第1篇 sd小區設備設施管理方案4
小區設備設施管理方案(四)
一、供配電系統的管理
設施設備分類:
根據各類設施設備的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c類:
a類:監視系統設備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統,電梯。
b類:排風設備,水箱(池),滅火器材,排污泵。
c類:房屋本體照明設施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室外空調架、道路。
二、設備運行管理
1、對a類設備,配備專職運行操作員,根據委托方要求,專人定崗值班或巡回方式對設施進行管理。
2、設備運行操作人員經過培訓,熟悉所管理的設備性能、特點和設備操作規程,考核合格后上崗操作。
3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規程,對設備進行操作和檢查,做到運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。
4、管理處根據運行管理有關制度,每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責履行情況,檢查設備運行安全性、合理性、經濟性,檢查運行記錄、維修保養記錄、交接班記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發現問題及時糾正,對發現的設備問題應詳細填寫報告,管理處主任監督整改情況。
三、設施設備的維護保養
1、設備維護保養分日常保養、定期維護保養和年檢維護保養3個層次。
2、日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養主要是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容;年檢維護保養主要是對設備進行全面檢修調整。
3、日常維護保養與定期維護保養派由專業技術人員負責設備運行操作,。
4、根據各類設備作出操作規程并結合設備具體技術狀況,做出月、季、年度維護保養計劃并實施。
5、設備年檢維護保養,由委托年檢單位實施。維護保養結束后以書面形式資料留存。
四、設施設備維修
1、設施設備的維修分為計劃維修和故障維修兩類。
(1)計劃維修是指在設施設備沒有發生問題前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理。
(2)故障維修是對設施受損設備故障后其失效、損壞的部分進行針對性維修。
2、設施設備維修采取委托維修和派工維修兩種形式:
(1)委托維修主要用于故障維修。管理處設值班調度,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、操作人員的維修申請和故障報告,接報告,迅速通知有關維修人員在規定時間內修復。
(2)派工維修主要用于計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝項目處理。管理處根據設備定期保養計劃,當前對設備狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規定進行。
五、設備故障及事故
1、無論發生何種設備故障和事故,設備維修組人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。
六、設施設備運行記錄
1、設備運行;
2、設備日常巡視保養項目及記錄;
3、設備定期維護保養項目及記錄;
4、事故故障報告單;
5、設備報廢申請單;
6、設備大修改造審報表;
第2篇 z城小區設備設施的管理方案
太陽城小區設備設施的管理方案
富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司iso9001和iso14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。
本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。
1、供配電設備
工作內容:
維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的工作狀態,確保功率因數符合規定要求。
配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。
2、公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。
根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。
3、給排水系統
工作內容:
維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。
4、消防系統
工作內容:
負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正常可靠,及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。
對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。
5、房屋及附屬設施的維護、修繕
5.1建筑物主體
工作內容:
保持結構不被任意改動,外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復,確保小區各部位結構安全,外觀完好。
工作要點:
對建筑物進行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺,發現問題,及時報管理處,由管理處安排工程部負責修繕和養護。
定期進行基礎和整體觀測,發現異常及時向業主委員會匯報,組織有關專家會診,提出意見。
加強裝修管理,嚴格按建設部《室內裝飾裝修管理規定》進行有效的控制,重點關注承重結構、智能管線、消防設施等方面的安全和完整。商業二次裝修按規定須報消防審批的,要及時辦理。
5.2 附屬設施
工作內容:
保持小區附屬設施的完好、無損,確保小區附屬設施正常發揮作用。
工作要點:
定期對小區附屬設施進行巡檢,發現問題及時處理。室外管網、消防接合器表面有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。
室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。
小區避雷針、避雷網要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接牢固。定期測試系統的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應采取相應措施。
廣場車輛出入口等其他附屬設施,要加強日常檢查維護,保證裝置靈活可靠。
