司新聞實時掛網,重大新聞需經行政部主管審批。
4.3公共網站論談上的信息維護
4.3.1 搜房網重慶站點是必須關注的網站()。
4.3.2 處理方法參照
4.1內容進行。
編寫:
第11篇 物業管理公司公司辦公室部門崗位職能說明書
1辦公室職責
做好公司人事、工資、檔案、新員工入職培訓等方面的工作及管理。
做好各部門的后勤保障工作。
2辦公室主任崗位職責
學習當前國家的方針、政策,貫徹落實公司的各項工作指令。
負責公司程序文件等各類文件的起草審核工作。
協助總經理處理日常工作,當好參謀和助手,做好各部門、各服務中心之間的協調工作。
負責公司人事工作,根據總經理的指示做好員工的接收、調查、辭退等管理工作。
負責公司員工的工資管理。
協助綜合管理部做好員工培訓工作。
做好公司員工的思想教育工作。
完成總經理交辦的其他工作。
3辦公室文秘崗位職責
負責公司日常的打印工作。
負責公司及各服務中心往來文件、電腦資料的存檔工作。
負責辦公室的日常衛生。
做好開會前的會場安排及會議記錄工作。
每日信件的核發工作。
任何其他秘書工作。
第12篇 物業管理手冊－管理方針與目標
物業管理手冊:管理方針與目標
1、質量方針
物業管理,盡善盡美。
2、環境方針
預防污染,關愛環境;
誠信守法,持續改進。
3、質量目標:達到或超過國家一級《普通住宅小區物業管理服務等級標準》。
3.1業主滿意度達到85%以上。
3.2公共區域保潔合格率95%以上。
3.3接警處理及時率100%,無重大安全責任事故。
3.4綠化合格率達到95%以上。
3.5對業主投訴回復及時率100%;維修及時率95%以上。
注:重大安全責任事故是指失職或玩忽職守引發火災、水浸、員工工作中的死亡事故。投訴回復及時率是指在自發生投訴起24小時內回復。維修及時率是指在約定的維修時間到達業主家。
4、環境目標:
4.1污水、廢氣、噪聲排放符合環保要求;
4.2固體廢物分類、存放、處置達標率100%;
4.3節能降耗達到公司規定。
5、制定管理方針的依據:
5.1本公司服務宗旨是滿足業主、相關方的需求和期望,為落實和實現本公司的宗旨,制定了管理方針。制定管理方針時應考慮組織的活動、產品、服務質量、環境影響的性質和規模。
5.2本公司將管理方針貫徹、落實形成管理目標,管理目標是評價管理體系有效性的依據。
5.3管理方針以承諾業主、相關方為目標,以滿足業主要求、遵規守法和持續改進、污染預防的要求為原則。
5.4本公司為確保管理方針在各部門、各崗位上有效傳遞,通過培訓、標語、布告、墻報等形式宣傳,使全體員工理解管理方針,并在各自的崗位上遵守管理方針。
5.5總經理在每次的管理評審會議上對管理方針的適宜性、有效性進行評審,品質部做好記錄,必要時對管理方針進行修訂。
5.6總經理在確定管理方針時,應體現全員參與的原則,管理方針由總經理批準、發布。任何情況下,對管理方針進行修訂時,應由品質部組織管理評審,經總經理批準后,才能發布修訂后的管理方針。
5.7本公司通過各種途徑向業主、相關方、員工及代表公司工作的組織(綠化承包方、垃圾清運方)傳遞管理方針,以便于社會了解和監督公司質量、環境行為。
