s苑物業管理服務內容規范
鴻祥苑物業管理服務內容
(一)開發建設期間物業管理服務內容
1、分析原設計圖紙,提出物業結構布局功能方面的改進建議
物業管理公司在物業管理實踐中最了解物業布局的結構合理性,以及物業的使用、維修和管理,可提供綜合考慮物業總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等,避免日后使用修改,給管理帶來不便,以提高物業的整體效果、價值。
2、提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。
3、提供工程質量的改進建議
物業公司在工程施工階段可派駐工程施工現場,熟悉基礎隱藏工程,機電設備安裝調試,管道線路的敷設及走向,及時提出整改方案,配合落實。
4、設立物業管理咨詢
在項目銷售期間,物業公司可配合售樓部,和購房者溝通,明確今后物業管理的收費、服務內容、服務標準,解答購房者物業管理方面的問題。
(二)物業竣工驗收期間物業管理服務內容
1、參與竣工險收
物業公司可派工作人員參與政府組織的竣工驗收工作,協助開發商督促施工單位完成驗收資料的準備,組織技術人員了解現場房屋及配套設備設施是否具備驗收條件,要求施工單位按要求完成開發商交給的施工任務,協助開發商監督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。
2、組織接管驗收
由物業公司牽頭,對鴻祥苑的施工質量、設備設施的使用功能、技術資料、項目文件和業主資料等工作進行接管驗收。
3、協助開發商處理工程遺留問題
(1)常見的非結構性工程遺留問題
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;
--抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺;
--門窗開關不靈、縫隙過大、缺件;
--衛生間、廚房、陽臺積水,倒泛水;
--給排水系統漏水;
--排水管道堵塞,區間道路沉陷;
--電器、電線漏電,燈具安裝不牢;
--其它常見問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期內發生保修范圍內的工程質量問題,由建設單位或建設單位委托物業管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應在約定的保修時限內到達現場與業主確定返修內容,盡快修理、整改,對發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故,施工單位在接到通知后,應立即到達現場搶修。相關部門、單位到場監督整修方案。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定時限內到達維修現場,建設單位應配合再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,建設單位有權在不提高工程標準的前提下,自行返修或委托其他單位維修,發生的費用由原施工單位承擔。
--保修完工后,建設單位、物業公司或房屋所有人組織驗收。
--因保修不及時造成新的人身、財產損害。由造成拖廷的責任方承擔賠償責任。
(三)入伙及裝修期間物業管理服務內容
1、辦理入伙手續的前提條件
(1)已通過接管驗收:房屋無重大質量問題,工程遺留問題基本得到解決,工程資料已經齊備,產權確認工作已經結束;
(2)達到入伙的條件:實現通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需,配套設施基本齊備,建成能夠使用,物業管理處有固定辦公場所。
2、入伙的準備工作
(1)入伙資料的準備:根據實際情況配合開發商編寫和印刷《業主臨時公約》、《住戶手冊》,準備《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《入伙通知書》等;
(2)入伙時的環境布置:掛橫幅、插彩旗,營造氣氛,設立指示標識牌等。
3、發出入伙通知
(1)由物業公司配合開發商確定入伙時間,向業主發出入伙通知;
(2)業主辦理入伙手續須帶證件:入伙通知書,《商品房買賣合同》原件和復印件各一份,業主及家庭成員的身份證原件及復印各一份,一寸彩照每人各兩張,單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份,委托他人辦理的須帶業主委托書及委托人身份證原件和復印件各一份。
