房地產客戶成交管理規范
房地產銷售客戶成交管理規范
--也許這只是開始 ……
一、成交的意義
二、怎樣收取客戶定金
三、如何同客戶簽訂和約
四、客戶換房規則
五、客戶退房規則
六、客戶成交表格
一、成交的意義
對于置業顧問而言,成交是完成業績的唯一途徑,成交意味著獲得銷售提成,成交是一個銷售過程的終結,當然,成交也是自己獲得快樂的源頭。
對于案場經理而言,成交是檢驗銷售團隊建設的標尺,成交是讓銷售團隊獲得激情的動力,成交是保證公司優良現金流的保障,當然,成交也是個人所有付出心血的結晶。
的確,成交是檢驗銷售成功與否的唯一標準,成交是銷售的最終目的,成交是讓每一位職業顧問在銷售領域持續快跑的充電戰,成交是讓消費者把口袋的錢掏出來,正因為如此,成交必定是一種主動的銷售行為,是一種銷售誘導。
【全力經營 用心超越】
二、怎樣收取客戶定金環節
說辭方向
核對房源
*客戶決定購買并下定金時,及時告案場經理
*得到明確答復后方可收取客戶定金
*告知案場經理下定情況,為其他銷售人員做sp配合
收取定金
*明確告訴客戶對買賣雙方的行為約束
填寫定單
*填寫定單,并請客戶、經辦銷售人員、案場經理三方簽名確認
*將定單連同定金送交案場經理點收備案
*將定單第一聯(客戶聯)交客戶收存
*詳盡解釋定單填寫的各項條款和內容
*同客戶確定定金補足日或簽約日
*提醒客戶在補足或簽約時將定單帶來
送客戶
基本動作
*恭喜客戶
*視具體情況,收取客戶小定金或大定金
*詳細告訴客戶簽約時的各種注意事項和所需帶齊的各類證件
*送客至大門外或電梯間
*再次恭喜
【注意事項】
1) 與案場經理和其他銷售人員密切配合,制造并維持現場氣氛。
2) 當客戶對某套單元稍有興趣或決定購買但未帶足足夠的金額時,鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的辦法。
3) 小定金金額不在于多,三四百元至幾千元均可,其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。
4) 小定金或大定金與簽約日的時間間隔應盡可能的短,以防各種節外生枝的情況發生。
5) 定單書寫一定要整齊、清晰、不得涂改,不得發生計算錯誤,導致樓價失誤等嚴重后果由該置業顧問負責。
6) 明確稅費金額及應付的時間,并詳細的給客戶進行解釋。
7) 認購書上的各項條款都必需向客人--解釋清楚,避免客人有不必要的疑慮。
豫北大區營銷系管理規范(銷售板塊) 39【】
8) 置業顧問不得私自廢除認購書,有任何疑問須請示上級主管;并須將作廢原因注明在認購書上。
9) 定單填寫完后,再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。
10) 收取的定金須確實點收。如果條件許可,最好在案場設置pos機;若條件不允許,則可邀請客戶一起到銀行將款項交到指定的公司帳戶上,憑銀行蓋章的存款單開據收據。
11) 定金收據需有專門人員保管。
【全力經營 用心超越】
三、如何同客戶簽訂和約環節
說辭方向
核對身份
*檢對客戶的身份證原件,審核其購房資格
*代理簽約需要代理人出事委托代理書
*保持洽談氛圍的融洽、愉悅
講解合同
*出示商品房預售示范合同文本
*出事相關證件(五證的復印件)
*逐條解釋合同的主要條款,告訴客戶買賣雙方的行為約束
*與客戶商計并按照示范合同文本確定所有內容,特殊情況在職權范圍內作適當讓步簽訂合同
一次性付款
*簽約成交,并按合同規定收取全部房款,同時相應抵扣已付定金
*將定單收回交案場經理備案
*不妨找些輕松的話題,緩解一下客戶交款的緊張*告訴客戶繳納房款的具體數額和繳納的日期*告知客戶合同需送交房管局備案
按揭付款
*簽約成交,并按合同規定收取首付房款,同時相應抵扣已付定金
*將定單收回交現場經理備案
*收回原定金收據,換成購房款收據
*審核客戶提交的按揭資料
*不妨找些輕松的話題,緩解一下客戶交款的緊張*按揭是目前一種時尚的消費手段
*告知客戶辦理按揭的具體流程及辦理所需要的具體資料
基本動作
*恭喜客戶選房成功,贊美客戶的正確選擇
*情感上應側重于客戶的立場,讓其有認同感
*收回原定金收據,換成購房款收據
*為客戶核算每月的還款數額
*告知客戶辦理按揭后,合同的原件在銀行留存,但可留復印件
送客戶
*送客至大門外或電梯間
*再次恭喜,邀請客戶可隨時光臨
【注意事項】
1) 示范合同文本和相關所需的證件文本應事先準備好。
2) 事先分析簽約時可能發生的問題,向案場經理報告,研究解決辦法。
3) 簽約時,如客戶有問題無法說服,匯報案場經理或更高一級主管;并明確約定時間給予答復,避免影響簽約的進行。
