房地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊

發(fā)布時(shí)間：2023-10-11 09:20:11 查看人數(shù)：27

e地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊

一、目的

為了對項(xiàng)目工程成本實(shí)施有計(jì)劃、按程序管理,明確項(xiàng)目工程成本責(zé)任部門的職責(zé)范圍,規(guī)范成本控制步驟及方法,以期達(dá)到項(xiàng)目成本合理控制的目標(biāo),保證項(xiàng)目合理經(jīng)濟(jì)效益,特制定本工程成本管理操作程序。

二、適用范圍

本程序適用于e地產(chǎn)e區(qū)域事業(yè)部下屬各公司開發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目的工程成本管理工作。

三、定義

1. 工程成本包括項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施工費(fèi)(大、小市政)、配套設(shè)施費(fèi),統(tǒng)稱為四項(xiàng)費(fèi)用。

2.本操作程序中所述各部門,均指各城市(項(xiàng)目)公司各對應(yīng)部門。對于未獨(dú)立設(shè)立成本管理部的公司,其職責(zé)由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部代替;對于未獨(dú)立設(shè)立設(shè)計(jì)管理部的,由事業(yè)部研發(fā)中心代替。

四、工程成本管理的基本原則

1、強(qiáng)調(diào)目標(biāo)管理的原則:根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標(biāo),并以前一階段的成本目標(biāo)作為后一階段項(xiàng)目進(jìn)展的成本控制依據(jù)。

2、強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一管理、分類控制的原則:工程成本由事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部進(jìn)行統(tǒng)一管理,依據(jù)各部門的部門職責(zé)進(jìn)行分類控制。

3、強(qiáng)化全過程成本動(dòng)態(tài)控制的原則:項(xiàng)目工程成本目標(biāo)確定后,成本管理相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)隨項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程,對項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤、統(tǒng)計(jì)、分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、預(yù)警并糾正異常成本情況,確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。

4、強(qiáng)調(diào)成本管理目標(biāo)嚴(yán)肅性的原則:最終成本目標(biāo)一旦確認(rèn),原則上不允許超成本目標(biāo)變更建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),如需變更,需經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)審批。

五、公司各部門在工程成本管理中的職責(zé)

1.事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)

1)批準(zhǔn)項(xiàng)目的工程成本控制目標(biāo);

2)批準(zhǔn)工程成本管理制度;

3)審批單項(xiàng)成本目標(biāo)超10%(含10%)以上、或雖單項(xiàng)成本目標(biāo)不超10%(含10%)但對總成本目標(biāo)的影響超過2%(含2%)以上、或雖單項(xiàng)成本目標(biāo)對總成本目標(biāo)的影響不超過2%但多項(xiàng)成本目標(biāo)的總計(jì)已超總成本目標(biāo)5%(含5%)以上的工程成本目標(biāo)調(diào)整事項(xiàng)。

2.設(shè)計(jì)管理部

1)前期費(fèi)用中的設(shè)計(jì)費(fèi)用及與設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢費(fèi)用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門。

2)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定設(shè)計(jì)費(fèi)用及與設(shè)計(jì)相關(guān)的咨詢費(fèi)用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。

3)提供項(xiàng)目可研、投資分析、控規(guī)及方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本測算所需的技術(shù)資料。

4)組織進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)應(yīng)用、主要設(shè)備選型等性價(jià)比的評(píng)定工作的編制。

5)參考經(jīng)濟(jì)合同部的成本控制建議指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。

3.經(jīng)濟(jì)合同部職責(zé)

1)前期費(fèi)用中的工程咨詢費(fèi)的成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門。

2)工程成本制度體系的建設(shè)和成本目標(biāo)執(zhí)行情況評(píng)價(jià)及成本管理信息化平臺(tái)建設(shè)的主責(zé)部門。

3)在項(xiàng)目建設(shè)的各階段對由其主責(zé)的各類成本內(nèi)容進(jìn)行成本目標(biāo)的編制和動(dòng)態(tài)跟蹤。

4)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程成本管理工作,組織編制、調(diào)整及匯總項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo);

5)負(fù)責(zé)編制及動(dòng)態(tài)調(diào)整三階段設(shè)計(jì)(方案、擴(kuò)初、施工圖)的工程成本測算,提出成本控制建議書;

6)負(fù)責(zé)項(xiàng)目所用材料設(shè)備的前期調(diào)研,協(xié)助設(shè)計(jì)管理部進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的編制。

7)對設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證、工程業(yè)務(wù)指令的經(jīng)濟(jì)性、合理性進(jìn)行分析評(píng)審。

