科技園物業管理公約
科技工業園物業管理公約
為了加強工業園區的管理,保持物業的完好美觀,維護全體業主(或使用人)的合法權益,保障物業的安全與合理使用,根據國家有關物業管理的法規政策制定本公約。
一、定 義
(一)在本公約中,除文意另有所指外:
1、本園區: 總建筑面積為70000平方米。
以**科技工業園區竣工備案時的實際測量總建筑面積為準。
北京市國有土地使用權出讓合同: 開有限 國用( 2004 )第 41 號
東至:;
南至:;
西至:;
北至: 。
2、業 主:指對某個單元擁有或共同擁有合法產權的人士,包括其日后
的合法繼承人或承讓人(包括轉讓、饋贈及互易等)。如果該單元已被合法抵押,則'業主'應包括該抵押人和抵押權人。
3、使 用 人:指不擁有物業的產權,只做為物業的實際使用人。
4、發 展 商:指投資建造該工業區的北京博大**投資有限公司。
5、單元:指該工業區內業主擁有房屋所有權的單元廠房或研發樓一
個標準層平面。
6、管理費用:指zz物業管理有限責任公司用于管理及保養本園區而引起的所有費用及開支。
7、本 公 約:指當事人于簽署日期簽署的,并包括附屬文件及一切有關管理本工業園區的其它文件。
8、入住通知書:指發展商于該工業園區可以交付給各業主使用時發給各業主的通知書。
9、公共地方:指業主/使用人戶門以外的地方,其中包括:
樓內,如:樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統控制室、電話交換箱等;樓外,如:園區入口、行人道、地上地下停車場、行車道、綠化區、休憩地方、電表房、消防及保安設備控制室、天井及為本工業園區的業主(或使用人)、來訪者而設置并共用的地方或花園。
10、公共設施:指公共地區內所有業主共用的各種儀器設備、電機、機
房、電纜、電線、管道等,但任何只供個別業主(或使用人)使用的設施不包括在內。
11、保留地方:指發展商在整體發展中未出售及保留產權的地方。
12、配套設施:指發展商為各業主提供的各種有償或無償的服務設施。
13、外墻:指本工業園區的所有或部分外墻。
14、管理規則:指物業管理公司為維護各業主的利益實施有效管理而制定的有關管理規則。
15、裝修規則:指物業管理公司就各業主在其所屬單元的裝修、更改、加建及裝飾所作的規定。
16、綠 化 區:由發展商所設計規劃在本工業園區內實施綠化的地區。
17、管理委員會:指各業主按照本公約適時召開的業主大會上選出的管理委員會(以下簡稱管委會)。
18、業主大會:由全體業主組成,決定本物業重大管理事項的業主自治管理組織。
二、總 則
zz物業管理有限責任公司(以下簡稱物業管理公司)是該園區的物業管理機構。在管委會未成立前,業主或使用人同意由發展商指定的上述機構依照法律授權及有關規定對'本園區'的房屋、公共設施、秩序等事務行使管理權。全體業主及有關人員均應支持配合物業管理公司工作,并有權對物業公司的工作提出意見和建議。
公約雙方在平等互利及嚴格遵守國家法律法規的基礎上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權利、職責和義務,并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。
第一章 業主的權利與義務
第一條 業主的權利
在各業主遵守本公約的所有規定及政府訂立的有關法規并按期繳納有關費用的條件下,各業主將享有下述權利:
1、每個業主對其單元有全權處理權,包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣,而無須其他業主或對該園區有任何權益的人士同意,但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業主出租其單元給任何租戶,須就該租戶應當履行及遵守本公約的條款向其他業主負責。
2、各業主將其所屬單元出售、轉讓、抵押或出租于第三者時,不得將其享有該單元的任何權利與其擁有的使用權分開出售、轉讓、抵押或出租。
3、各業主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對有關公共地方有通行權。但各業主須負責此地方的所有維修費、改善或加建等工程的費用。
4、依法合理使用房屋建筑共用設施和公共場所的權利。包括所有下水道,污水渠、化糞池、上水管(閥)、通風管道、氣體供應管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。
5、各業主在繳足所有應付管理費用時,有權享受物業管理公司提供的服務。
6、有權按國家法規政策及物業管理公司有關規定進行室內裝飾裝修。
7、對園區的各項管理決策,擁有投票權。
8、有權對物業管理工作提出建議、意見或批評。
9、有權根據房屋建筑共同部位、共同設施設備和物業管理范圍內的市政共用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕。
10、有權要求物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目。
