房地產項目開發工作管理規定
地產項目開發工作管理規定
為有效地對項目的可行性研究、立項以及勘察設計等前期工作進行指導,使各項前期工作規范化,提高工作效率,減少工作失誤,特制定本規定。
一、項目可行性研究工作:通過對擬投資開發項目的調查研究及經濟測算、分析其可操作性,做好風險預測,為公司投資決策提供準確依據。
1、開發部負責組織編寫項目可行性研究報告,營銷部、預算部、工程部、財務部密切配合。
a、營銷部負責提供市場調研報告。
b、預算部負責提供建安、配套工程成本測算分析。
c、工程部負責提供施工組織方案。
d、財務部負責提供融資方案及管理費用預算報告
2、可行性研究報告起草完成后,由開發部呈報主管經營者審閱,提交總經理辦公會研究確定,方可決策進行立項工作。
二、項目立項工作:由開發部負責實施完成,其它部門密切配合。
1、用地申請
a、對公司經理辦公會同意投資決策的開發項目,開發部負責委托市規劃土地局指定的勘測設計院進行勘測,繪制現狀地形圖,草擬用地申請報告,呈報主管經理審查通過。
b、開發部負責配合主管經理向市開發辦呈交用地申請報告,現狀地形圖等相關性文件,辦理用地申請批復。
2、規劃及用地審批:
a、開發部將市開發辦用地申請批復轉報市規劃土地局規劃處,市規劃土地局根據城市總體規劃和分區規劃確定地塊規劃設計條件及用地紅線圖。
b、開發部依據確定的規劃設計條件及紅線圖,采取招標(或委托)的形式,安排詳細規劃方案設計,并將詳規方案通過專題會討論,報公司總經理辦公會通過。
c、開發部將規劃條件、紅線圖、詳規圖呈報規劃土地局詳規審查小組辦理詳規審批。
d、開發部將用地申請批文,規劃條件及紅線圖,詳規方案,呈報市規劃土地局地政處測算地價并形成測算報告。開發部應協調政府相關部門,積極爭取有關優惠政策。
e、土地出讓金測算報告批復后,開發部向市開發辦交納部分土地出讓金及大配套費用,取得中標通知書、開發建設履約保證書。
財務部負責籌集所需要款項。
f、開發部將批復的土地出讓金測算報告、中標通知書、開發建設履約保證書、詳規批復等轉報市規劃土地局辦理建設用地批復、建設用地規劃許可證,并協調現場測量,確認土地使用面積。
g、開發部向開發辦交納余下土地出讓金,辦理國有土地出讓合同、土地使用證,財務部負責籌集所需要的款項。
h、開發部依據詳規批復,采取招標(或委托)的形式,按排單體方案設計及總平面圖設計,并將方案經過專題會討論,報公司總經理辦公會通過。
i、開發部將上述各類批文、批圖及單體方案、總平面位置圖一并呈報市規劃土地局,辦理單體方案審核及大規建發文。
j、開發部負責向市規劃土地局繳納項目的人防工程建設費、墻改專項基金、砂石管理費等行政事業收費,辦理有關前期繳費事宜。
k、開發部將上述所批文,批圖一并呈報市規劃土地局,靈理建設工程規劃許可證。
l、開發部須將立項過程中所有批復及時報行政部存檔。
三、項目勘察設計工作:開發部負責委托項目的詳細規劃、場地勘察、工程設計等工作,工程部、營銷部、預算部為主要的配合部門。
1、開發部準備設計所需的基礎資料;
2、開發部負責組織編寫設計任務書,其它部門需提供相關資料:
a、營銷部負責提供項目功能要求書或項目建議書;
b、工程部負責提供設計技術要求書;
3、開發部根據已積累的各設計單位綜合情況初選3-5家設計單位,并對初選設計單位的資質、技術力量、社會信譽、近期承攬的項目工作情況等進行調查,提交主管經理研究確定設計單位。
4、開發部負責起草設計委托合同,并按《合同會簽制度》簽署。
5、開發部向確定的設計單位提供準備好的基礎資料和設計任務書等。
6、開發部接收設計文件后,組織設計單位及相關部門召開評審會并形成會議紀要,會后安排設計單位修改。
7、開發部將完整的設計文件進行存檔、分發、上報等工作,進行下一步程序。
四、本規定由開發部負責解釋。
五、本規定自通過之日起施行。