4、入伙手續的辦理
(1)驗證入伙資料、證件;
(2)由業主填寫《業主家庭情況登記表》,簽署《業主臨時公約》等文件;
(3)交納入伙相關費用;
(4)驗房收樓;
(5)發放鑰匙,資料;
(6)開通水電。
5、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
(2)辦理《施工證》,施工人員出入證等;
(3)施工期間的管理;
(4)違章裝修的處理;
(5)裝修施工的竣工驗收;
(四)實際運行期間物業管理服務內容
1、綜合管理
(1)設立專業物業管理機構,實行綜合一體化管理;
(2)設立24小時服務熱線電話;
(3)設立固定的辦公場所,管理人員佩帶明顯標識牌,持證上崗;
(4)協助組建業主委員會并配合其運作,簽定物業管理合同,管理單位責權利明確;
(5)制訂內部管理管理運作制度及工作流程;
(6)檔案資料齊全,管理完善。
2、房屋管理及維修養護
(1)房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻;
(2)建立裝修管理制度,無違章裝修,無亂搭建,無亂張貼懸掛;
(3)公用設施整潔,公用樓梯、天臺、通道等無堆放雜物及違章占用等;
(4)無擅自改變房屋用途,棟號有明顯標志,主要入口有引路標識圖;
(5)房屋修繕制度、管理值班制度、便民報修措施完善,建立回訪制度和回訪記錄;
(6)房屋完好率達到100%,維修合格率達到100%。
3、保安消防及車輛
(1)保安和車輛實行一體化管理,建立專業化保安隊伍;
(2)消防設備設施完好無損;
> (3)可能危及住戶安全處設立明顯標識和防范措施;
(4)無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故;
(5)機動車輛行駛停泊有序,制度落實,無違章行駛及停泊;
(7)非機動車輛管理制度落實,管理有序,停放整齊;
(8)設立24小時安全防衛值勤,業主、住戶、來訪人員進出管理有序;
(9)保證消防通道暢通,消防疏散標志醒目、完好、齊全。
4、環境管理
(1)清潔衛生實行一體化管理,有專業的清潔保潔隊伍,管理制度落實;
(2)環衛設備齊全完好,有垃圾收集設施等,垃圾日產日清;
(3)整體環境及環衛設施隨時保持清潔,定期進行衛生消殺;
(4)無違反規定飼養家禽、家畜現象;
(5)公用雨水、污水管理暢通,無堵塞現象;
(6)加強二次供水管理,保證水質符合衛生防疫要求。
5、綠化管理
(1)有專業的綠化養管隊伍,管理制度落實;
(2)保持現有綠化面積不減少、不占用;
(3)花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無踐踏折損現象,無大面積黃土裸露;
(4)加強綠化日常管理,包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等;
6、公用配套設施、設備、場所管理
(1)按規劃標準管理公用配套設施設備和場所,無違章私自改動原規劃行為,無擅自侵占公共設施或場所,公用設施設備運營正常,完好率達到95%以上;
(2)道路早暢通無損環、路面平坦整潔、排水暢通;
(3)供電、供水、供氣、電梯、消防監控、有線電視、通訊管線及設施完好無損,運行正常;二次供水箱加蓋加鎖,環境整潔,無二次污染及隱患;
(4)公用排污、排雨水管線設施完好無損;
(5)停車場及其他公共場地、建筑小品等完好無損;
(6)路燈完好率達到95%以上;
(7)做好設施設備維修與安全措施。
7、商業網點管理與經營服務
(1)商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼;招牌整齊美觀,無破損污跡;
(2)落實好門前三包,鋪面整潔,無亂丟垃圾,無污水等;
(3)排放油煙、噪音、粉塵等符合環保規定,無存放有害有毒物質;
(4)多種經營效果好,有償服務項目齊全,無違反規定亂收費。
8、空置房管理
(1)保證空置房各項設施設備完好無損;
(2)做好空置房室內外的衛生保潔;
(3)配合售房需要,提供各種方便。
9、社區文化
(1)健全并落實各項精神文明建設、社區服務制度;
(2)設立宣傳教育學習專欄;
(3)積極協助街道、派出所、居民委員會開展各項工作;
10、便民特約服務
(1)適應社區發展需要,適時提供特約有償服務等;
