工程事務整改管理工作程序
物業程序文件
--工程事務整改管理程序
1目的
規范返修、配套設施完善、改造等工程事務的處理。
2范圍
適用于公司各部門及各管理處。
3職責
3.1品質管理組負責顧客出資的設施完善、改造工程的組織工作,相關部門協助。
3.2管理處負責具體工程實施過程的管理與監控。
4方法和過程控制
4.1保修期內返修工程及配套完善工程事務處理
4.1.1新項目的接管與保修期限
a公司接管新項目應與地產公司、施工方面或供貨方簽訂《三方保修協議》,并制定適用于本物業的《工程返修管理制度》。
b保修期限從發出的《入伙通知書》之日起,按《房屋質量保證書》規定的不同保修期限與內容執行。
4.1.2保修期內承建商出資的返修工程問題的處理
管理處接到返修工程問題通知時,由管理處開出《工程遺留問題整改記錄表》轉地產工程維修組處理,同時抄送公司品質管理部及相關領導,并由管理處跟蹤處理情況,直至處理完畢。
4.1.3地產公司出資的零星工程、配套設施完善費用預、結算的處理
按4.1.2條款執行
4.1.4地產公司出資的返修工程及配套工程服務供方的選擇:
服務供方的選擇管理由地產工程維修組負責,若委托本公司選擇及管理的,相關部門應參照《服務項目外包控制程序》進行評估。
4.2保修期外設施完善、改造工程的處理
4.2.1業委會成立之前,管理處以專項報告的形式報品質管理部審核。征求地產相關部門(項目經理部、地產公司設計部等)意見,確定是否報相關領導審批。
4.2.2業委會成立以后需要發展商完善的配套設施,必須嚴格控制。管理處以專項報告的形式將方案及預算費用征求業委會意見后,報公司品質管理部審核,確定是否按地產出資的工程事務處理。
4.2.3如工程費用由地產公司出資,按4.1要求執行。
4.2.4費用從本體維修基金中支出或由業主分攤等工程事務,根據工程大小及復雜程度等,相關部門應按照《服務項目外包控制程序》選擇評估服務供方。
4.3設施完善、改造工程特殊情況的處理
對工程責任難以確定或確實存在質量問題可能構成客戶投訴升級,對公司聲譽造成重大影響的,經品質管理部確定,按審批權限報相關領導審批后方可實施維修,維修費由物業公司先墊付,定期與地產公司結算。
4.4對較大的或不能及時處理的工程遺留問題,必須由管理處起草書面報告交地產客戶中心。由地產客戶中心報相關部門,且應有雙方的確認憑證。
4.5由于工程遺留問題而引起的緊急情況,管理處應進行緊急維修,但應做好文字記錄,拍攝現場圖片。然后通知發展商確認。
4.6若發展商委托管理處處理工程遺留問題,須以書面的形式委托,雙方應有確認的憑證。
5支持性文件
**wy7.4-z02《服務項目外包控制程序》
6支持性質量記錄表格
**wy7.5.1-g08-f1《工程遺留問題整改記錄表》