11、有權要求房屋毗連部位的其他維修責任人承擔養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求物業管理公司強制維修保養,并按規定分攤費用。各業主均享有其所屬單元
的絕對使用權,但除作為居住外不得作其他用途。
第二條 業主的義務
在使用、轉讓或租賃所擁有物業時,請您遵守物業管理法規政策并遵守以下條款:
(1) 應與其他非業主使用人建立合法租賃關系,告知對方遵守本公約及物業管理公司根據管理的需要而制定的各項規則。
(2) 如轉讓,前業主在轉讓日前一周應將其名下的各項費用交清,受讓人應知曉各項管理費用的收取辦法。
(3) 在轉讓或租賃時,請您提前一個月以書面形式告知物業管理公司并將使用人所簽署的承諾書交于物業管理公司。
(4) 前業主如未能交清應付的管理費及其它相關費用,物業管理公司有權向前業主或使用人追討。
(5) 執行管委會或業主大會的決議、決定。
(6) 委托物業管理公司負責房屋、設備、設施、環境衛生、公共秩序、保安、綠化等管理,全體業主和物業使用人應遵守物業管理公司根據政府有關法規政策和管委會委托制定的各項規章制度。
(7) 業主及物業使用人應積極配合物業管理公司的各項管理工作。
(8) 業主或物業使用人對物業管理公司的管理工作如有意見或建議,可直接向物業管理公司投訴,發生爭議時可通過管委會協調解決。
(9) 加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規章制度,做好防火防盜工作,確保家庭及人身財產安全。
(10) 各業主進行室內裝修,應遵守有關物業管理公司制訂的裝修管理規定,獲得物業管理公司的同意后,方可進入園區,并交納裝修保證金(詳見裝修管理協議書)。
(11) 業主如委托物業管理公司對其自用部分和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護,應支付相應費用。
(12) 凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統一、市容觀瞻的,按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的,業主應及時進行維修養護;拒不進行維修養護的,由管委會委托物業管理公司進行維修養護,其費用由當事業主按規定分攤。
10、在本物業范圍內,請不要有下列行為:
(1)擅自改動房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;
(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等共用設施及場地;
(4)損壞、拆除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電視系統等;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)在該住宅區的任何部分存放危險及易燃易爆物品;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)在工業園區內制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的休息;
(9)將其單元用作非法或不道德,或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或與本公約相抵觸的用途,不得有滋擾、損害其他業主的事情發生;
(10)要求物業管理公司及其下屬為其提供與該園區管理無關的服務;
(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內;(否則,物業管理公司有權將該物件移走,所產生費用由該業主承擔,對該業主的損失,物業管理公司不需負責);
(12)涂污公共地方或公共服務設施,張貼任何通告、懸掛招牌或其它物件于戶外及公用地方;
(13)隨意停放車輛;
(14)在公共場所、道路亂設攤點;亂搭、亂建、亂掛、設立廣告牌;
(15)法律、法規及政府規定禁止的其它行為。
11、各業主應如期付清其名下應分攤的管理費、維修基金及其它款項。
12、業主須負責承擔維修住宅區的結構,包括外墻、公共地方及公共設施等費用。并按時交納其名下物業須付的稅項、水電等有關公共設施費用。
13、因業主違約的行為導致該住宅區或其中一部分被毀壞,則違約業主對因此而產生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求須負有賠償責任。
第二章發展商的責任及權利
第三條 在管委會成立之前,負責制定管理公約。
第四條 審定物業管理公司擬定的物業管理制度。
第五條 檢查監督物業管理工作的實施及制度的執行情況。
第六條 審定物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算。
