某寫字樓物業財務管理
一、物業管理的收費項目
(一)物業管理費
物業管理費一般是以建筑面積為單位按月向業主或客戶收取。
(二)代收代繳項目
1、電費
2、水費
3、有線電視管理費
4、通訊費
(三)多種經營收費
1、停車場收費
2、租售代理收費
3、家政服務收費
4、其他特約服務收費
5、其他多種經營服務收費
(四)其他收費項目
1、罰款費用:包括收取的管理費滯納金等;
1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;
2、出租租金:是指物業管理企業自有房產出租的收入;
3、大修改造資金:由物業管理企業對物業公共設施、設備提出大修改造計劃,報業主委員會審核同意后,按受益業主的建筑面積分攤給各業主。
二、管理費的核定
(一)制訂收費標準的原則
1.收支相抵,略有節余
2.準確測算的原則(是制訂收費標準的重要基礎)
3.前瞻性及相對穩定性原則
(二)收費標準的預算
1.資料準備
2.收費項目分解與歸集
3.標準試算
(三)物業管理費的構成
1.管理服務人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會保險費等;
2.辦公費用,包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出;
3.公共設施、設備日常運作、維修、保養費用,包括物業所有附屬設備、設施的定期維護、保養及維修開支;
4.清潔綠化費,包括公共區域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養護等的費用;
5.保安費用,包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統設備、器械等的配置及日常維修費、向當地派出所繳納的治安聯防費等;
6.公共水電支出;
7.不可預見費用;
8.節日裝飾費,如重大節日的場地布置等的支出;
9.聘請專業人士費用,如聘請律師、會計師等的支出;
10.經理人酬金;
11.法定稅費。
(四)收費標準的調整
影響管理費變化的主要因素有:
1.物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加;
2.外匯匯率變化引起的管理費收支的變化;
3.外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數也在合同中規定了逐年上升的比率。
管理費的調整一般采取“增加法”,即在原來預算的基礎上,將增加的項目和金額加上去,再按使用功能、使用性質和面積分攤,加上原來的標準即為調整后的標準。
三、費用的繳納
(一) 物業管理企業要事先制訂好
費用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數。同時,還應設立滯納金與違約處理條款,要注意鼓勵用戶養成良好的交費習慣。
(二) 物業管理企業在催收過程中,不應盲目派單或派完催款單就完事,而應該與未繳費業主或客戶取得聯系,了解業主或客戶的情況,具體問題具體分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物業管理企業在為業主或客戶提供服務的過程中,其物業管理收支是按實列支的,對企業來說是沒有利潤的;而物業管理企業作為一個經濟實體,必須有一個合理的利潤率,否則其經營將失去動力。管理企業與開發商或業主委員會商定的一個按管理企業管理費收入/支出的一定比例,提成給管理企業作為企業利潤的資金,即為經理人酬金
(或稱管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定額利潤百分比取酬金:定額利潤率一般在10%~15%左右,通常根據物業的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。