8)施工過程中反映成本的動(dòng)態(tài)情況,對成本目標(biāo)動(dòng)態(tài)跟蹤分析、預(yù)警并提出糾偏建議。

9)按季編制各項(xiàng)目工程成本目標(biāo)執(zhí)行情況報(bào)告,提出成本預(yù)警及糾偏建議。

10)完成竣工后的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫建立、成本總結(jié)與評(píng)估工作。

4.工程管理部職責(zé)

1)項(xiàng)目建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用中的臨時(shí)工程費(fèi)、檢測費(fèi)用成本目標(biāo)的編制和跟蹤控制的主責(zé)部門。

2)現(xiàn)場簽證成本控制的主責(zé)部門。按月對現(xiàn)場簽證進(jìn)行分類匯總及對形成原因進(jìn)行分析后轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部。

3)參與項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定,協(xié)助完成各階段成本目標(biāo)的制定。

5.前期市政部職責(zé)

1)前期費(fèi)用中報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的成本目標(biāo)制定和控制的主責(zé)部門;

2)基礎(chǔ)設(shè)施(大、小市政)費(fèi)用的成本目標(biāo)控制的主責(zé)部門;

3)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定報(bào)批報(bào)建費(fèi)的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。

6.營銷部職責(zé)

1)前期費(fèi)用中售樓處、樣板間、圍擋等營銷類費(fèi)用控制的主責(zé)部門。

2)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目定位,并根據(jù)項(xiàng)目定位參與編制項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3)負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格的調(diào)研和預(yù)測,為項(xiàng)目利潤目標(biāo)及成本目標(biāo)的建立提供依據(jù)。

7.客服部職責(zé)

1)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)證件辦理、客戶維護(hù)等費(fèi)用控制的主責(zé)部門。

2)在項(xiàng)目的各階段及時(shí)制定相關(guān)費(fèi)用的成本目標(biāo),并提供給經(jīng)濟(jì)合同部。并對所制定的成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤控制。

8.財(cái)務(wù)部職責(zé)

1)成本歸集及分?jǐn)傇瓌t的制定及稅務(wù)籌劃方案的主責(zé)部門;

2)負(fù)責(zé)確立項(xiàng)目利潤目標(biāo),為確立項(xiàng)目成本控制目標(biāo)提供依據(jù)。

六、項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo)的確立

1.項(xiàng)目可研階段'工程成本估算目標(biāo)'的確立:

1)依據(jù)營銷部門提供的項(xiàng)目策劃方案及項(xiàng)目市場調(diào)研結(jié)果、設(shè)計(jì)管理部提供的項(xiàng)目建筑指標(biāo)編制項(xiàng)目工程成本估算。

2)原則上,以后各階段的目標(biāo)成本均應(yīng)不應(yīng)超過可研階段的工程成本估算目標(biāo)。

3)工程成本估算目標(biāo)確立后,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)編制《方案設(shè)計(jì)成本控制建議書》用于指導(dǎo)項(xiàng)目方案階段設(shè)計(jì)。

2.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'的確立:

1)工程成本計(jì)劃目標(biāo)應(yīng)依據(jù)已批準(zhǔn)的工程成本估算目標(biāo)編制;

2)設(shè)計(jì)中心應(yīng)提供經(jīng)批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)思想、方案設(shè)計(jì)匯報(bào)成果;

3)經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)設(shè)計(jì)中心提供的設(shè)計(jì)成果,以及進(jìn)一步的市場調(diào)研結(jié)果組織編制'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'。

4)如工程成本計(jì)劃目標(biāo)超出工程成本估算目標(biāo),須經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可作為下一階段的設(shè)計(jì)的成本控制依據(jù)。

5)'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'確立后,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)編制《擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本控制建議書》用于指導(dǎo)

擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)。

3.項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段'工程成本初步目標(biāo)'的確立:

1)'工程成本初步目標(biāo)'在擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果完成后,由經(jīng)濟(jì)合同部組織在修正'工程成本計(jì)劃目標(biāo)'的基礎(chǔ)上形成;

2)'工程成本初步目標(biāo)'在確立前設(shè)計(jì)中心應(yīng)組織成本、工程、市場營銷等相關(guān)部門編制項(xiàng)目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),營銷部門應(yīng)做好產(chǎn)品銷價(jià)預(yù)測,財(cái)務(wù)部應(yīng)做好成本歸集及分配方案。

3)經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果及本條第2)款各部門提供的資料組織編制'工程成本初步目標(biāo)'。

4)如工程成本初步目標(biāo)超過了工程成本計(jì)劃目標(biāo),須報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn),批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為下一階段成本目標(biāo)確立的控制依據(jù)。

5)經(jīng)濟(jì)合同部在編制完'工程成本初步目標(biāo)'后,應(yīng)編制《施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制建議書》,用于指導(dǎo)下一階段施工圖設(shè)計(jì)。

4.項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)階段'工程成本控制目標(biāo)'的確立:

1)施工圖設(shè)計(jì)完成30天內(nèi),經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)負(fù)責(zé)細(xì)化及修正成本初步目標(biāo)并進(jìn)行合理成本分配,形成項(xiàng)目最終的'工程成本控制目標(biāo)'

2)如'工程成本控制目標(biāo)'超出'工程成本初步控制目標(biāo)',須報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批。

最終的工程成本控制目標(biāo)應(yīng)報(bào)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程成本控制目標(biāo)作為工程實(shí)施成本控制依據(jù)。

3)經(jīng)批準(zhǔn)后的'工程成本控制目標(biāo)'由各項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽發(fā),報(bào)事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部備案。

七、項(xiàng)目工程成本控制方法和手段

1.限額設(shè)計(jì)

從方案設(shè)計(jì)開始,設(shè)計(jì)管理部應(yīng)聯(lián)合經(jīng)濟(jì)合同部對項(xiàng)目的關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì),具體指標(biāo)包括如下:

1)鋼筋含量指標(biāo)

2)砼含量指標(biāo)

3)砌筑含量指標(biāo)

4)建筑體形系數(shù)指標(biāo)

5)窗墻比

6)低效資產(chǎn)(如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程)等設(shè)計(jì)指標(biāo)

7)公共配套設(shè)施(地下室車庫、會(huì)所、商業(yè)、娛樂等)的建筑規(guī)模指標(biāo)

2.方案比選

項(xiàng)目建筑方案確定以后,設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織采購、工程、成本等相關(guān)部門對下列內(nèi)容進(jìn)行方案比選,選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)方案后進(jìn)行擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)。

1)工程的結(jié)構(gòu)方案;

2)土方平衡方案;

3)地基處理方案;

4)基礎(chǔ)形式選擇方案;

5)建筑內(nèi)墻選擇方案

6)材料、設(shè)備類型選擇方案;

7)外立面選材搭配方案。

3.合理制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃

在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后,各項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)組織參與工程項(xiàng)目的各部門,根據(jù)自己的業(yè)務(wù)范圍制訂項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃,用于指導(dǎo)并推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展,控制項(xiàng)目周期成本。具體包括:

1)設(shè)計(jì)委托及進(jìn)度控制規(guī)劃

2)項(xiàng)目合約規(guī)劃

3)項(xiàng)目資金使用規(guī)劃

4)項(xiàng)目招標(biāo)、采購進(jìn)度規(guī)劃

5)工程施工進(jìn)度規(guī)劃

4.針對項(xiàng)目特點(diǎn)編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法

項(xiàng)目規(guī)劃開始,經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、采購等相關(guān)部門針對項(xiàng)目所在位置、具體特點(diǎn)、管理模式等不同,編制項(xiàng)目成本控制實(shí)施辦法,用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本控制。成本控制實(shí)施辦法應(yīng)包括以下內(nèi)容:

1)項(xiàng)目成本控制實(shí)施的組織體系

2)項(xiàng)目成本控制的主要實(shí)施要點(diǎn)(包括控制的主要內(nèi)容、控制手段及責(zé)任部門)

3)項(xiàng)目成本控制保障措施等

5.項(xiàng)目施工過程進(jìn)行全面動(dòng)態(tài)跟蹤及評(píng)估

在項(xiàng)目實(shí)施階段,依據(jù)已制定的項(xiàng)目成本目標(biāo),逐項(xiàng)跟蹤成本目標(biāo)執(zhí)行情況,及時(shí)提出預(yù)警,按季編制成本動(dòng)態(tài)分析報(bào)告,必要時(shí)提出成本目標(biāo)調(diào)整方案。具體做法如下:

1)即時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證,每月逐單計(jì)算造價(jià)影響額;

2)每月25日前,財(cái)務(wù)管理部將項(xiàng)目已付款情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部;

3)每月25日前,工程管理部將項(xiàng)目'甲供'材料情況匯總,并轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)合同部;

4)經(jīng)濟(jì)合同部每月1日前形成上月項(xiàng)目成本執(zhí)行情況報(bào)告。

5)必要時(shí),在每季度初提出成本目標(biāo)調(diào)整方案及原因分析

6.嚴(yán)格進(jìn)行工程竣工結(jié)算的審核

實(shí)行二級(jí)審核制度,確保竣工結(jié)算的合理性和真實(shí)性。

7.做好項(xiàng)目竣工后成本控制目標(biāo)執(zhí)行情況后評(píng)估

八、工程成本管理相關(guān)記錄文件

1.項(xiàng)目各階段工程成本目標(biāo)表,具體包括:

1)《項(xiàng)目工程成本估算目標(biāo)表》

2)《項(xiàng)目工程成本計(jì)劃目標(biāo)表》