4) 簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款,并一定要其本人親自簽名蓋章。
5) 由他人代理簽約的,戶主給予代理人的委托書最好經過公證。
6) 解釋合同條款時,在情感上應側重于客戶的立場,讓其有認同感。重點解釋方向如下:
*轉讓當事人的姓名或名稱、住所;
*房地產的坐落、面積、四周范圍;
*土地所有權性質;
*土地使用權獲得方式和使用期限;
*房地產規劃使用性質;
*房屋的平面布局、結構、構筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況
;
*房地產轉讓的價格、支付方式和期限;
*房地產交付日期;
*違約責任;
*爭議的解決方式。
7) 簽約后的合同,應迅速交房地產交易管理機構審核,并報房地產登記機構登記備案。
8) 牢記:登記備案后,買賣才算正式成交。
9) 簽約后的客戶,應始終與其保持接觸,幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。
10) 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時,讓客戶先請回,另約時間,以時間換取雙方的折讓。
11) 及時檢查簽約情況,若有問題,應采取相應的應對措施。
12) 選擇按揭付款的,需在簽訂合同當日或約定的時間內付清首付款,并按照規定提交辦理銀行按揭所需的一切資料。客戶提交的資料需真實有效,提交資料的日期要在合同約定的范圍之內,置業顧問對于客戶提交資料的日期要進行書面的登記記錄,以備后查。
13) 客戶按揭資料提供完畢后,置業顧問需將所有資料提交給銀行按揭辦理
豫西大區營銷系管理規范(銷售板塊) 42【全力經營 用心超越】
員,以求銀行貸款能夠盡快發放。
14) 因客戶原因無法一次性交納各項費用,則按照合同約定時間對客戶進行及時的催款,避免因錢款不到位影響下一步工作進程;
15) 催款應先由置業顧問進行溝通,如客戶對合同出現新的異議,則置業顧問須立即上報銷售案場經理進行協調,并根據客戶要求重新擬訂相關補充條款(在公司同意前不要對客戶做出任何承諾);如客戶態度強硬或拒不交款則交由財務部或管理部進行催繳。
16) 財務部至少保證每周同銷售部核對一次收據,并對本周的回款額和累計的回款額進行核實。
四、客戶換房規則環節
基本動作
說辭方向
調換房源
*核對客戶身份
*收回原定單和定金收據
*向案場經理申請是否可以調換房源,并確定可推介的房源
*重新填寫定單并開據新的定金收據
*告訴客戶我們不允許調換房源,如客戶堅持,可向案場經理申請,要給客戶制造調換房源的難度
*明確客戶為什么要調換房源
*結合客戶具體情況對原房源進行優劣勢分析,
*新選定房源推介
【注意事項】
1) 原則上對客戶下定的房源不允許調換。
2) 調換房源僅限于客戶在簽訂正式的《商品房買賣合同》前。
3) 調換房源后要及時的通知其他置業顧問,并將銷控表進行更改。
4) 及時通知財務人員,告知具體更換的內容。
5) 務必將原定單和定金收據收回。
環節
基本動作
說辭方向
客戶申請
*邀約客戶、單獨詳談
*分析退房原因,并上報案場經理決定是否允許客戶退房*了解客戶退房的真正原因
*告訴客戶一般不允許退房
*先不要答應客戶可以退房,需上報公司領導
退房
*邀約客戶
*核對客戶身份及相關單據
*填寫退房申請單
*同財務約定退款時間
五、客戶退房規則
*盡量挽留,如客戶強硬可暫緩洽談,另行約定時間
*將作廢定單和收據收回,交財務留存備案
*結清相關款項
*向客戶表示遺憾
*解釋退款流程,約定退款時間
*'買賣不成人情在',同客戶做朋友
【注意事項】
1) 盡量單獨邀約客戶。在核實客戶是否能退房期間,置業顧問應將詳細了解客戶退房的主要原因,并根據客戶的疑問進行分析和講解,力求客戶打消退房的念頭。
2) 如置業顧問不能很好的解決客戶退房的問題,則案場經理需給予幫助,在權限范圍內盡量挽留客戶。
3) 如客戶退房意向明確且難轉化,則給予辦理。
4) 在給客戶退房時仍要保持微笑和良好的工作態度,并讓客戶認為我們的產品只是不適合他,但是卻賣的不錯,另外也可讓客戶介紹朋友購買。
5) 客戶退房后仍要與客戶保持一定的聯系,為他出謀劃策選房子,說不定他會在你的感動下再次購房。
【客戶成交相關表格】
客戶編號: 成交業務員:*排號日期: *認購日期: *簽約日期:客戶 資料客戶姓名
性別年齡
出生日期聯系電話
聯系地址
購房目的□自用 □為家人購 □投資
主要異議□地段 □單價 □總價 □戶型 □景觀 □樓層 □付款方式 □___付款方式
職業現住區域
第幾次置業□ 一次 □二次 □多次 □ _____
