物業設施設備管理工作程序
1.0目的
通過對設施設備(以下統稱設備)的管理控制,保證管理過程有能力滿足服務的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于管理處所有設備的管理控制
3.0主要職責和權限
3.1工程維修部負責管理區域內設備設施的運行管理、維修及保養工作。
4.0程序內容
4.1設備的分類、編號
管理處將設備分為六大類:強電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設備,按對物業服務的影響程度,將設備分成三個級別:
ⅰ級設備--對服務有直接影響;
ⅱ級設備--ⅰ級設備的附屬設備;
ⅲ級設備--對服務無直接影響。
各類設備編號原則如下:
jyht--□□□□□□□ □
設備級別(ⅰ、ⅱ、ⅲ)
設備流水號(000~999)
各系統代號(00~99)
專業代號
表示**豪廷
注①:專業代號:
qd-強電dt-電梯rd-弱電*f-消防
gp-給排水 gs-公司設備
②各專業分系統代號分配:
qd:00~09rd:10-19gp:20~29
dt:30~39*f:40~49gs:50~59
qd:00-供配電02-普通照明03-動力箱
rd:10-有線電視catv 11-無線對講
12-通信系統13-閉路監控
14-車輛管理系統15-樓宇自控系統
gp:20-生活給排水系統21-排水及排污系統22-噴泉系統
dt:30-電梯
*f:40-火災報警系統41-硬線聯動系統42-干粉滅火系統
43-防火卷簾門44-疏散指示與事故照明45-消防水系統
46-防排煙系統47-泡沫滅火系統
gs:50-公司辦公自動化系統51-工具設備
4.2設備的配置、驗收、建檔
4.2.1配置
工程維修部須對所有設備狀況足夠了解,同時根據物業服務需求和實際工作情況提出設備申購計劃。
4.2.2驗收
工程維修部負責對設備的驗收,經驗收合格的設備方可接管投入使用。
4.2.3建檔
2萬元以下的設備應登記在《設備明細表》中,作為設備管理臺帳;對2萬元以上的設備除登記在《設備明細表》中外,還應填制《設備卡》2份,一份懸掛于設備上,另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設備卡應包括大修記錄,懸掛于設備上,不包括檢修內容)。
4.3設備的使用管理
4.3.1《維修部工作手冊》的編制
維修部負責編制ⅰ、ⅱ級設備的管理工作規程,其中應包括設備的操作、安全操作規程等要求。ⅲ級設備由使用人參照其設備的使用說明書操作,或由維修部對操作人員進行必要的培訓,ⅲ級設備的操作人員負責每日對設備進行的清潔、潤滑、更換易損易耗件。
4.4設備運行和檢查
4.4.1設備運行
維修部人員根據《維修部工作手冊》進行設備操作,并根據運行情況填寫操作表格;
4.4.2設備巡查
維修部根據《維修部工作手冊》對供配電、弱電、給排水系統等進行巡查,并填寫下列表格:
1)《供配電設備巡查記錄》
2)《弱電系統巡查記錄表》
3)《電梯運行巡查記錄表》
4)《給排水設備設施巡查記錄表》
對于委外維護保養的設備應在《分包合同》中注明維護保養的內容,工作檢查標準、頻次等要求,由維修部編制相關工作規程,并據此對供方的工作進行檢查、監督,并填寫下列表格:
1)《電梯維護保養記錄》
2)《消防系統維護保養檢查記錄》
4.5設備的維護保養
4.5.1設備維護保養工作規程的編制
維修部負責編制ⅰ、ⅱ級設備的維護保養工作規程,其中應包括保養項目、保養頻次、保養時間、保養內容等。
4.5.2日常維護
維修部操作人員負責按照《維修部工作手冊》的要求,對設備進行日常維護保養,并填寫《設備設施保養記錄》
。
4.5.3定期維護保養
1)定期維護保養計劃的制定
維修部負責在每年12月編制下年度《設備年度維護保養計劃》。在每月的下旬編制下月的《設備月度維護保養計劃》,以據此安排維護保養工作。
2) 定期維護保養的實施
維修部根據《設備月度維護保養計劃》和《維修部工作手冊書》實施設備的定期維護保養工作,保養人員根據維護保養情況填寫。
a、《設備設施保養記錄》
b、《供配電設備(設施)保養記錄表》
4.6設備的維修
4.6.1設備自行維修
當設備不能正常運行、操作人員無力維修時,維修部應組織專業人員進行檢查維修,并根據維修情況填寫《設備設施維修記錄》。設備大修還應填寫在工程維修部保存的設備卡中。
4.6.2設備委外維修
當設備故障超出維修部現有維修能力時,維修部填寫《設備外委維修申請單》報管理處審核、公司批準后,選擇合格供方實施委外維修。
4.7應急處理
維修部負責對各系統建立《機電設備系統應急處理方案》,以滿足在設備出現故障或緊急情況下,能盡快排除故障,減少損失,使廣大業戶滿意。
4.8設備(系統)的更新改造、報廢
當設備系統不能滿足服務運作需要時,維修部應根據《維修部工作手冊》要求實施技改。設備選型、費用估算、實施計劃安排等方面的內容,報管理處審核、公司審批后執行。
當設備無法維修或維修成本太高、不經濟時,由維修部填寫《報廢單》報管理處審核、公司審批后作報廢處理。
4.9質量記錄的保存
工程部負責按照《文件控制程序》、《操作記錄控制程序》的要求保存與設備管理有關的記錄。
5.0支持文件
5.1《維修部工作手冊》
5.2《設備年度維護保養計劃》
5.3《機電設備系統應急處理方案》
5.4《設備月::度維護保養計劃》
5.5《分包合同》(供方提供)
6.0質量記錄
6.1《設備明細表》
6.2《設備卡》
6.3《設備(設施)維修記錄》
6.4《設備(設施)保養記錄》
6.5《供配電設備巡查表》
6.6《供配電設備(設施)保養記錄表》
6.7《弱電系統巡查記錄表》
6.8《中控室系統運行維修記錄表》
6.9《消防系統維護保養檢查記錄》
6.10《給排水設備(設施)巡查記錄》
6.11《設備對外委托維修申請單》
6.12《電梯保養檢查評定記錄表》
6.13《電梯運行巡查記錄表》
6.14《供方服務質量檢查表》
6.15《報廢單
