某項目管理處設備管理控制程序
項目管理處設備管理控制程序
1.0 目的
保證所有為顧客提供各種服務的公共設備滿足服務要求。
2.0 適用范圍
公司管轄的電力(油)拖動設備、電機、電氣設備(含強電主線路)、電子設備(含弱電線路)、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。
3.0 職責
3.1工程部負責設備接管驗收及設備的管理(簽定保養合同、制定作業指導書等)。
3.2質量管理部負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月、季檢查。
3.3管理處負責機電設備日常管理及《公共機電設備維修保養合同》委托范圍外的一切保養、維修工作,與供方確定分包內容,按合同監督檢查、評定供方。
4.0程序
4.1設備前期管理
4.1.1前期介入
公司組織對有關物業考察,關于設備選型、安裝要求等的建議由工程部審核,由商務部向發展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
4.1.2設備的接管驗收
設備的接管驗收由工程部代表公司,組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準,會同發展商、承包商進行。
4.2設備的建帳
4.2.1工程部負責發放物業代碼,管理處給所管物業的全部設備編號后報工程部。
4.2.2管理處對所管理的所有設施設備都應建帳;
4.2.3工程部對全公司設備設施建帳。
4.3設備質量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由工程部委托專業公司對設備質量缺陷進行三個月整改,達到五洲標準后,由工程部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養合同》。
4.4設備標識管理
a 未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。
b 設備的顏色設備一律按附表《設備顏色規定》的要求顏色進行刷漆。
c.重要危險設備的工作狀態須標識(如配電柜掛“禁止合閘”等),報廢、封存的設備須標識。
d.設備標識牌由企業發展策劃部統一設計。
4.5 設備使用管理
4.5.1物業公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
4.5.2管理處維修人員必須對本管理處管理的設備進行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作,并作記錄。
4.5.3管理處機電主管應定期分析各種設備狀態記錄(含水、電抄表記錄),確定系統工作是否正常。作經濟性分析,確保設備工作在節能狀態,及時予以控制調整。
4.5.4重要設備(如變壓器、中央空調等)的投入、報停須經工程部批準。
4.6設備維修保養管理
4.6.1維修保養計劃
a.供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報管理處,管理處審核、調整后,與管理處保養范圍內的計劃匯總,于當年12月下旬報工程部審批,審批后的設備保養計劃工程部、管理處、專業公司各保留一份。
b.設備中修、大修、更新改造計劃由工程部制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
c.工程部根據質量管理部月檢報告,定期組織專家對重要設備進行診斷,根據診斷結果確定狀態維修時機、維修方案,并組織實施。
4.6.2設備檢定
a.電梯檢定計劃由工程部制定,工程部每年組織有關部門進行一次自檢,并按規定時限報送政府有關部門檢定。
b.計量器具檢定計劃由工程部制定。計量器具萬用表、鉗形電流計由工程部檢定,絕緣搖表、場強儀、轉速計等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送工程部存檔。
c.有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
4.7 實施
4.7.1管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規范、五洲有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。
4.7.2發現設備故障(不屬于維修班負責維修范圍內的故障維修),維修班應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間。關鍵設備發生故障,造成大廈/小區停電、停水、停梯或嚴重影響顧客生活及工作(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。
4.7.3設備中修、大修、更新改造工程由工程部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由工程部組織有關人員(相關管理處技術人員、工程部工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。
4.8維修保養檢查
4.8.1維修班人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發現問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障問題轉呈單》提交專業公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)“日常維護保養”計劃執行情況由管理處維修班班長檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄;ⅰ、ⅱ級設備的“一級保養、二級保養” 計劃執行情況由管理處機電設備主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養檢查記錄。
4.8.2設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由工程部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處機電主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
4.8.3質量管理部每月對保養計劃執行情況、設備技術狀態、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。
4.8.4設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、工程部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。
4.9 設備完好率和紅旗設備率
4.9.1設備完好率
每年年底由管理處機電設備主管組織管理處有關人員對所管進行一次檢查,于12月15日之前將設備完好率報工程部,工程部按10%抽樣核查,并統計全公司設備完好率。
4.9.2紅旗設備率
每年年底由工程部組織對公司管轄的ⅰ、ⅱ級設備進行紅旗設備檢評,工程部對檢查結果進行統計計算。
> 4.10設備安全管理
4.10.1持證上崗與安全檢查
特殊工種作業的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。
公司安全委員會每季度對設備安全狀況等進行一次檢查、評價,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。綜合得分第一名的管理處,可榮獲流動紅旗。
4.10.2事故處理程序
當管理處發生設備安全事故后,須立即通知工程部(安委會辦公室)。在調查人員未趕到現場之前,應盡可能地保護現場,拍照或錄像。工程部須組織人員搶修,保證對顧客的服務。事后管理處須向安委會辦公室提交設備安全事故報告,工程部根據管理處的報告及調查結果,向主管副總經理提交設備安全事故調查報告,并提出處理意見。事故處理須堅持“三不放過”的原則。
4.11設備封存及報廢管理
4.11.1設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報工程部,工程部計劃、安排設備封存前的處理工作(防腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養一次。
4.11.2設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,應予以報廢。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統一填寫《報廢設備、器件清單》,清單每半年上報公司工程部,由工程部確認有利用價值的統一調配、回收。
4.12 組織對供方的控制
4.12.1供方的選取原則上其應通過iso9000認證。
4.12.2工程部每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續簽合同。
4.12.3當發生嚴重投訴或事故時,工程部須組織人員對供方的質量體系進行審核。
4.12.4日常檢查、監督管理處按本規程要求執行,按合同約定對供方是否按設備保養計劃進行保養,按約定進行維修,予以確認,在保養、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養、維修進行返工、返修的責任。
4.13 設備技術檔案資料管理
4.13.1設備技術資料
設備技術資料管理按本文7.2條執行,資料的借閱必須辦理相關手續。
4.13.2質量記錄
a.所有質量記錄均須采用五洲標準表格。管理處使用本公司表格,五洲專業公司可使用其公司的表格。
b.設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備,由管理處保養維修人填寫記錄,分包方實施保養維修的設備,由分包方填寫保養記錄、維修記錄。
c.機電設備月檢記錄由質量管理部保管。
d.工程部保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄,設備診斷記錄,紅旗設備檢評記錄,設備完好率評定統計記錄。
4.14 設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
4.14.1申請
根據樓宇正常運作或維修需要,由維修班或辦公室申請,填寫《設備(機具)購置申請表》。購置總價在貳千元以下的,由管理處主任批準購買;購置總價在貳千元以上的,經管理處主任同意后,報工程部經理審核并轉交有關技術工程師提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報主管副總經理批準購置。
4.14.2采購
采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。
4.14.3驗證
對伍千元以下的設備(機具),購進后,在合同規定期內,由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證,填寫《設備(機具)驗證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關工程師根據設備的說明書或合同規定的技術條件進行驗證,驗證后的設備(機具),管理處方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
4.14.4入庫建帳
建帳規定同4.3。
5.0 相關文件及記錄