自首次看房至大定時間___天家庭收入
物業 資料坐落位置
□住宅□小戶型□商鋪□其他_____建筑面積
花園面積其他面積物業類型□電梯多層□樓梯多層
□高層□疊加□聯排
房型
其他信息來訪渠道
來訪次數
周邊是否還有朋友需求購房
豫西大區_____項目客戶成交報告
家庭人口
□為他人購
房屋類別
□小高層
□獨棟
□1/1 □2/2 □2/3 □4/2 □5/2 □其他_____
□日報 □晚報 □電視 □路過 □聽說 □老帶新 □單頁 □戶外□___
□一次 □二次 □三次 □四次 □五次 □五次以上
□是 □否 □不確定
備注:
1、使用microsoft e*cel填寫,行距25,黑色宋體12號字,暫無內容處均用/表示;
2、案場留底,由經理進行督導完成,此表可根據客戶情況增加內容但不允許刪減內容;
3、客戶編號由所在地區+客戶姓名(為前兩位大寫字母)+編號,如洛陽張三:cly-zs001。
豫北大區_____項目未成交客戶分析報告
未成交客戶編號: 業務員:*第一次來訪日期: *最后一次來訪日期:*最后一次來訪日期:客戶 資料客戶姓名
性別年齡
聯系電話
聯系地址家庭人口
購房目的□自用 □為家人購 □投資
主要異議□地段 □單價 □總價 □房型 □景觀 □樓層 □付款方式 □__付款方式
現住區域
第幾次置業□ 一次 □二次 □多次 □ _____
自首次看房至放棄時間___天家庭收入
咨詢物業 資料坐落位置
□住宅□小戶型□商鋪
□其他_____建筑面積花園
面積
其他面積物業類型□電梯多層□樓梯多層
□高層□疊加□聯排
房型
來訪/回訪時間來訪及回訪內容
出生日期
□為他人購
職業
房屋類別
□小高層
□獨棟
□1/1 □2/2 □2/3 □4/2 □其他_____
客戶反應
客戶未購買原因分析
如放棄你不覺得可惜嗎
備注:
1、使用microsoft e*cel填寫,行距16,黑色宋體12號字,暫無內容處均用/表示;
2、此表按業務員分類裝訂成冊,此表可根據客戶情況增加內容但不允許刪減內容。
3、客戶編號由所在地區+客戶姓名(為前兩位大寫字母)+編號,如洛陽張三:*ly-zs001。
戶型結構變更申請表
改動戶型施工編號:
聯系方式
項目 號樓 單元 層 戶
改動要求:
財務部意見:負責人簽字: 日期:
變更申請人簽字
置業顧問簽字
客戶姓名
物業座落
業主簽字:日期: .
銷售部意見:
負責人簽字: 日期: .
工程部意見:
負責人簽字: 日期: .
變更產生費用:
審算人員簽字: 日期: .
公司總經理意見:
負責人簽字:日期: .
改造情況檢查記錄:
檢查人簽字: 日期: .
【全力經營 用心超越】
特惠申請單
客戶姓名定房日期客戶購 房情況房號
戶型面積正常優惠額
原單價原總房款申請優惠額
優惠后單價優惠后總房款
付款方式
置業顧問
申請理由:
客戶簽字: 日期: .
銷售部意見:
負責人簽字: 日期: .
總經理意見:
負責人簽字: 日期: .
財務部意見:
負責人簽字: 日期: .
備注:
(公司名稱)
貴公司可將此房另行出售,所得收益歸貴公司所有,與本人無關。
申請人:
財務部意見: 年 月 日
財務部已退款: 原№: 收據已收回
本人(公司)于 年 月 日向貴公司購買(預定)*** 項目 棟單元 層 戶,并已支付房款*元,現因 原因,特向貴公司申請退房,并同意支付違約金*元。
特此申請。
年 月 日
置業顧問: 年 月 日
銷售統計員: 年 月 日
銷售部經理意見: 年 月 日
公司負責人意見: 年 月 日
本人收到 (公司名稱)所退房款*元。
客戶簽名: 年 月 日
備注:本申請書一式兩份,銷售部與財務部各一份。
退房申請單
更名申請單
客戶姓名
擬更換客戶姓名定房日期客戶購 房情況房號
戶型面積單價
總房款更名日期業主簽字
更名業主簽字
置業顧問簽字
申請理由:
經辦人簽字: 日期: .
銷售部意見:
負責人簽字: 日期: .
總經理意見:
負責人簽字: 日期: .
財務部意見:
負責人簽字: 日期: .
備注:
調房申請單
業主姓名定房日期客戶購 房情況原房號
原戶型原面積調房后房號
調房后戶型調房后面積原單價
原總房款調房日期調房后單價
調房后總房款
置業顧問簽字
調房申請人簽字
申請理由:
經辦人簽字: 日期: .
銷售部意見:
負責人簽字: 日期: .
總經理意見:
負責人簽字: 日期: .
財務部意見:
負責人簽字: 日期: .
備注:
季度全案進度掌控表(案場經理版)
周別第一周第二周第三周第四周第五周第六周
第八周第九周第十周第十一周第十二周日期
計劃進度本周戶數
總銷
累計戶數
總銷
實際進度本周戶數
總銷
累計戶數
總銷
完成進度比例
房源編號