第七條 委托物業管理公司管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
第八條 向物業管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料。
第九條 當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費用時,有義務負責催繳。
第十條協調、處理本物業未交付使用前的管理遺留問題。
第十一條 協助物業管理公司做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十二條 組織籌建本物業管委會。
第十三條 承擔本物業保修期內的維修責任。
第三章 物業管理公司的權利與責任
第十四條 物業管理公司依據有關法規,結合實際情況,制訂本園區管理的相關規定。
第十五條 依照管理公約和委托管理合同對本園區實施管理。
第十六條 依照管理公約和委托管理合同收取管理費、維修基金及其它代收代繳費用。
第十七條 物業管理公司有權對違約業主提出訴訟。
第十八條 物業管理公司有責任在業主入住50%時,協助組織成立第一屆管委會。
第十九條 有權要求管委會協助管理。
第二十條 有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項服務業務。
第二十一條 有權制止違反有關小區管理的規章制度的行為。
第二十二條 物業管理公司有責任對本園區的公共場所的照明、消防設備、保安設備、機電設備、園林綠化地等公用設施進行管理和維護,并保持其良好的功效。
第二十三條 保持園區內公共地方的清潔衛生。
第二十四條 保持園區內公共綠地的清潔,并進行合理養護。
第二十五條 對園區內的車輛進行管理,定位停放,并收取停放費。
第二十六條 安排管理人員和保安人員對園區進行日常巡視,對違章行為進行糾正及處罰。
第二十七條 收取的各項費用將用于日常管理,房屋、公共設施設備、環境綠化等的維護和保養,并實行專款專用,年度費用收支情況張榜公布,接受上級部門及交費人的監督。
第二十八
條 物業管理公司及其職員在下列情況時無需對業主及使用者負責:
1、因任何設施設備必要的保養、維修及更換;
2、自然災害,如水災、地震、大風或其它不可抗拒的損害、毀滅;
3、無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺;
4、物業管理公司所無法控制的其它一切原因。
第二十九條 在適當的時候為本園區的公共地方包括公共設施投保,以物業管理公司的名義統一支付保險費以使該保險有效。
第四章 管委會
第三十條 管委會的組建:
1、當入住率達到50%時,發展商、物業管理公司在房地局小區辦指導監督下成立管委會籌備組、制定組建管委會實施方案起草管委會章程。
2、籌備組與業主、使用人代表進行協商,推薦管委會委員候選人。
3、管委會委員人數以5-15人單數為宜,其中使用人不超過管委會委員總數的30%。
4、籌備組組織召開全體業主、使用人代表參加的第一次業主大會,審議通過管委會章程,選舉管委會委員,組建管委會。
5、業主投票實行本園區每一單元一票;使用者實行本園區內一個租賃單位一票;
6、召開管委會第一次會議,選舉產生管委會主任。管委會主任必須是業主或業主代表。
7、管委會經批準成立后,籌備組職能終止。
第三十一條 管委會的主要職責:
1、選聘或解聘物業管理公司,與物業管理公司簽訂物業管理合同。
2、審議物業管理公司提出的物業管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和結算。
3、聽取產權人、使用人的意見和建議,監督物業管理公司的管理服務活動。
4、審議批準物業管理公司制訂的物業管理規章制度。
5、組織召開業主大會。
6、協助物業管理公司開展各項工作。
第三十二條 業主大會職責:
1、聽取管委會工作報告;
2、審議和通過上一年度財務結算和下一年度財務預算;
3、審核與修訂《管理公約》、《管委會章程》等文件;
4、決定物業管理公司的選聘、續聘與改聘;
5、管委會的換屆選舉與委員的增減;
第三十三條 業主大會的決定不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。不得背離物業管理委托合同的有關條款。如違反此規定,物業管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。
第五章 法律責任
第三十四條 凡有違反本公約規定者,除制止其行為外,還應照章交納違約金,違約金按有關規定執行,該項違約金將納入住宅區管理基金,用于園區公益事業。
第三十五條 物業管理公司人員違反本公約或有關管理規定,將同上述規定進行處罰,給住戶造成直接經濟損失的,由責任人負責賠償,并追究責任直至法律責任。
第三十六條 本公約中各條款如與國家法律、法規相抵觸,以國家法律、法 規為準。其他條款仍然有效。
第六章 附 則
第三十七條 本公約自簽字或蓋章之日起生效。本公約一式二份,業主(或使用者)、物業管理公司各執一份。
業主簽章:zz物業管理有限責任公司
