x灣小區工程管理策劃規范
御景灣小區工程管理策劃
一、管理重點
1、驗收跟進
竣工驗收資料的管理:本著維護**集團的利益,仔細閱讀圖紙、資料,并按市優標準做好歸檔工作,辦理規范、完善的交接驗收手續。
設施設備的驗收:在竣工驗收合格基礎上,對設施設備數量進行清點,建立完整準確的設備履歷,同時選派專業人員進行系統檢查、試運行和測試。
備忘記錄:工程設備的交接應制定嚴格的質量記錄,并將系統缺陷、質量問題、故障情況、遺留工程做出詳細備忘錄,以便隨時跟進**集團和施工單位完善工作。
反饋意見:就己形成的工程或試運行的設備和系統缺陷從物業管理角度給予合理的改善意見。
2、房屋整改
問題收集:包括:物業驗收、工作巡視、業主提出、空房管理等。
問題確認:如現場確認程度、位置、時間要求,并采取適當預防措施。
問題分類:可劃分為:施工質量、設計規劃、服務品質、承諾對現等問題。
問題通啟:包括:書面呈送、共同協商、確定工期。
問題督檢:如進度、質量、操作程序、安全規范等。
問題驗收:包括:施工驗收、物業驗收、住戶驗收。
3、空房的管理
空房鑰匙接管并統一編號、分類、保管,使用確認并登記,確保受控。
保持空房衛生與房間狀態,定期清潔、通風等。
確保空房設施完好和安全。
巡視管理,對發現問題及時解決。
4、日常運行管理
設備日常操作
運行記錄
巡視檢查
其它管理要求
5、維修保養計劃
日常保養:主要是對設備進行清潔、潤滑、緊固聯接件,一般情況下由設備操作人員當班單獨完成。
一級保養:設備每運行500小時,根據設備的使用情況,對部分零配件進行拆卸、調整、清潔。這項工作可在班組范圍內集體完成。
二級保養:設備運行每累計2500小時,要對設備使用的部分主要部件進行解體檢查、清洗、調整、修復(如油泵、水泵、減速箱、曲軸等)。
這項工作由工程監理承擔,操作人員協助進行。
三級保養:由以上保養組成。應由部門審批上報,直接參與進行(如主機的大修)。
強制保養:對每臺設備運轉到規定時限,不管設備的技術狀況好壞,任務輕重,都必須按照規定的作業范圍和要求進行檢查和保養,不得拖延(如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強檢、配備設備保養等)。
這項工作由勞動安全專業部門進行,主管局參與,部門協助進行。
各級保養工作中,日常保養是基礎,并要編制好設備的保養計劃,實施前后的原始記錄,存案備查,做好保養班組自檢自控,部門總檢總控。
6、二次裝修監管
裝修范圍的確認
業主(住戶)應嚴格按照國家建設部46號令《建筑裝飾裝修管理規定》及2002.3.5頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中規定的裝修范圍和要求進行室內裝修。
裝修隊伍的選擇
**物業推薦實力較強、信譽較好的施工單位。
業主自選具有裝修資格的施工隊伍。
施工隊伍培訓并承諾遵守國家規范和小區辦法。
裝修申請的提出
業主(住戶)在規定范圍進行裝修,應提前申請,并辦理有關手續。
裝修內容的評審
客戶中心就裝修范圍、施工資質等進行初審。
工程部對裝修結構進行評審。
保安部對裝修安全進行評審。
環境部對裝修衛生進行評審。
管理部經理進行核準、放行。
裝修協議的簽訂
簽訂施工管理協議和消防責任書。
收取裝修保證金、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。
設置安全防范措施和器具。
辦理裝修施工出入證件。
張貼施工通啟,合理安排就近業主生活和休息。
裝修過程的管理
定期巡視,檢查施工用電、用水、質量、防火安全情況,對發現問題及時處理。
接待和處理因裝修而產生的投訴和違章行為,并做好記載。
對客戶和施工單位提供各類服務。
裝修驗收的控制
裝修完畢后,由工程部進行安全和結構初驗。
3個月后,進行復驗,復驗無誤后退還保證金。
裝修半年內,由裝修戶承擔因裝修問題對外部影響的修復和賠償。
裝修資料規范存檔。
7、節能
能源約占管理開支的百分之二十以上,因此在節減管理開支中,節能便是最有效的方法。具體節能方法需根據現場實際和安排成立專題小組研究及監管,由物業公司統一協調。
監督日常運作,制定每月工作進度表,確保指定的工作如期完成
